今天百科互动给各位分享房企年报|CCCC地产:非典型央企踩三条红线，营收大增，两年扣非盈利亏损难的知识，其中也会对进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！
本文目录：
- 1、“三道红线”下的中小房企生存启示录
- 2、“三道红线”试点房企再遭监管：拿地金额受限？有房企已超标
- 3、地产江湖大变局：三道红线之下，谁兴谁衰？
- 4、年报直击现场｜雅居乐：全靠多元发展交出亮眼成绩单，卖房靠不住
- 5、房企负债率排名2021
- 6、“三条红线”融资新规箭在弦上 房企“债”不动许多愁
“三道红线”下的中小房企生存启示录
后疫情时代，“三道红线”政策的出台给快速发展的 房地产 行业带前行来了不小的震动。如何平衡好扩张和资金之间的难题也成为房企尤其是中小房企必须面临的一道难题。
日前，标普信用评级（中国）有限公司（以下简称“标普信评”）发布研究报告认为，如果控制房地产企业有息债务增长的监管规则扩大适用范围，长期来看有利于房地产行整体信用风险的下降，但中短期内高杠杆房企在资本市场的融资空间将被压缩，存货变现将成其缓和流动性压力的关键。标普信评跟踪的87家样本房企中，同时触碰三条红线的房企占了24.1%，完全没有碰线的企业仅占12.6%。
“三道红线”政策高压之下，赴港上市成为中小房企的“救命稻草”。不过，从进程来看，中小房企今年的上市之路并不“平坦”。
数据显示，2020年共有7家中小型房企拿到港股入场券。12月11日早间，大唐集团控股有限公司（02117.HK，以下简称“大唐地产”）于港交所正式挂牌， 开盘 后几一路下挫，最低报每股3.61港元，下跌20.83%，随后快速反弹。截至下午收盘，大唐地产报4.59港元/股，较开盘价4.56港元微涨0.66%。
针对“三道红线”政策下企业发展相关问题，光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产(600708,股吧)”）表示，光明地产已经通过加快资金回笼，加强融资和现金流程管理，保障后续资金周转。12月17日，大发地产相关负责人回应表示，公司目前的战略是比较稳健的，公司始终持有审慎的态度，不拿高价地。此外，公司融资、发债也都是按照正常节奏进行。
上半年21家房企进入“红色档”
今年8月，人民银行、住建部召开房企座谈会，约谈12家房企，明确了资金监测和融资管理规则，即传闻已久的“三道红线”。根据会后媒体报道，上述房地产企业资金监测和融资管理规则主要指的是“三道红线”政策，即“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”，根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，如房企“三道红线”都触线则为红档。
《中国经营报(博客,微博)》记者日前获取的一份资料显示，2020年上半年末，21家房企同时触碰“三道红线”，被列为红色档房企。其中不少属于高杠杆扩张的的中小房企。
具体来看，截至2020年上半年末，三盛控股（集团）有限公司（以下简称“三盛控股”）现金短债比为0.28，净负债率为504%，扣除预收后的资产负债率为92%。三项指标均处于“红色档”范围内。
三盛控股并不是唯一处于“红色档”范围内的企业。截至2020年上半年末，光明地产现金短债比为0.48，净负债率败册为234%，扣除预收后的资产负债察悔宏率为78%。截至2017年～2019年末以及2020年 4月，港龙中国地产集团有限公司（06968.HK，以下简称“港龙中国”）的资产负债率分别为98.8%、122.1%、172.6%及251.2%。
“近年来房地产企业融资普遍受限，融资环境持续收紧，为保持公司持续、稳健发展所需资金，光明地产已经通过加快资金回笼，加强融资和现金流程管理，保障后续资金周转，同时为进一步降低企业资金成本。”光明地产方面表示，公司未来将继续以金融创新为抓手，在资本市场中挖掘新的发展动能，探索新的金融模式。截止到今年三季度末，公司经营性现金净流量已经回正，经营活动产生的现金流量净额为17.5亿元。
