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2022年光大信托最新不兑付的项目
光大信托最新不兑付的项目：信·光瀛·锦江富贵12号集合资金信托计划（第二期）。
房产信托叫停背后:连续13个月位居集合信托之首
房地产信托规模压缩已是必然。7月11日下午，市场消息称，光大信托发布紧急通知，截至当日（7月11日）12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12点后已募集的此类项目全部退款。
随后，多个信托业务微信群和部分自媒体报道均放出消息称，目前暂停房地产类信托项目的并不仅仅是光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。记者第一时间联系了光大信托和国投泰康的相关负责人，两家信托公司均回应称“消息不实”。
传言背后，房地产信托融资已成为监管部门重要盯防对象。
据记者不完全统计，2019年以来，监管部门高层人士在公开场合至少5次提及房地产金融风险。6月13日，银保监会主席郭树清更是在陆家嘴论坛上直指，“必须正视一些地方房地产金融化的问题”，“房地产企业融资过度，主张投资投机行为”。此番言论被市场看作是对房地产融资端监管的吹风，针对房地产行业的调控政策从销售端逐步走向融资端。
地产信托业务何去何从，恐将成为业内近期热点话题。
控总量，减增量
针对文章开头提及的市场传言，记者问询了不同区域的多家信托机构。
光大信托方面回应称，公司确实有相关通知。不过，“全面暂停房地产类项目募资”不属实，按监管要求，公司对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑合作。此外，对于业内传闻“因风险较大而被暂停业务”的说法，光大信托一位高层人士进一步回应表示：“肯定不是风险问题，公碧氏司的风险管控一直很好。”
国投泰康信托相关负责人则回应称，“关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。”“要求控制总量，公司今年新增不得超过去年末房地产业务总量余额的4%。”东北地区某信托公司的一位人士表示，“目前已经超了，相当于不让开展新的地产业务了，影响挺大的。”
“突然！光大信托多人被带走我们公司正在主动控制总量规模，但是没有被叫停业务。”在窗口指导名单内的某信托公司总经理对记者表示，外界对这件事有点过度解读。目前主要是对房地产信托业务总量进行管控，在规模之内的新增部分都正常进行。
西南地区某信托公司的房地产信托业务负责人告诉记者，“公司此前在收到窗口指导后做了一些工作：一是梳理了规模突然！光大信托多人被带走；二是暂定银行代销和通道类房地产信托业务；三是要求通道类业务提前结束；四是不做恒大和碧桂园。”
一位北京地区的信托业内人士表示，监管对地产类业务并非一刀切，符合监管政策的不会受到影响。“比如刚需购房尾款类、住房保障类、城市更新类旧改项目等，仍然正常开展。”
据了解，北京辖内房地产信托业务事前报告仅接受符合“432”条件且交易结构为贷款模式的业务报告。北京银保监局对房地悔脊散产信托业务事前报告逐笔进行事前审核，对于因合规原因被退回事前报告的项目，将严肃追究合规审查责任。
监管政策“接力赛”
房地产信托融资收紧早有信号。
今年5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）。
23号文向信托公司重申房地产信托融资乱象整治，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供野陆融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。
同时，银保监会严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。
此后，5月31日，有媒体曝出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企的债券及ABS融资渠道。
随后，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导。
据了解，各家信托公司收到的监管要求不尽相同。比如：房地产信托规模不能超过2019年6月30日的规模；已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停；符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务均受到窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响；等等。
7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
7月10日，有媒体报道称：“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度，对各家银行的具体要求各不相同。”
除了政策出台、监管约谈、高层“喊话”之外，监管机构对房地产信托的严监管还体现在罚单上。今年以来，多地银保监局对信托公司在房地产领域的违规行为开出罚单，处罚事由主要包括“违规开展房地产业务”“违规发放房地产自营贷款”“信托资金违规发放房地产贷款”“开展房地产信托业务不审慎”等。
谁在快跑狂飙突然！光大信托多人被带走？
业内人士表示，此轮监管的背景，在于今年房地产信托业务的狂飙。
普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。
据普益标准、用益信托等研究机构发布的信托报告，2018年6月至今，房地产信托的月度成立规模已连续13个月位居集合信托之首，系信托公司的重要支柱业务。此外，近年来房地产信托余额增速较快，房地产投向占比从2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。
记者梳理相关研究报告了解到，今年以来，房地产信托在3月份达到募集规模的巅峰，4月～6月的募集规模有所起伏，但是月募集规模均在600亿元以上。
根据银保监会公布的数据，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。
银保监会有关部门负责人日前表示：“部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。”
据媒体报道，此次监管约谈的公司包括江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、五矿信托、百瑞信托等。
有业内人士对记者表示：“被窗口指导的是房地产业务规模比较大或者比较激进的信托公司，目前业内有传言10家信托公司被窗口指导，实际上可能远不止10家。”
对于信托公司为何对房地产业务难以割舍的话题，有业内人士认为，信托公司的房地产业务收费远高于其他业务。据前述信托公司房地产业务负责人透露：“目前业内的信托费率大致情况是，通道业务的年化大概是千分之一到千分之三；政信类项目是1.5%～2.5%；地产类项目则是2%～3%。”
光大信托粤来越好系列产品岀现过延兑吗?
