今天百科互动给各位分享报告称，房地产行业可能会经历一个漫长的下行周期的知识，其中也会对房地产行业饱和了吗进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！
本文目录：
- 1、两会 | 房地产行业影响最新解读！
- 2、2019年房地产以“三稳”为目标 因城施策
- 3、地产周期下行以及三年疫情为何没有影响银行业的收益
- 4、世联行倒下，背负138亿应收账款的贝壳紧张，房产中介的冬天来了
两会 | 房地产行业影响最新解读！
两会对于房地产行业影响
不出所料，本次的政府工作报告中，没有更加严厉的政策出台，而是采用“淡化”的方式对待房地产。
1、2020年政府工作报告中，与楼市相关的政策主要是以下两条：
原文一：稳健的货币政策要更加碧好脊灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。
解读：“降准降息，推动利率持续下行”，这句话不用解释了，开发商和购房者贷款融资会更容易，利息会更低。今后几年这句话都适用，对楼市也是重大利好。
目前，5年期LPR房贷利率为4.65%，预测，到今年年底之前，应该会降至4.5%之下，也就是至少还有两次降息。
“引导广义货币供应量增速明显高于去年”这句话是重点。2019年我国的广义货币供应量M2增速是8.7%，今年要大于这个数字，那就是说，2020年M2增速至少要达悔渗到两位数10%左右。
而今年3月M2是10.1%，4月M2则是11.1%，这是从2017年3月时隔3年之后，重新突破10%大关，并且，根据政府工作报告，今年将继续保持两位数增长。
放水力度显著高于过去3年，这个是板上钉钉了！
2、深入推进新型城镇化。
原文二：深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
解读：今年政府工作报告对房地产的表述，是2008年以来，字数最少，最为平淡，最没有伤害力的一年。
今年的报告，没有提及2019年报告中的“落实城市主体责任”，没有提及2018年报告中的“继续实行差别化调控”和“稳妥推进房地产税立法”，没有提及2017年报告中的“遏制热点城市房价过快上涨”。
而且，今年的报告也没有提及过往政治局会议惯例表述的“坚决遏制房价上涨”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
也就是说，今年的政府工作报告，删除了所有对楼市利空的表述，只保留了底线“房住不炒”。
在当前楼市已经正式回暖的关键时刻，高层没有及时制止，这就是对楼市的最大保护。
3、无利空利好
今年的政府报告，没有利空，但也没有显著利好，最大的利好可能就隐藏于“因城施策”之中。
接下来，各省市还是会继续探索楼市松绑之路，只要不触碰底线，高层都会放行。
房地产周期的两条腿是货币和政策。现在降准降息，M2重回10%+增长，都已经官宣了。只是政策还没有突破。
目前的状态就是，一边哗啦啦放水，一边“淡化”“忽视”房地产袜弯，所以才会看到，现在各地地王频出，楼市回暖，豪宅疯抢。
2020年，已经比2018年和2019年宽松太多了！接下来会怎么样呢？相信大家心知肚明！
2019年房地产以“三稳”为目标 因城施策
房地产行业在下行周期中迎来报告称，房地产行业可能会经历一个漫长的下行周期了2019年。据了解报告称，房地产行业可能会经历一个漫长的下行周期，中央经济工作会议对2019年房地产定调“房住不炒”“长效机制”报告称，房地产行业可能会经历一个漫长的下行周期，提出了“因城施策、分类指导”，全国住房和建设工作会议则作出了以“稳房价稳地价稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展的要求。
在对2019年的预测上面，资深经济学家、房地产专家也产生了观点碰撞，甚至频繁上演“隔空喊话”。近期安信证券首席经济学家高善文和海通证券首席经济学家姜超的表态最能代表这种态势。
高善文对房地产未来趋势表示：“我并不认为像很多人说的那样，房地产价格将出现大调整。”姜超则驳回，中国房地产价格应该会有序下跌，平均跌幅极限在20％–30％。除了这两个代表性的观点，2018年内，两人还在库存是否已达到历史低位、供给还是需求决定房价，以及供应还是价格才是房价核心等问题上产生对峙。
