本篇文章百科互动给大家谈谈京顺的抵押贷款资本在盘前下跌超过4%，并将季度股息从0.65下调至0.40，以及京顺房地产对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
本文目录：
原始股的价钱是怎么定的？
原始股是公司在上市之前发行的股票。投资者若购得数百股，日后上市，涨至数十元，可发一笔小财；若购得数千股，可发一笔大财；若是资金实力雄厚，购得数万股，数十万股，日后上市，利润便是数以百万计。
原始股的认购：
（1)对有意购买原始股的朋友来说，一个途径是通过发行进行收购。股份有限公司的设立，可以采取发起设立或者募集设立的方式。发起设立是指由公司发起人认购应发行的全部股份而设立公司。募集设立是指由发起人认购公司应发行股份的一部分，其余部分向社会公开募集而设立公司。由于发起人认购的股份三年内不得转让，社会上出售的所谓原始股通常是指股份有限公司设立时向社会公开募集的股份。
(2)另外一个途径即通过其转让进行申购。公司发起人持有的股票为记名股票，自公司成立之日起一年内不得转让。一年之后的转让应该在规定的证券交易场所之内进行，由股东以背书方式或者法律、行政法规规定的其他方式转让。对社会公众发行的股票，可以为记名股票，也可以为无记名股票。无记名股票的转让则必须在依法设立的证券交易场所转让。一些违规的股权交易大多数是以投资咨询公司的名义进行的，而投资咨询机构并不具备代理买卖股权的资质。
原始股的价格的确定：
1、股份制公司成立时发行股票，股票面值都是1元，这就是所谓的原始股。但是原始股的每股价格因为股份制公司实行股份制时间的长短不同，价格也会不同。
2、例如，公司在实行股份制时，都是以每股1元的价格在公司内部发行的股票，如果公司在内部发行的第一年实施10送10股，那么，每股价格就摊薄至0.50元了（如原始股1000股，需要资金1000元，10送10股后，就变成了2000股，1000元/2000股=0.50/每股）。
3、如果在上市之前，公司多次送转股，那么，原始股的每股价格极可能摊薄至每股0.20元，甚至0.05元。
原始股从总体上可划分为：国有股、法人股与自然人股。
(1)国有股是国家持有股份，目前中国的法律还没有允许上市流通
(2)法人股是企业法人所持有的股份，不经过转让是不能直接上市流通的;
(3)自然人股是一般个人所持有的股票，一旦该股票上市就可以流通的股票。
扩展资料
原始股是公司在上市之前发行的股票。在中国股市初期，在股票一级市场上以发行价向社会公开发行的企业股票。
社会上出售的所谓“原始股”通常是指股份有限公司设立时向社会公开募集的股份。通过上市获取几倍甚至百倍的高额回报。通过分红取得比银行利息高得多的回报。
参考资料 百度百科 原始股
稳字当头 静待拐点——2021年利率债年度投资策略
稳字当头京顺的抵押贷款资本在盘前下跌超过4%，并将季度股息从0.65下调至0.40，静待拐点
——2021年利率债年度投资策略
（海通固收 姜佩珊、孙丽萍）
概要
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1. 债市走向熊平，利率熊信用牛
1.1 20 年债市：疫情 + 政策是主线
1月至4月，受新冠疫情影响，国内外宽松不断，债券大牛市开启。
4月末~7月上旬债市持续下跌。4月末海内外复工预期抬升风险偏好，央行持续暂停投放抬升资金中枢，5月供给冲击到来，7月上旬资金面继续收紧，股市大涨带来股债跷跷板效应。7月下旬股市大涨告一段落，资金面紧平衡，债市步入震荡。
8月份，超储率偏低、缴税缴款因素导致资金面偏紧，资金利率中枢续升，叠加货币政策维持中性，经济复苏持续、社融稳中略升，债市熊平行情。
9月份，央行加大资金投放，结构性存款压降压力暂缓，利率债供给回落，季末财政支出加快，以及京顺的抵押贷款资本在盘前下跌超过4%，并将季度股息从0.65下调至0.40我国国债将被纳入WGBI指数等利好债市情绪，但经济稳步恢复，社融大超预期，消费增速首次转正，债市熊市延续，震荡下跌。
10月以来，基本面利好增多，经济复苏强度放缓，叠加利率债供给继续回落，但受缴税冲击，债市下跌迎来小回暖行情之后延续熊市震荡行情。
11月上旬，债市供给回落，供需格局继续改善，货币政策维持稳定，短期内难以收紧，叠加年内缴税大月均已过，年末财政支出有望加快，资金面利多因素增加。11中旬以来（截至11月20日），超预期信用风险发酵（11月10日永煤违约），债市大幅下跌。
1.2 20 年债市：从牛陡到熊平
