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房地产稳了吗？
地产股似乎“枯木逢春”第一次太平演出后，涨了近5%2022年归母利润同比增长17.5%了。跌了半年有余第一次太平演出后，涨了近5%2022年归母利润同比增长17.5%，地产板块近期有反弹第一次太平演出后，涨了近5%2022年归母利润同比增长17.5%的迹象，从上周开始，A股以及H股的地产股开始集体上扬。
截至2021年8月16日收盘，A股方面，格力地产、苏宁环球涨停；万科A报收22.96元/股，小幅上涨0.75%；保利地产收于11.84元/股，上涨4.87%；金地收于10.80元/股，上涨3.85%。港股方面，蓝筹中国海外发展报18.84港元/股，涨幅为0.86%；华润置地收于29.65港元/股，涨幅为1.72%；龙头房企碧桂园报收8.59港元/股，上涨0.70%。
地产板块的确迎来了久违的好消息。 据21世纪经济报道，自然资源部日前对部分集中供地城市作出新的部署，以期在增加供应的同时，更好地稳定地价。自然资源部提出了四点主要要求，其中包括“单宗地溢价率不得超过15%”、“达到上限后不得以竞配建等方式增加实际地价”等。
业界普遍认为， 集中供地政策的优化，对房企意味着利润水平将出现一定程度的增厚 ，这对于行业未来的发展来说，具有积极正面的意义。不过，需要提醒的是，房地产行业目前依然有不少房企处于困境之中，行业整体的景气度仍有待改善。此番背景下，投资地产股，依然需要谨慎行事。
今年地产股“跌跌不休”，是在房地产行业整体发展受到严控的背景下发生的。在“三道红线”、“房贷”新规乃至“两集中”供地的约束之下，房地产行业的利润水平已经降至低位。
国信证券的数据显示，房地产板块2020年总营业收入为2.75万亿元，同比增速为11.2%，较2019年下降了9个百分点；但2020年归母净利润总额为1900亿元，同比增速为-13.5%，较 2019 年下降了22个百分点，也是 房地产行业近 5 年同比增速一路下滑后首次迎来归母净利润的负增长。
在第一轮“集中供地”之后，经营管理能力相对较好的滨江集团董事长戚金兴曾对投资者表示，公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地,在滨江团队的高效管理下,公司融资能力提升等因素下，努力做到1%-2%的净利润水平。
这就意味着，利润水平下滑无一房企能够幸免。也是因为房地产行业的发展逻辑发生变化，因此地产股的预期不被看好，股价接连受挫也就在所难免。
因此，近期“集中供地”政策打补丁，让房地产行业的盈利能力略有回升，是板块股价上扬的动因之一。 中信证券分析师陈聪、张全国指出，随着稳地价和稳房价落位，开发企业盈利能力归零担心化解。 “过去地价不断上涨，房价不能上涨的局面，确实令市场担心企业盈利能力下降无底部。我们认为，行业的盈利能力不会归零，商品化住宅供给仍会长期持续。”
平安证券也认为，尽管行业结算端毛利率仍有下行压力，但当前的板块估值已经反映业绩及毛利率方面的担忧，随着相关制度的推进，拿地端毛利率有望企稳。
在基本面迎来好消息的同时，龙头企业的动向也被视作是地产板块反弹的信号。2021年8月5日，保利地产公告称，公司大股东保利集团已于8月4日在二级市场增持了50万股股票，未来一年内增持不超过2%。
不仅是大股东，保利地产高管也计划增持。保利地产公告指出，公司董事长、总经理刘平携全体高管人员计划自2021年8月4日起的6个月内，合计增持金额不低于800万元、不超过1500万元，增持价格不超过15.06元/股。在增持公告发出后，保利地产股价触底反弹，同时也带动了地产板块的上涨，这被视作是估值修复的契机。
地产股的投资逻辑是否有改变，应该从地产行业的基本面是否有根本性变化来分析。
实际上，尽管“集中供地”打补丁的确改善了行业的悲观预期，但是 最重要的“稳地价、稳房价、稳预期”的基调没有改变，“三道红线”、房贷新规的威力也依然存在。
从近期市场的表现来看，行业发展也相对稳健。国家统计局8月16日发布的数据显示，7月份，我国70个大中城市商品住宅销售价格涨幅延续回落态势。1—7月份，商品房销售面积两年平均增长7%，比上半年回落1.1个百分点；房地产开发投资两年平均增长8%，回落0.2个百分点。
国家统计局新闻发言人也表示，下阶段来看，各地区各部门坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，继续完善“多主体供应、多渠道保障、购租并举”的住房制度，房地产市场有望保持平稳发展。