2019年房地产市场将会如何表现？也有业内人士向记者表达了他的观点。
“目前楼市的下行周期已经确认，在这个周期内，房地产市场更多地是要避免过度降温，预计2019年一二线热点城市将会保持现有的调控政策，但在政策执行力度上，个别城市可能会根据实际情况有所调整。而三四线城市则在库存偏大、房价下行压力较大的情况下，大概率走向定雀数向宽松。”
政策：因城施策
这一场从2016年开始的调控，到现在似乎已经走到了政策顶点。“全国房地产市场的政策底已经来临。”专家判断。
2018年5–8月，“调控潮”再次来袭，中央强调坚持调控，各个城市不断出台收紧楼市的调控政策，巡视组各地监督落实效果。7月31日，深圳正式发文加入“限售”城市群，一线城市楼市调控均进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态。到年底，11–12月，房地产政策基本平稳，约束性政策锐减。
随着中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的部署，楼市严控或迎来转机—“因城施策、分类指导”成为这其中最重要的一环。
在中央定调前后，已有山东省菏泽市、广东省广州市、湖南省衡阳市等各个地方明里暗里给楼市松了绑。
但未来具体如何因城施策，似乎还值得商榷。
中国指数研究院对房地产市场2019年展望指出，2019年需求端各项限制性调控政策将继续推进，供给端则会继续围绕增加短期供应量，调整住房及土地供应结构，提高保障性住房融资服务力度，推进芹岁族中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。
同策研究院2019年楼市趋势展望指出，2019年各城因城施策，“18＋X”政策或将落地。
“‘18＋X’即为地方政府自行调控，调控政策分为18项必选项加25项可选政策。其中18项必选项分为四大方向和原则，一是设置核心指标，只考核指标，不强制措施报告称，房地产行业可能会经历一个漫长的下行周期；二是要继续坚持‘房住不炒’；三是加大租赁和保障房力度；四是加大土地供应力度。”同策研究预判，“在同策重点监测25个热点城市中，‘18＋X’的因城施策方式会在北上广深等22个城市中试点，其中1月会先试点10个城市。”
“三稳”为目标
12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议，对2019年的住建工作提出了“稳房价稳地价稳预期”的“三稳”总体目标。
而这个“稳”也给房地产市场的看涨或看跌给出了否定的答案。“稳”—可小幅波动，但不可大涨，也不会大跌。
“市场永远是有波动的，所谓的稳，不过是波动没那么明显而已。”有机构分析师表示。
专家认为，住建部提出了“稳房价”的要求，而这个稳，不仅仅是稳住不动，而且一二线热点城市要一直上涨，三四线城市则要严防下跌。
（以上回答发布于2019-01-02，当前相关购房嫌弊政策请以实际为准）
地产周期下行以及三年疫情为何没有影响银行业的收益
从周期的角度看，是时候重新看待房地产行业了。
根据国家统计局公布2021年三季度国内生产总值（GDP）初步核算结果。数据显示，2021年三季度建筑业和房地产业双双出现负增长，这种情况也仅仅在疫情当中出现过，即使是2008年金融危机，也没有出现建筑业和房地搭旦升产业同时负增长的情况。

房地产周期确实出现拐点了，那么会带动金融周期拐点吗？
怎么看金融周期呢？按照央行的定义：
1、金融周期主要是指由金融变量扩张与收缩导致的周期性波动。
2、评判金融周期，最核心的两个指标是广义信贷和房地产价格，前者代表融资条件，后者反映投资者对风险的认知和态度。
3、房地产是信贷的重要抵押品，因此两者之间会相互放大，从而导致自我强化的顺周期波动。
4、当经济周期和金融周期同步叠加时，经济扩张或收缩的幅度都会被放大；而当经济周期和金融周期不同步时，两者的作用方向可能不同甚至相反，会导致宏观调控政策的冲突和失效。