今年央行下调MLF利率（1年）、逆回购利率（7天）各两次，短端利率大幅下行使得10-1Y国债期限利差在5月中旬最大走扩至147BP，创2015年8月以来最大值。
4月30日以来牛陡切换至熊平，截至11月24日期限利差收窄107BP至32BP，创近一年新低。
1.3 债市分化： 5 月以来，利率熊而信用牛
今年以来，信用债、国债指数回报率分别为2.8%、1.4%（截至11月24日，年化，下同）；5月熊市开启以来，债市分化加剧，截至11月9日，信用债指数回报率0.4%，国债指数回报率-6.8%；11月10日永煤违约事件以来，信用债、利率债大幅下跌，指数回报率分别为-9.4%、-4.6%。
2. 政府债或缓降，社融拐点临近
2.1 从央行目标看明年社融增速
19年以来货币政策中介目标转为M2和 社会 融资规模增速与GDP名义增速基本匹配。我们认为2021年还处于稳杠杆阶段，因此社融-名义GDP增速差应高于1.3%（17年、18年社融-名义GDP增速差均值），再结合19年数据，社融-名义GDP增速差2.6%左右或为央行的合意区间，若2021年名义GDP增速按10%左右测算，则对应社融增速为12.6%左右。
预计 2021 年目标赤字率难以明显上调。 按照GDP与目标赤字率的变动规律，以及考虑到我国政府加杠杆空间仍存，明年赤字率和专项债规模难以明显下调。此外，我们预计明年积极的财政政策将从2020年“更加积极有为”恢复到“注重实效”或是“提质增效”，考虑到今年特殊情况，21年赤字率难以明显上调，预计特别国债将退出。
2.2 政府债或小幅下滑，社融高点或在年初
我们分三种情形讨论了明年政府债券赤字规模，预计乐观和中性假设概率更大些，对应政府债券净融资额分别较20年减少7000~8000亿元和1.3万亿元：
a）乐观假设：赤字率持平在3.6%、专项债持平在3.75万亿，政府债券净融资7.6万亿元、较20年减少7000~8000亿元；
b）中性假设：赤字率下调至3.3%、专项债下调至3.5万亿，政府债券净融资7.1万亿元、较20年减少1.3万亿元；
c）悲观假设：赤字率下调至3.0%、专项债下调至3.3万亿，政府债券净融资6.5万亿元、较20年减少1.9万亿元。
预计明年信贷增速趋降。 明年房地产和基建的贷款增幅或减弱，预计明年信贷的主要支持来源于居民和制造业的中长期贷款，前者受益于居民房贷利率下行，后者得益于库存周期的恢复，我们预计2021年新增信贷19.6万亿元，全年信贷增速降至11.5%左右。
明年社融增速或在 12% 左右，高点或在年初。 截至2020年11月26日，财政部仍未下达2021年新增地方债提前批限额，这或许与近期财政部发文有关，我们认为2021年政府债的发行节奏或平滑，因此我们按政府债发行节奏（平滑或19年节奏）+明年政府债券融资规模（乐观或中性假设）进行两两组合后分情况讨论：结果显示明年末社融增速或在11.8%~12%之间，月度社融增速的高点或在明年年初、为13.9%~14%左右。
2.3 社融见顶并不意味着利率立刻见顶回落
社融增速领先债市变动，且通常社融增速回升传导至债市快于社融增速放缓时对债市的影响。
一方面，社融回升通常领先债市下跌0~3个月，15年为例外（领先债市1.5Y左右）。05年12月、08年12月、12年5月、20年5月社融增速回升，对应10Y国债收益率于06年3月、08年12月、12年7月、20年5月上行。但15年5月社融增速上行领先债市1.5Y左右，主因15-16年通道业务发展迅速，资管大年债牛行情持续。
另一方面，社融回落领先债市上涨时间差异较大，在半年~2年之间。08年上半年和13年下半年社融增速领先债市半年左右下行；而其余时间社融回落领先时间较长，约1~2年。如03年12月、10年1月、16年4月社融增速下降，对应10Y国债收益率于04年11月、11年12月、18年1月下行，分别领先11个月、2年和1.5年。
3. 经济稳步复苏，通胀风险仍存
2020年经济呈现V字形走势，从三驾马车来看，出口增速持续超预期，地产投资继续保持韧性，消费和制造业投资缓慢恢复，基建投资远低于年初市场预期。明年经济走势如何判断，我们同样从基建、投资、消费几项进行分析。
3.1 制造业投资或是明年亮点
10月制造业投资累计同比降幅继续收窄至-5.3%，当月增速已回升至3.7%，且制造业PMI仍位于扩张区间。