所以， 尽管地产股在当前迎来了“估值修复”，但这可以看作是超跌反弹。 从资金面来看，地产股目前依然比较难获得大资金的青睐。据西南证券统计，主动偏股型基金的房地产行业仓位占比连续6个季度下降，2021年二季度房地产持仓占比仅为0.9%，环比继续下降，已经处于 历史 最低水平。
更重要的是，从中长期来看，地产股依然受到“三道红线”、房贷新规以及“集中供地”的约束，未来房地产行业只有融资能力强、管理水平高的企业才具备跨越周期的能力，而高杠杆、高负债的房企，仍将面临发展困境。
中银证券也认为，随着“三道红线”、房贷集中管理、土拍“两集中”等政策落地，行业逐渐落实了从融资端到投资端的透明化管理，整体发展在经历调整后将更趋良性，向“管理运营驱动”转化。在此背景下，综合实力强劲的头部房企将更具优势。
【出品：南财智库·21世纪资本研究院】
【 作者：21资本研究院/吴抒颖，编辑/冯展鹏】
【风险提示：股市有风险，入市需谨慎】
良品铺子2022年销售利润率升高的原因是什么
2022年3月22日，良品铺子发布上一财年成绩单。
数据显示，良品铺子2021年营收达到93.24亿元，同比增长18.1%，增速同比提升15.8pct；经营现金流同比增长24.82%至4.12亿元；但净利润出现17.88%下滑，最终录得2.83亿元。相较之下，2020年净利润同样出现一定幅度的下滑，但营收、归母净利润均同比小幅增长。

营收增长加速，体现休闲零食行业作为偏必需消费品，具有需求稳固、大众化和高周转等特点。行业数据上，2021年行业规模突破1.4万亿元，同比增长7%，保持长期稳定增长。
至于休闲零食行业利润率承压，是系统性因素所致。2021年疫情冲击下玩家普遍加大对线上渠道费用投放力度，线上渠道竞争压力增加；叠加海外原材料生产端依旧疲软之间形成供需矛盾，致使大宗商品、货运等成本端价格上涨。
展望2022年，消费市场预期则整体转向乐观。2022年政府工作报告明确GDP增长目标为5.5%，Q1消费总体处于基本面蓄力修复过程中，休闲零食行业有望受益于更大规模减税降费措施，逐步回归潜在增长水平。
这一过程中我们有望看到几个重要趋势：
线下渠道回归。据弗若斯特沙利文预测，2022年中国休闲零食行业线下零售占比或达到83%，较2020年提升1pct。线下渠道贴合传统消费习惯，在中国休闲零食消费渠道中依旧占据主导地位，将受益于稳增长促消费的政策导向；
头部玩家竞争力强化。2022H1休闲零食行业综合成本仍可能维持在相对高位，头部玩家具有规模效应带来的较高抗风险能力和议价能力，综合成本更可控；
高端零食长期逻辑更稳固。2022年往后，随着市场对消费预期变得更加乐观，消费者更倾向于实现消费升级，因而对休闲零食不断提出更高要求，健康、国潮、儿童零食创新、功能化发展趋势日益显著。
在这其中，良品铺子作为全品类、全渠道经营的高端零食龙头，2021年稳健经营，收入方面取得良好成果。公司2022年将有望抓住整体政策风向和市场趋势，迅速扩大市场占比和印象力的同时，通过进一步开拓高毛利细分产品品类，释放供应链协同效应，借助数字化精准营销提升费效比，迅速改善利润水平。因此可以说，良品铺子将是观察中国休闲零食行业发展趋势的绝佳样本。
负债2300亿！雅居乐的利润被谁“吃”了？
文 | 金卫
在房地产持续调控之下，一些房企走在规模与多元化之间。
素来被称为地产界“华南五虎”之一的雅居乐集团控股有限公司在成功迈进千亿阵营后，这几年加大了多元化转型。
日前，雅居乐集团公布2020年业绩，实现营业收入802.45亿元，同比增长33.2%；实现归母净利润94.75亿元，同比增长26.1%。
这份财报数据较为靓丽，但却暴露了雅居乐集团债务水平居高不下的老问题，尤其是永续债的规模仍有136亿，可谓是国内房企永续债之王。
雅居乐成立于1992年，是一家以地产为主，多元业务并行的综合性企业集团，现已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团。
2020年，雅居乐地产全年合约销售金额1381.9亿元，同比增长17.1%；今年1~2月，地产合约销售金额合计265.3亿元，同比大幅增长231.6%。
据克而瑞数据显示，2020年雅居乐集团以1049.9亿操盘金额位居房企第33位；以780.7万平方米操盘面积位居第30位。
雅居乐2020年全年预售贡献来自逾80个城市216个项目，其中新开售项目46个，位于华南、华东、海南及云南、华北等区域。