光大信托近日被卷入舆论漩涡突然！光大信托多人被带走，原因是多位投资者反映光大信托 - 信益 21 号信托计划兑付延期。
该公司网站显示，信益 21 号历毕近期发布突然！光大信托多人被带走了临时信息披露，除此之外，智兴 5 号发布了重大事项临时公告，信益 28 号发布了临时信息披露。据此前报道，智兴 5 号和弘信 6 号也延期兑付。
用益信托网和第三方理财经理发布的信息显示，信益 21 号、智兴 5 号、弘信 6 号融资方分别为甘肃庆阳能源化工集团有限公司（下称庆阳能源化工集团）、贵州遵义市红花岗区国有资产投资经营有限责任公司（下称红花岗国投）、贵州新蒲经济开发投资有限责任公司（下称新蒲开投）。
《投资时报》记者联系光大信托，相关工作人员未否认上述三款产品延期兑付，称这三款产品的情况可以查看官网公告，关于兑付时间等资金方面信息需与项肢嫌芹目人员对接。
网上信托交流平台近日还有投资人在讨论光大信托信益 28 号，对于该产品是否也延期兑付，上述工作人员称以官网公告为准。
据光大信托官网信息，该公司自重组以来快速发展，集合资金信托发行规模连续 12 个季度位居行业第一，行业综合排名由 2014 年的倒数第三进入行业前三。2019 年该公司净利润 20 亿元，同比增 79.1 %。
不过，自营业绩增长不一定伴随信托项目业绩增长。光大信托 2018 年年报显示，当年该公司自营业务实现 111.95% 的净利增长，但信托项目净者物利同比下降 0.46%。
产品兑付出现延期
鼠年开年不久，即有投资者反映光大信托产品信益 21 号出现兑付延期。据悉，信益 21 号第一期本金未能按期支付，预计将延期 1 — 5 个月。
据用益信托网和第三方理财经理发布的信息，信益 21 号集合资金信托计划融资方为庆阳能源化工集团，资金用于“气化庆阳”天然气项目建设。成立规模 4.95 亿元，有多期，成立时间在 2018 年 2 月 1 日— 2018 年 5 月 28 日。产品期限都是两年。
信益 21 号风控措施之一是提供出让商住用地抵押，抵押物比邻庆阳市政府，抵押率不超过 62%；措施之二庆阳市经济发展投资有限公司（下称庆阳市经发投）提供担保。
工商信息显示，庆阳能源化工集团大股东为庆阳市国有资产管理局，持股比例为 92.08%。庆阳市经发投大股东为庆阳市人民政府国有资产监督管理委员会，持股比例为 84.47%。
另据用益信托网和第三
光大资金池暴雷，都是地产惹的祸？
投资者反馈其认购的光信-锦江富贵12号信托计划已经公告延期，在延期后才知道自己原来买的竟是佳兆业地产项目。
看不见的底层
投资者在认购项目时，光大信托方面并未披露具体真实投向，延期后才知道真实底层为光信-恒盛甬兴1号，据公开资料了解恒盛甬兴1号首期成立于2020年，融资人佳兆业地产，具体资金用于用款项目惠州佳兆业商业中心为惠州CBD地标项目建设，项目规模9亿。
早在去年11月3日下午，佳兆业集团（01638.HK）理财产品到期，却无法如期兑付。当日，包括佳兆业集团在内的4只上市港股集体崩跌，翌日被迫宣布停牌。如今的佳兆业面临高管离职，债务化解等多重难题。
资金池窟陪昌窿遗患
今年年报显示，光大信托2021年实现营业收入62.04亿元，同比增长10.2%；净利润15.60亿元，同比下滑约四成。
近年来，光大信托的迅猛增长，离不开地产的“催肥”。芦仿扒光大信托对外投资公司中直接或间接持股，包含“地产”“置业”字眼的公司，大型超过了100个。正荣、卓越、鸿坤、恒大、融创、佳兆业、阳光城等等多家房企，都在其地产朋友圈之内。
从光大集团入主甘肃信托时，当年2014年其管理信托资产规模仅仅577亿，截至2020年末光大信托管理的信托资产规模已经高达1.026万亿了。
光大信托管理资产规模
2014年管理信托资产规模：577.15亿；
2015年管理信托资产规模：1394.77亿；
2016年管理信托资产规模：3087.80亿；
2017年管理信托资产规模：4784.59亿；
2018年管理信托资产规模：5806.30亿；
2019年管理信托资产规模：7506.17亿；
2020年管理信托资产规模：1.026万亿
管理信托资产规模从几百亿到上万亿，光大信托仅用了6年时间！而化解地产留下的债务危机又需几年？
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