工业企业正由被动去库转向主动补库。 1-10月份规模以上工业企业利润总额同比由负转正至0.7%，实现年内首次正增长，其中10月份利润总额当月同比增速显著上行至28.2%。10月末工业企业产成品存货增速有所回落至6.9%，库存增速由升转降，工业企业库存销售比回升至48%，仍低于过去两年同期水平，而10月份存货周转天数同比增加1.5天至18.8天，同比增幅持续下滑意味着去库压力逐渐减轻。展望未来，随着经济复苏态势延续，叠加去库压力的逐渐减轻，工业企业库存仍趋于回补。
此外，M1、PPI等领先指标相继见底回升，工业企业正由被动去库转向主动补库，库存周期对经济拉动贡献将进一步抬升。综合来看，随着需求回升、盈利改善，制造业投资增速将继续改善，经济内生增长动力仍强。
3.2 基建投资回升力度有限
5月份至9月，伴随着基建专项债占比下滑（从1-4月的78%降至10月的44%），基建投资当月增速持续回落（旧口径回落至4.8%、新口径回落至3.2%）。年末项目进程加快，10月基建投资当月增速反弹（旧口径回升至7.3%、新口径回升至4.4%）。我们预计明年政府债发行量难以超越今年，但疫情过后，公共财政支出可能会更偏向基建项目。若未来政府融资用于基建的比重较今年下半年有所提升，基建投资增长有望延续到明年上半年，但回升力度或较为有限。
3.3 地产投资增速放缓
7月份以来，国房景气指数已连续4个月在100以上，显示地产行业仍保持热度。10月份房地产开发投资增速小幅回升至12.2%，创18年8月以来增速新高，仍是支撑当前投资增速的中流砥柱。10月份商品房销售额、新开工、施工、竣工面积同比增速均有所回升（分别回升8个、5个、3个、24个百分点至24%、4%、-2%、6%），在融资约束下房企加快推盘回笼资金需求增强，地产销售增速的走高和新开工增速的回升支撑地产投资增速高位回升。
展望未来，若按3条红线分档限制地产融资增速，随着房企融资新规的稳步推进，半数房企或多或少会受到影响，地产融资增速也将趋缓，融资制约下房企倾向于加快周转，地产周期将继续被拉长。
但考虑到居民的贷款仍有支撑，我国城市化红利仍存，以及因城施策下房地产市场将平稳发展，以及十四五规划中强调城市化的推进和都市圈的建设，我们认为明年地产增速或仍保持韧性，单月同比增速缓慢下滑。
3.4 消费有望持续回升
10月份，社消零售总额同比增速回升至4.3%，距疫情前8%左右的增速水平仍有较大差距，预计消费后续将持续回升。主要原因是：
） 1 通胀回升促使消费名义增速回升。明年 PPI上行趋势延续将使得消费名义增速回升。
） 2 出行回升空间仍大，助力消费提速。 2月以来，出行量虽然直线回升，但至9月客运量水平仅回升至近5年同期均值水平的61%，出行仍有较大恢复空间，其后续回升有助于消费提速。
3） 就业持续改善，居民收入与消费缺口较大，消费潜力仍存。 截至9月份城镇调查失业率为5.4%，相比于2月已回落0.8个百分点，但仍未回到18、19年就业水平（失业率4.8%~5.2%），随着就业数据持续改善，居民消费意愿也将变强。收入方面，截至20年9月居民可支配收入累计同比为2.8%，位于 历史 低位，且居民收入与消费增速出现较大缺口，整体来看，消费潜力仍存。
） 4 城市化红利仍在，支撑消费回升 。。2018年我国城市化率为59%，距离发达国家水平仍有23个百分点左右的差距，城镇化率从2015年开始推进速度也持续减缓，因此，我国城市化率仍有较大上行空间。
3.5 出口动力切换，外需韧性延续
今年下半年，复工 + 防疫并行支撑我国外需。 得益于疫情的有效控制，外贸的复苏也引领全球，中国出口占全球的比重出现明显提升，6月份以来中国出口增速连续4个月保持正增长。具体来看，4-5月份主要是防疫物资支撑，纺织制品、医疗仪器及器械及塑料制品5月出口总额增速高达72.2%。6-7月份防疫拉动有所下降，海外多国逐步解封，生产和生活的恢复继续支撑我国外需。8月份出口同比增速回升至9.5%，防疫物资拉动仍有支撑、加上海外经济恢复，多品类出口数据整体向好，海外从抗疫阶段转向复工复产，复工+防疫并行支撑我国外需。
截至10份，全球制造业PMI连续四个月处于扩张区；日本制造业继续萎缩，但美国和欧元区制造业扩张强度趋升。IMF预测数据显示，2021年主要经济体的经济增长由负转正，虽然海外疫情反弹会使得经济复苏步伐阶段性放慢，但好在随着疫情病死率持续回落，以及当前疫苗研发仍在有序推进，综合来看，疫情小幅反弹对经济的冲击逐渐走弱。