从近几年的销售额来看，雅居乐2018年首次突破千亿，2019年实现1179.7亿元，同比增幅14.9%；2020年继续稳住千亿水平。
截至2020年末，雅居乐土地储备达5301万平方米。其中，雅居乐在粤港澳大湾区的土储达1354万平方米，占总土储的25.5%。随着中央政府对推进大湾区建设的具体实施意见及行动计划的加速落地，雅居乐将进一步受益。
雅居乐管理层在23日举行的业绩发布会上透露，对公司今年发展势头依然乐观，全年目标销售额为1500亿元，再上一个台阶。
华南一直是雅居乐重点布局区域，其中海南又是雅居乐的重仓区。早在2009年，雅居乐海南清水湾项目入市，十年间，雅居乐通过重仓海南尝到了大甜头。
2017年，雅居乐仅海南清水湾一个项目预售金额就近170亿元，公司2017年整体预售金额为897.06亿元，同比增长52.36%。但成也海南败也海南。
2018年，因海南实行“全域限购”政策，雅居乐整个海南市场的预售金额才约100亿元，降幅明显，这种影响持续至今，受海南区域受限购政策影响，雅居乐集团高毛利率项目确认销售收入大幅下降。
2019年，雅居乐集团毛利率下降13.4个百分点至30.48%，2020年整体毛利率再度下滑至30%。
这两年，我国房地产行业近年来增速放缓，房企赚钱越来越困难，不少房企提出多元化的战略，雅居乐也一样。
早在2016年，雅居乐集团提出多元化发展战略，“希望未来5-6年，整个集团地产占一半，其他产业占一半。”
正是在此背景下，雅居乐开启多元化布局，拓展环保、商业、物业、建设等多元化业务。不过，目前雅居乐多元化的主要方向为物业和环保类项目，2020年集团多元化业务收入为107亿元，占雅居乐整体收入的13.3%，占比较低，离预期较远。
一方面房地产增速下滑，雅居乐依然在全国布局拿地，另一方面多元化投入仍需要大量资金。这直接导致了雅居乐大量举债，其中就包括美元债。
作为早年在港上市的地产企业，雅居乐与境外资本市场打交道经验丰富，相比同行企业，雅居乐拥有更为顺畅的境外债务和银行市场融资渠道。
2019年，雅居乐共计发行了14亿美元的优先永续资本证券，这一数字相当于当年国内所有房企发行美元债永续规模的1/3。一度被视为新任“永续债之王”。
2020年，雅居乐集团在境外新发行两只优先票据，合计融资9.83亿美元。
目前，雅居乐集团存续5只美元债，存续规模22.83亿美元，其中将有两只合计11亿美元的优先票据于一年内到期。
值得注意的是，今年3月初雅居乐集团2025年10月到期的美元债跌幅创纪录，创出该券自2020年10月发行以来的最大单日跌幅。
在境内债券方面，目前雅居乐集团存续2只债券，存续规模为30亿元，其中一只18亿元私募债将于今年10月11日到期。
截至2020年末，雅居乐集团资产总额为3137.65亿元，总负债2367.95亿元，净资产769.7亿元，资产负债率75.47%。
从房企融资新规“三道红线”看，雅居乐集团扣除预售款外的资产负债率为71.9%，净负债率为61%，现金短债比是1.3，踩中一道红线归为“黄档”。
另一个指标数据是永续债。财报显示，截至2020年末，雅居乐集团的永续债规模为136.37亿元。
所谓永续债，又称无期债券，顾名思义就是没有明确到期日或到期日非常长的债券。它并不规定到期期限，持有人也不能要求清偿本金，但可以按期取得利息。但如果把永续债计入负债，雅居乐的净负债率将大幅提升超过红线。
由于永续债通常都有利率跳升机制，企业在3、5年如果选择续期债券，必须付出更高的融资成本。永续债虽然可以一时掩盖真实负债率，但要付出高额的利息。在降杠杆的同时，永续债将会持续蚕食公司利润。
有报道称，如果计入永续债影响，那么雅居乐的净负债率则为114%。而且长期背上永续债，利率将越来越高，最终会吞噬掉大量公司利润。
总体上看，雅居乐的有息负债高企，2020年雅居乐集团借款成本为73.36亿元，同比上升3.6%，融资成本为6.56%。
近年来，由于收购武汉长凯、中民物业等公司股权，雅居乐集团的商誉规模上升，由2018年的18.42亿元上升至42.65亿元，如业绩不达标未来存在一定商誉减值风险。
值得一提的是，近年来雅居乐集团还因施工违法违规行为屡次被媒体曝光。
从营收和净利来看，雅居乐集团虽然业绩亮眼，其“三道红线”也仅踩中一条。但细看之下，那是得益于永续债和股权融资的掩护，如果抛开这些，雅居乐的债务数据就不那么好看。
中远海控半年大赚647亿元，为何股价却迟迟不涨？