房地产市场与信贷周期对经济的影响十分巨大，举个简单例子，2000年美国互联网经济泡沫破裂，尽管对美国经济有所伤害，但是因为互联网公司都是轻资产公司，很少作为银行的抵押品，所以其泡沫破裂对银行体系伤害要小得多。但是2007年的次贷危机，则直接演变为经济危机，重创了美国金融体系，就知老是因为房地产是整个金融体系资产的源头和最重要的抵押品。
对于任何一个国家来说，资本市场想要平稳健康发展，房地产市场也必须要保持相对稳定。
但是上一轮房地产周期之长，已经超越了我们的认知。疫情的到来，甚至延长了这轮房地产周期。
2021年，喊了多年的狼来了，可能真的来了，房地产可能真正在进入一个下行周期。
包括北京、上海、杭州在内的多个城市出现土地流拍的情况。对于地方政府来说，土地出让收入和一般预算收入一样重要。如果土地出让金减少，会严重侵蚀地方政府的政府性基金收入，进而影响地方政府融资平台的偿债能力。
这轮房地产周期的下行，影响的可能不仅仅是地产企业的偿债能力，更可能影响部分地方政府融资平台的偿债能力。
我们可以看到，最近一段时间，房地产相关的债券持续下跌，特别是在离岸的中资美元债市场，部分债券的价格，每一美元面值债券甚至跌破50美分。同时城投债的融资成本也开始分化，部分欠发达地区城投平台的债券收益率超过10%，在这样的情况下，城投平台是很难通过公开市场发债进行融资的。
由于房地产是整个金融体系最重要的抵押品之一，如果房地产的抵押价值下降，会进而影响银行的资产质量和放贷意愿，所以央行不希望看到房价大幅波动。
放松房地产相关的政策很有必要，所以最近相关政策特别是购房贷款过于严格的政策最近也有所松动。
10月15日，在三季度金融数据发布后，央行新闻发布会，金融市场司司长邹澜提及，“部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档’融资管理规则存在一些误解”；“指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放”。
10月15日，根据第一财经报道，中国房地产业协会组织企业座谈会，听取10家房企迟滚对近期房地产运营情况的观点。
10月16日，根据经济观察报报道，住建部拟加强预售资金监管，目前文件正在起草中，现阶段正要求各地方住建部门汇报相关意见及建议。
10 月 21 日，国新办举行三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会。会上，中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者。
在一定程度上，我们可以认为是对目前房地产市场的一种呵护。但是这种呵护，很难改变行业趋势。
从数据上看，社会融资规模同比增速仍然在下行通道，同时，M2也在同步下行。在可见的未来一段时间里，社会融资规模和M2很难回到过去的高水平增长。
从宏观层面看，金融周期的上升期，抵押品的角色使得房地产价格上升的过程就是经济加杠杆的过程，在金融周期的下行期，房地产价格下跌与去杠杆联系在一起。
从目前房地产市场的走势看，我们可能正在面临金融周期的拐点。
对于投资者来说，需要引起重视。
世联行倒下，背负138亿应收账款的贝壳紧张，房产中介的冬天来了
陷入困境的房地产巨头恒大让一众金融机构惊惶无措之际报告称，房地产行业可能会经历一个漫长的下行周期，谁也没有想到报告称，房地产行业可能会经历一个漫长的下行周期，最先倒下的竟然是房地产中介。
世联行踩雷，贝壳紧张
2021年9月17日，A股上市公司世联行公告称，其与恒大集团存在业务往来，为恒大集团提供新房代理销售服务，收取相应的佣金。近期，因恒大集团资金周转困难，无力支付拖欠公司的账款。截至2021年8月31日，世联行与恒大集团之间应收票据余额为5.51亿元，应收账款余额为6.94亿元。截至公告日，其与恒大集团已就应收款项中约2.46亿元达成抵房解决方案，尚有应收款项余额9.99亿元。
但是，聪明的资金早已嗅到了血腥味。早在世联行公告之前，其股价已开启了断崖式下跌。从9月6日到9月17日，世联行股价连续跌了9天，从8.05元跌至4.04元，近乎腰斩，市值蒸发80亿。