截至11月3日，全球共有20只疫苗研发进入阶段3，若疫苗普及+海外经济恢复强劲，我国出口增速或回落趋于常态化，但整体中枢仍可能高于正常时期。国药集团11月25日宣布已向国家药监局提交了新冠疫苗上市的申请，据介绍，中国生物已做好大规模生产准备工作，明年产能预计将达到10亿剂以上，能够保证安全充足的疫苗供应。
3.6 再通胀正重启
明年核心 CPI 抬升， CPI 压力有限。 10月CPI同比回落至0.5%，8月份以来猪肉价格持续显著下降，生猪存栏、生猪出栏大幅回升，猪肉供需矛盾持续缓解下猪价或继续下跌；6月至9月，核心CPI同比持续抬升至0.2%，10月回落至0.1%。
PPI 上行风险未消。 虽然PPI同比9-10月短期回落，但展望明年上半年，国内经济稳步复苏，国外经济逐渐恢复，再加上本轮美欧金融监管放松，全球央行前所未有的宽松力度（例如美国直接开启了财政赤字货币化），叠加明年原油价格的低基数效应，全球通胀风险升温。
PPI 运行周期视角，本轮 PPI 回升将持续到明年 2 季度。 从96年以来，PPI经历了多轮上行、下行阶段，上行、下行阶段分别平均持续13个月、19个月。今年5月份PPI阶段性见底，同比增速下降至-3.7%，根据上行阶段平均持续月数来推算，PPI震荡回升的趋势或持续到明年6月份左右。
预计明年PPI同比先上后下。国际油价和国内螺纹钢价格的变动解释了我国PPI同比增速的94%左右，且对PPI拐点的预测效果相对较好，预测结果表明明年PPI趋于回升，高点大概率在明年5月份。
4. 央行重提闸门，资管新规攻坚
4.1 淡化数量目标，构建双循环
2020年10月26日至29日召开十九届五中全会，十四五规划《建议》中以定性方式给出了我国2035年的经济发展目标，相关的表述有：经济总量和城乡居民人均收入将再迈上新的大台阶；人均国内生产总值达到中等发达国家水平，中等收入群体显著扩大；城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小。
五中全会淡化数量目标，注重提质增效。 “十四五”规划以内循环为核心，而内循环以扩大消费、自主创新为主线。通过做大做强资本市场、推动城市化、加快都市圈的建设、加快人口流动等发展主线。
4.2 央行重提货币闸门，确认货币正常化
短期收紧仍缺乏基本面支持。 一方面，当前经济增速还未回到潜在增速水平，9月以来通胀还在回落。另一方面，央行表示疫情特殊时期应允许宏观杠杆率有阶段性的上升，表示明年杠杆率更稳一些，这意味着明年央行从阶段性容忍杠杆提升向稳杠杆回归。总体而言，现阶段货币政策稳定性有望延续，后续是否收紧看经济修复的持续性、明年PPI上行幅度等基本面因素。
4.4 年末存单利率或高位震荡
1 年期存单利率以 1 年期 MLF 为锚 ，两者利差关系：货币宽松阶段-9BP；货币收紧叠加去杠杆时期，存单利率大幅高于MLF利率；货币中性阶段-30~15BP。
货币边际收紧、信贷超增、货基规模收缩和结构性存款压降是 5 月以来存单放量价升的主要原因。 四季度货币政策维持中性、信贷增速放缓，但结构性存款压降压力仍大（按照压降至年初2/3测算，大行和中小行每月压降规模环比分别增加165%和下滑23%），存单利率或高位震荡。
4.5 流动性分层再现，但好于包商事件时期
11 月 10 日永煤违约超预期。 历史 经验表明，超预期的信用风险会导致流动性风险升温，流动性分层显现。 一是质押券标准会提高，导致质押融资较难，二是暴雷导致避险情绪升温，产品赎回压力增加，赎回压力下流动性好的利率债、转债反而会先被卖出。从16年和19年的经验来看，随着一行两会出台缓和信用风险、呵护流动性的政策，债市则会在超调后出现上涨机会。
4.6 外资买债放缓，银行配债压力缓解
外资买债放缓，但后续仍有支撑。 10月外资配债结束了此前连续3个月千亿增持的趋势，当月增量回落至545亿元，配债力量明显放缓。展望后续，我们认为外资配债后续仍有支撑，主要原因有：
1）债市互联互通、延期债券现券交易时间，有利于境外机构参与境内债市交易；2）债市对外开放加快，今年9月份，富时罗素宣布从2021年10月起将中国债券纳入WGBI指数（明年3月进一步确认），根据以往经历来看，纳入国际债券指数前后（BBGA指数、GBI-EMGD指数），外资流入境内债市的速度显著加快；3）人民币汇率长期有支撑；4）五中全会中强调“ 形成对外开放新格局……实行高水平对外开放 ”，深化对外开放，外资入市更为便利。
10月银行持仓增速达18%，为近一年最高增速，显示配债力量强劲；银行资产端配债占比提升0.6个百分点，而贷款占比提升1.1个百分点，信贷对银行配债空间有所挤占。