7月6日晚第一次太平演出后，涨了近5%2022年归母利润同比增长17.5%，中远海控发布2022年上半年的业绩预告，预计上半年实现归母净利润约647.16亿元，同比增长约74.45%第一次太平演出后，涨了近5%2022年归母利润同比增长17.5%；扣非净利润约644.36亿元，同比增长约74.06%。次日，中远海控早盘高开，一度涨超7%，但随后回落，此后半个月持续走低。业内观点认为，中远海控被深度低估。
自疫情之后，整个航运市场迎来第一次太平演出后，涨了近5%2022年归母利润同比增长17.5%了难得一遇的牛市，中远海控等全球航运巨头也在这两年赚得盆满钵满。今年上半年，中远海控的业绩延续上年的“运数”，归母净利润在去年上半年业绩爆发的基础上实现74.45%的高增长，平均日赚约3.6亿元。
中远海控在公告中称，本期业绩预增的主要原因是2022年上半年，国际集装箱运输供求关系较为紧张，主干航线出口运价保持高位运行。报告期内，中国出口集装箱运价综合指数(CCFI)均值为3286.03点，同比增长59%。
但在股市上，中远海运却并未获得同样的好运。
股价与业绩背离的现象，不仅出现在中远海控一家航运巨头身上。根据丹麦南方银行Sydbank的计算，今年上半年，长荣、赫伯罗特、马士基、阳明、HMM五大航运公司的总市值损失达420亿美元。
对于这一现象，有分析称，一是因为航运行业为周期性行业，目前市场景气度似乎已经见顶；二是中远海控2021年的分红方案存在争议。根据中远海控2021年年度权益分派实施公告，中远海控2021年全年净利润约900亿元，但分红比例却不高，每股分红还不到9毛钱（含税）。
近日中信建投的一份报告也显示，截至2022年7月6日，根据2022年一季度数据，中远海控A股净现金/净资产为1.11，净现金/净市值为0.86，PB仅为1.52；中远海控港股PB已破净至0.88。预计2022年底A股将破净至0.96，港股PB将深度破净至约0.59，港股账面净现金约为市值的2倍，企业价值已经为负，处于深度低估状态。
对于长期跌破净资产的情况，中远海控董秘回答称，从长期来看，市场是有效的，最终决定公司市场价值的是公司所在行业的景气度、竞争格局、公司经营业绩的持续性及核心竞争力。
Sydbank分析称，虽然收益继续增长，但航运公司的股价受到了投资者对于未来时间和航运公司未来收益的紧张情绪的影响。
今年上半年，国际海运运价持续下滑，尽管全球港口仍在拥堵，运价却未能像去年一样一路飞涨。
注册国际投资分析师贾亦真分析称，中远海控股价疲软的最重要原因，是行业预期海运的市场将要见顶，见顶之后会再次步入亏损期。他进一步分析，2021年中远海控的市净率为2.25倍，而根据今年年中业绩的数据，上半年中远海控的市净率是1.19倍，“这一数据充分反映了市场看到了未来海运市场运价回落，包括未来全球经济衰退下滑带来的风险。”
与此同时，市场下滑所带来的焦虑情绪也传导至股民身上。在近期关于中远海控的投资者提问中，有不少投资者就美西航线运价下滑、消费萎靡等提出疑问。
克拉克森在今年6月13日的一份研究也显示，目前已将全球海运集装箱贸易量增长预测下调至1.3%(以TEU计)，同时箱海里贸易预测下调至0.5%。全球集运贸易面临的风险和不确定因素持续增多，当前预测仍存在继续下调的可能。
Sydbank高级分析师Mikkel Emil Jensen也表示：“随着利率上升和通胀加剧，消费者的购买力正在被吸走。因此，对商品的需求将减少。与此同时，消费模式也开始从电视、家具和建筑材料转向旅行等服务。”
市场下行的趋势已经十分明显，但需要注意的是，包括中远海运在内的航运公司自去年开始加大了签订长约协议的比重，从而稳定航运公司的收入，缓解即期运价大幅波动造成的影响。
中远海控副总经理陈帅在今年5月27日举行的股东大会上也表示，今年公司的签约目标已经全部完成，签约价格也较往年有了非常大的提升。
贾亦真分析，长约协议的运价同比至少翻番，欧线一年期的合约价格同比增长或达200%-400%。
据悉，中远海控的运价收入包括即期协议运价和长约协议运价两部分，但两种协议的具体占比公司不作披露。参考马士基71%的长约协议，中远海控的长约协议占比应该也不低，有分析认为可能超过60%。如此一来，即便即期市场运价下滑，长约协议仍然起到托底作用，维持业绩。
“这就解释了为什么二季度海运费价格高位回落，但中远海控中报的业绩却出现了进一步增长，创出了单季度盈利的一个峰值。”贾亦真说。
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