二级市场的剧烈反应不难理解。2020年，世联行的净利润只有1.1亿元；恒大拖欠的世联行账款，是后者去年净利润的9倍。如果无法收回，则世联行等于白干9年。
但是，世联行可能不是被房地产商引爆的最大地雷，背负150亿应收账款的中介龙头贝壳才是房地产下行周期中潜在的最大牺牲品。
根据贝壳2021年半年报，截止2020年末和2021年6月末，其应收账款分别高达131.84亿元和138.32亿元。 截止2018年末、2019年末，贝壳的应收账款分别为34亿元、81亿元。
从数据可见，过去3年半，贝壳的应收账款增长了4倍。贝壳的应收账款主要为房地产商的新房销售佣金，之所以增长如此迅猛，主要原因是贝壳从2019年开始发力新房代销业务。
和二手房服务佣金相比，新房服务佣金金额大、回收周期也更长。2018年、2019年和2020年，贝壳新房销售服务的回款周期分别为117天、96天和103天，同期，二手房服务佣金的回款周期只有14天、10天和8天。
贝壳的新房业务规模扩张很快。截止2018年末、2019年末和2020年末，贝壳平台上的新房项目分别为3486个、7769个、8639个。2018年，通过贝壳平台完成的新房交易规模为2808亿元，新房交易数迅厅量19.6万单；2020年，通过贝壳平台完成的新房交易规模增长至13830亿元，新房交易数量达到92.4万单。
贝壳与房地产商的合作模式很多，其中包括业内争议颇多的独家代理制，即开发商将某个项目销售任务打包给某家房地产中介，由后者在指定期限内完成销售任务。在这个模式下，中介可以向开发商要求更高的代理费率，但同时，为了拿到独家，中介也要烂山向开发商支付保饥昌中证金。
通过先行缴纳巨额保证金的对赌模式，贝壳利用资金优势击退了很多竞争对手，在全国抢占了大量房地产商的新房销售代理权。截止2019年末和2020年末，贝壳向房地产商缴纳的保证金余额分别为33.11亿元和21.24亿元。
这意味着，截止2020年末，贝壳在房地产商积压的应收账款和保证金合计达到了153亿元。 如此巨额的应收账款，即使是对房地产中介霸主贝壳来说，也意味着沉重的回款压力。2020年，贝壳净利润为27.78亿元，首次实现净利润转正。但其应收账款和保证金为净利润的5.5倍。和世联行相比，贝壳的盈利能力虽然强大很多，但信用损失风险也很大。
最大客户欠款33亿
从世联行踩雷恒大应收账款看，房地产中介机构对新房销售服务费的损失风险完全没有与时俱进地进行评估并计提相应损失准备。
世联行2020年对应收账款的坏账计提比例高达14.4%。不过，从帐期看， 6个月以内的应收账款坏账计提比例为1.15%，6个月-1年的计提比例为6.19%，一年以上的坏账计提比例提高至33.7%，2年以上的计提比例高达79.49%。
再来看世联行的大客户恒大。截止2020年末，世联行6个月以内的应收账款为13.04亿元，商业承兑票据为7.03亿元，合计超过20亿元。
2020年，世联行前五大客户销售收入为14.14亿元，其中恒大一家贡献了7.15亿元，占比超过50%。
截止2021年8月31日，世联行与恒大集团之间应收票据余额为5.51亿元，应收账款余额为6.94亿元。而根据半年报，世联行的商业承兑票据余额总额为5.64亿元。也就是说，这些应收票据全部来自恒大。
世联行不仅毫无怀疑地接受了恒大的承兑票据，而且根据 历史 经验将这部分票据的坏账计提比例设为0.65%。
和世联行一样，贝壳对房地产商应收账款的信用风险估计同样过于乐观。
在贝壳2020年财报中，其泛泛提到了当下房地产商融资难的大环境以及应收账款回收面临的风险。“自2020年底开始，监管提高房地产商的融资要求，不能满足‘3条红线’的房地产商无法获得新的融资。如果我们合作的房地产商出现类似问题，可能无法按时偿还账款，我们将被迫增加损失准备或核销相关账款，这将影响公司业绩。”
截止2020年末，贝壳的应收账款总规模约143亿元，对应损失准备为11亿元，计提比例为7.8%；截止2019年末，贝壳应收账款规模约85.5亿元，对应损失准备为4.61亿元，计提比例为5.39%。
可见，虽然贝壳在新房销售业务大扩张的同时，提高了风险计提比例，但从世联行的教训看，房地产行业进入下行周期时，房地产商的流动性风险远远超出外界的乐观预计。