展望未来，银行配债压力缓解，配债空间回升。 主要原因有：1）明年债市供给有望回落；2）社融见顶后增速放缓，信贷压力缓解；3）银行一般贷款利率持续回落，表内资产比价有所提升；4）地产融资新规下，用于地产放贷资金有望流向债市；5）资管新规进入关键期，有利于资金流向债市。
年金配债力量崛起中。 2016年至2018年企业年金受托管理资产规模增速分别为24%、21%、20%。2020年1-10月交易所年金债券持仓总量为6022亿元，增量为485亿，分别占交易所（深交所+上交所）总量和增量的4%、2%，其持仓结构中以信用债为主。
资管新规进入关键阶段。 截至2020年6月末，净值型银行理财产品存续规模约为13.24万亿元，同比增长67%，占全部理财产品存续余额的53.82%，银行理财产品净值化转型进度过半。但银行理财整改难度仍相对较大，难点主要在于存量资产化解难度较大，具体来看，存量资产中非上市股权类资产或者产业基金的化解、表外理财的不良资产的化解、商业银行资本补充工具的化解等仍是关键。此外，信托非标整改滚动续期压力仍大，现金管理类理财产品监管收严，规模收益率面临双降。
明年非标压降压力较大。 2019年末理财持有非标资产3.7万亿，2019年理财非标压降步伐缓慢，仅压降1400亿元，而18年理财压降非标近1万亿元、占当年非标减少量的43%左右。明年资管新规延期到期，理财整改需加速，叠加信托非标压降压力仍大，地产融资收紧，非标压降压力较大。
5 寻找相对价值，静待利率拐点
5.1 基本面拐点均未至
从调整幅度和持续时间来看，本轮债熊结束还欠缺火候。 2002年以来我国债券熊市平均持续时间15个月，十年国债收益率平均上行154BP。
5.2 利率拐点均未至
从债市领先指标来看，社融-M2增速差于20年10月二次见顶，如果其领先熊转牛7-8月，则债熊结束要到明年2季度。从债市高频指标来看，当前隐含税率稳定在13~15%，距离熊尾信号（21%）还有较大距离。此外，近三轮熊尾利率均超调至 历史 均值以上，熊市的结束都是熊平的姿态，而当前利率仍未超调至均值以上。
5.3 利率上行有顶：远景目标对应的利率中枢在 3.2% 左右
未来十五年 10 年国债利率中枢或在 3.2% 左右。一方面，去杠杆推动利率开启下行通道。 短期来看，明年大概率以稳杠杆为主；长期来看，在疫情期间，政府、居民、企业等均出现了阶段性的杠杆提升，但随着经济增速的回升告一段落，防范和化解系统性风险将被更加强调，政策收紧、宽信用退出、房地产融资收紧下各部门杠杆率将下降至合理水平，进而推动利率开启下降通道。
另一方面， 我国经济潜在增速下行，利率走势趋降。 经济潜在增速趋降，主要原因是：我国人口红利从2010年起出现了下行拐点；2015年以来城市化推进速度持续减缓；2017年起我国开启了金融去杠杆，18年资管新规破刚兑+去通道+限非标，降低了货币和债务增速；此外，前期宽松的货币政策透支了未来经济增长潜力；未来随着劳动力和资本供应的下降我国经济潜在增速也将进一步下台阶。
由于我国十年期国债收益率与名义GDP增速走势基本一致，我国经济已由高速增长转向高质量发展阶段，随着经济增速的放缓，债市利率中枢也将趋降。
5.4 债市外部比价
相对于股票，利率债性价比提升，但难言“便宜”。 相对于A股，债市性价提升至 历史 中枢位置：沪深300股息率与十年国债利差位于05年以来的51%分位；创业板E/P与十年国债利差位于2010年以来的37%分位（数据截至20年11月24日，下同）。
相对于贷款，债市性价比有所提升但依然略偏低： 十年国债与贷款利率的利差已经回升至19年上半年水平，处于2010年以来30%分位数，距离 历史 中位数水平还有14BP的距离。
相对于美债：中美利差高位，后续或小幅收窄。 截至11月24日，10年期中美国债利差241bp，位于 历史 高位。11月美联储议息会议上表示：美联储保持利率不变，宣布保持宽松政策直至实现最大就业和2%的长期通胀目标，此外，鲍威尔表示美国货币政策还未“弹尽粮绝”，经济复苏离目标还有很远距离，我们认为这意味着后续宽松力度或加大。 货币宽松 + 美债供给压力大 + 复工复产=美债陡峭化。 中美利差的收窄可能以美债收益率加速上行（美国通胀超预期）或中国债券上行幅度相对更缓（国内通胀不及预期+海外大量资金流入债市）而实现。
5.5 债市内部比价
利率债短端配置价值更高。 截至11月24日（下同），国债中短端（3m、1Y、3Y）配置价值最高（收益率均已超调至 历史 中位数之上），国债配置价值整体高于国开，国开债中短端（3m）配置价值较高（收益率均已超调至 历史 中位数之上）。
30 年品种稀缺性提升。 30年期利率债虽然 历史 分位数偏低，但财政部11月10日发布的《关于进一步做好地方政府债券发行工作的意见》，对新增一般债期限提出限制（十年以上占比不超过30%，而今年前十月占比高达45%），再融资一般债应控制在10年以下（今年前十月加权平均期限13.5年）。预计后续地方债发行期限将缩短，30年期地方债或将成为稀缺券种，其配置价值（尤其是对于保险机构而言）凸显。
相对于债性转债，利率债配置价值略偏低： 80元以下（平价）转债YTM-10年国开利差处于96%分位数，其余平价纯债与10年期国开的利差相对较小（60%分位数以下）。
短端利率债相对于信用债配置价值提升，具体可以从以下几个方面来看：
绝对利率方面， 受超预期信用违约事件影响，债市大幅调整，信用债（AAAAA-1Y短融3Y5Y中票，下同）收益率基本处于30%分位数之上，利率债收益率基本处于30%~70%分位数左右；
利差方面： 国开债与信用债利差走阔（均处于30%分位数以上），AAA级3Y5Y中票利差高于50%分位数；
杠杆套息方面： 当前1年短融（AAAAA）、5Y中票（AAA）、5Y国开杠杆套息空间均尚可（位于48%46%，46%，41%分位数），AA级5Y中票信用债套息空间相对较小，位于37%分位数。
5.6 稳字当头，静待拐点
本文源自姜超宏观债券研究
REITS的涨跌和房地产涨跌周期并不完全一致是不是正确的？
1、市场风险
■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。 ■ 虽然 REITs 的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。但是 REITs 的价值是由 REITs 所持有物业的价值决定的。所以在长期内，REITs 的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。2、利率风险
■ 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少 REITs 的内在价值。另外利率大幅提高，会增加 REITs 的债务成本。 ■ 在 REITs 租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低 REITs 的股息率。自然会导致REITs 价格的下跌。
3、社会风险 ■ 社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。4、汇率风险 ■ 汇率风险指在持有 REITs 期间，因 REITs 计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。很多国家都有REITs，REITs 的计价货币也不同。
5、经营管理风险 ■ 由于 REITs 管理团队专业能力不强造成的风险。REITs 的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。6、债务风险 ■ 债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。债务风险主要是由于经营管理水平不行导致的。因为这个风险很普遍，对 REITs 的影响比较大。7、增发的风险 ■ 因增发 REITs 份额导致每股净资产下降，带来 REITs 股价下跌的风险
一、REITs是什么
REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。
三、REITs的类型
1、权益型
■ 权益型REITs指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs。
■ 权益型REITs根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、工业地产REITs、健康护理REITs、自助存储REITs等。
■ 权益型REITs因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。这类REITs的风险相对较小，是京顺的抵押贷款资本在盘前下跌超过4%，并将季度股息从0.65下调至0.40我们学习和研究的重点。
2、抵押型。