贝壳没有披露其前五大或前十大客户情况，我们很难分析其应收账款具体的风险暴露情况。但是，在招股书中，贝壳披露显示，截止2019年末和2020年9月30日，贝壳最大单一客户的应收账款余额分别为31.84亿元和19.96亿元；在2020年年报中，贝壳更新披露显示， 截止2020年末，贝壳最大单一客户的应收账款余额为32.61亿元。这意味着，2020年四季度，贝壳最大单一客户应收账款猛增了12.65亿元。
主要客户都已焦头烂额
贝壳的这个最大客户是谁？贝壳没有公开说明，但从诸多新闻报道里，我们或许可以发现贝壳的很多重要客户的身影。2020年秋，贝壳在其发起的“全民找房节”活动中宣称，其与恒大、万科、碧桂园、富力、华润、中海、保利、融创、蓝光等全国上百个地产商合作，覆盖北京、上海、深圳、武汉、郑州等65个城市精选楼盘。
贝壳的最大客户很可能是融创。公开信息显示，融创是贝壳的股东之一，2017年，融创以26亿元代价获得链家6.25%的股权。贝壳2020年上市后，融创持有贝壳大约4%股份，按目前市值计算约为8.5亿美元。
作为贝壳的股东，融创2019年开始成为贝壳新房销售领域最大的战略合作伙伴之一。据媒体报道，2020年初，贝壳刚推出VR售楼部，融创便率先试水。同年，融创将西安、大连、沈阳、长春、天津、重庆、成都、昆明、贵阳等9个城市楼盘全部上线贝壳VR售楼部。
然而，贝壳的好伙伴融创同样面临沉重的债务压力。
2021年半年报显示，融创中国总资产为12054.53亿元，总负债为9971.22亿元，资产负债率82.72%，比2020年末下降了1.24%从“三条红线”要求看，截至2021年6月末，融创中国净负债率约86.6%，非受限现金短债比约为1.11，剔除预收账款后的资产负债率约为76.0%。 3条红线中，融创勉强达标了两条，但剔除预收账款后的资产负债率仍然踩“红线”。
如果贝壳的最大单一应收账款客户真的是融创，那么，贝壳给予股东兼好伙伴融创的账期是否是90天呢？目前，贝壳与融创的应收账款余额剩下多少呢？
与此同时，贝壳的另一个好伙伴恒大已经陷入泥沼。
2021年6月，《 财经 》杂志报道称，2020年销售额破7000亿元的恒大与中国实力最强的中介渠道商贝壳，大面积终止了合作。报道称，在天津、武汉等地的大部分恒大楼盘，贝壳与恒大已经终止了合作，原因是恒大拖欠大量佣金。
报道引用一位房地产区域高管的话说，贝壳在与地产商合作销售新房时，一般要求新房网签或草签后90天内，结清七到八成的佣金。 2021年一季度，又提高到了90天内结清全款。但恒大拖欠佣金的期限一般是“半年到两年不等”，基本都超过90天。
一个疑问是，贝壳与恒大此前的销售应收账款余额有多少？是否足额计提了风险准备金呢？
抛开最大单一客户的风险问题，贝壳在很多新一线或二线城市也面临巨大的应收账款回款压力。
例如，在河南省会郑州，2017年下半年，手握重金的贝壳以70家加盟店的强大阵势杀进新房销售市场，并以保证金的模式横扫当地地产商。媒体报道称，最豪的一个代理项目，贝壳一次性支付给开发商1.6亿保证金。凭借资金优势，贝壳只用了两年时间就打垮了郑州当地的新房销售公司，成为新霸主，截止2019年下半年，贝壳在郑州拥有链家、德佑、房江湖、21世纪不动产等多个品牌的二手房门店约1500家。
就在9月初，河南房地产龙头企业建业集团流出一份“求救信”，信中内容显示，建业集团正面临“罕见的困难、风险和危机”，有可能成为“下一个倒下和暴雷的企业”。截至2021年上半年，建业地产踩中“三道红线”的两条，其剔除预收款后的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为87.2%、92.6%和1.93。
龙头企业尚且如此，其他中小房地产公司的压力可想而知。贝壳在郑州新房市场的大肆扩张如今或许到了品尝苦果的时候。
报告称，房地产行业可能会经历一个漫长的下行周期的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于房地产行业饱和了吗、报告称，房地产行业可能会经历一个漫长的下行周期的信息别忘了在本站进行查找喔。