■ 抵押型REITs指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。
■ 抵押型REITs一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。从实现财务自由的角度，我们不投资这类REITs。
二、REITs有哪些特点：
1、定期强制高分红
■ 各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。
■ 美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。
2、投资门槛低
■ 一般几千元就可以投。香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买。如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。
3、交易成本低
■ 一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其京顺的抵押贷款资本在盘前下跌超过4%，并将季度股息从0.65下调至0.40他高额税费。
■ 如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。
4、流动性强
■ 买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。
5、专业化管理
■ REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。如果我们自己直接买物业去管理，很可能不如REITs的管理团队管理的好。而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面。
6、收益率相对较高
■ 和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高。比如我们现在用1000万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。每年的租金收益不会超过30万。
三、 REITs的主要风险有：
1、市场风险
■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。
■ 虽然REITs的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。但是REITs的价值是由REITs所持有物业的价值决定的。所以在长期内，REITs的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。
■ 我们知道2007年到2012年之间，美国的房价下跌超过50%。我们来看一下当时美国REITs的情况。西蒙地产是美国最大的零售REITs，标普500指数成分股。有很强的代表性。
〇 我们来看一下西蒙地产当时的走势：
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■ 我们发现从2007年到2009年2年的时间，西蒙地产从最高价123.96下跌到24.27，跌幅超过70%。跌幅超过了美国房地产的跌幅。
■ 然后从2009年到2011年，用了2年的时间，西蒙地产又从24.27涨回到了120左右。而2011年美国的房地产市场刚刚触底。
■ 由此可见REITs的波动幅度是强于房地产市场的，REITs的运行周期也是先于房地产市场的。
■ 化解市场风险最有效的途径是在“好价格”买进，至于什么价格是“好价格”，我们后面会讲。
2、利率风险
■ 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。
■ 在REITs租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低REITs的股息率。自然会导致REITs价格的下跌。
■ 比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%， 导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%。美国REITs从2007年到2009年的跌幅超过70%。
■ 化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。
■ 比如根据美联储2017年3月份的经济及利率预期显示，美联储预计未来三年还将加息9次。这样2020年美联储的利息很可能会在4.5%左右。如果在目前1%的利率水平买进美国REITs，利率风险显然是比较高的。
3、社会风险
■ 社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。
■ 比如现在朝鲜和韩国的关系越来越紧张。如果朝鲜和韩国开战，将给韩国的房地产市场带来巨大的风险。
■ 所以在未来一段时间内，韩国的REITs还是回避为好。化解社会风险的有效途径是选择社会风险小的国家的REITs。
4、汇率风险
■ 汇率风险指在持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。很多国家都有REITs，REITs的计价货币也不同。
■ REITs投资也是一项长期投资，我们持有REITs很可能会超过10年。在这期间可能会出现所持有REITs的计价货币大幅贬值的可能。
■ 化解汇率风险的有效方式是选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs，比如以国际储备货币计价的REITs。
5、经营管理风险
■ 由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。REITs的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。优秀的管理团队能为投资者创造价值，而差劲的管理团队却会毁灭价值。
■ 虽有总体来讲REITs的管理团队是比较优秀的，但是你还是能碰到笨蛋团队管理的REITs。
■ 比如在2007年美国有些优秀的REITs管理团队在房价高位的时候抛售物业， 把赚的大部分钱作为股息分配给投资者。而有些很笨蛋的REITs管理团队却在2007年贷款高位买进物业。
■ 这两种水平的管理团队，经营管理风险是不一样的。
■ 化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的REITs， 主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看。
6、债务风险
■ 债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。债务风险主要是由于经营管理水平不行导致的。因为这个风险很普遍，对REITs的影响比较大。
■ 如果REITs的资产负债率太高，比如大于70%，那么它将很难再获得债务融资。如果遇到利率大幅上涨或者信贷紧缩，REITs有可能会破产。这将给投资者带来巨大的损失。
■ 化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的REITs。资产负债率大于50%的REITs最好不要买。
7、增发的风险
■ 因增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险。当REITs的资产负债率过高时，REITs很难再通过债务进行融资。
■ 当出现收购机会时，REITs很可能会通过增发份额对投资者进行融资。这在短期内将导致REITs下跌。虽然通过增发融资进行收购从长期来看并不一定是坏事，如果收购的物业确实能带来好的收益的话。但是这毕竟有较大的不确定性。
■ 一般来讲通过增发融资还是弊大于利的。即使增发融资能为投资者创造更多的价值，这至少也意味着管理团队的管理能力还有提高的空间。债务规模的控制、融资渠道的拓展都是需要管理团队在平时下功夫的。
■ 化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的REITs。比如美国REITs的资产负债率最好小于40%；香港REITs的资产负债率最好小于30%。
金融危机从什么时候开始的?具体时间??
从06年底到莱特兄弟公司宣布破产的那天开始爆裂，真正隐下伏笔的是2001年911以来，葛林斯潘不顾后果的把利率从6％迅速降到1％所造成的美元信贷暴涨，使美圆泛滥！没人可以说它会持续多久，没人有个数！因为这里面的不定因素太多！美国经济恢复快就快，不然可能回恶性循环！
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