对于中小房企来说，“降杠杆”已经刻不容缓。从上坤地产今年10月5日再次递表的数据来看，更新后的招股书中，最亮眼的便是“降杠杆”——公司净资产负债率从2017年的684.9%降至2019年的118.8%，到2020年的4月已降至73.8%，适时地位于“三道红线”之外。
就此，上坤地产解释称，这主要是由于近年来公司保留盈利的增长导致权益总额不断增加，此外，计息银行及其他借款减少。
“近年来，上坤地产一直保持较为稳健的财务策略，稳健而健康的发展也将成为上坤未来的关键词。在财务策略上，上坤将密切监控债务水平，改善债务结构及巩固资产负债表管理，寻求偿还部分短期借款及以长期借款来替代，继续密切监控借款的到期情况及管理流动资金水平，以确保拥有充足的现金流用于偿还债务及满足业务现金需求。”上坤地产方面表示。
中国指数研究院上海研究总监方颃向记者表示，未来“三道红线”将使得房企梯队阶层固化的趋势更加明显，大房企市场占有率只会继续增大，中小房企跨越阶层向上爬升的难度越来越大了。中小房企尤其是未上市的，融资渠道较单一，资金实力较弱，同时手上资产规模较小或者优质资产较少，很难想大企业通过剥离出售资产来改善资金状况，“三道红线”背景下抗风险能力更差。
急谋上市突围
债务压力的另一面是融资难题。在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，当前环境下，中小房企面临的生存环境日益艰难。“大房企融资利率有的甚至不到5个点，小房企的融资要么融不到，要么有的利率则要达到八九个点，有的甚至达到10个点。”
12月11日，大发地产发布公告称，将额外发行于2022年到期8000万美元的优先票据，票面利率为12.375%。所得款项将用于若干现有债务的再融资。此外，10月大发地产额外发行了1.3亿美元、票面利率为12.375%的优先票据。据统计，大发地产今年已发行了5.6亿美元优先票据，其利率均高于11%。
“虽然跟央企很低的利率没法比，但我们现在发债的利率也是在逐年下降。此外，境内债和境外债的利率也不一样。”大发地产相关负责人回应表示。
11月26日，港龙中国发布公告表示，拟发行本金总额为1.5亿美元的票据，年利率13.5%。
公开资料显示，三盛控股的融资成本主要包括私人公司债券、银行贷款、其他借款及关联方贷款所产生的利息。截至今年上半年，公司加权平均利率为10.83%，去年同期为9.8%。集团账面值约为122.54亿元的存货以及1.24亿元的投资物业用作取得银行贷款及其他借款的抵押品。
面对资金压力，中小房企在融资渠道的选择上瞄准了赴港上市之路。不过，从目前来看，中小房企上市之路并不“平坦”。不完全数据显示，2020年共有7家中小型房企拿到港股入场券。
其中，领地集团、大唐集团控股均系二度闯关成功，而仍在排队的万创国际、三巽控股等房企，数次递表、屡败屡战。面临相继过期的申请材料，这些中小房企们也往往选择迅速更新招股书。
卢文曦直言，这反映出“三道红线”后房企上市意愿更加强烈，“上市最直接的收益就是获取更多资本利益，此外还能为企业提供更多的融资可能性。更重要的是上市后企业往往会对管理运应机制进一步规范化，提升效率，在资本市场上得到检验并获得投资人的认可，进而拓展融资渠道、降低融资成本”。
不过，即使成功拿到入场券，中小房企们面临的资本之路依然艰难。“对于本身经营状况并不稳定的中小房企而言，资本市场的态度也许并不友好。资本市场都是真刀真枪，拿真金白银出来干的，不会只听你抛概念讲故事。”卢文曦说。
方颃建议，中小房企应未来除了抓回款以外，有几种方式可以应对：比如盘活资产优化资源配置，剥离与核心资产关联度较低或亏损的不良项目，项目变现或引入股权投资缓解资金压力；积极筹备上市也是一种方法。“但上面方法可能是短期内的应急手段，从长期来讲还得提升内部精细化管理、产品力和服务打造，以及提前布局存量市场和轻资产等。”
卢文曦则表示，中小房企首先要立足本土，“现在不要贪大求全，一味地要求冲千亿。最近一段时间要调整节奏，在区域范围内做成特色，寻找差异化竞争。此外，要抱团取暖，要跟区域内自己发展规模差不多的房企进行合作，共同分担市场压力。”
“三道红线”试点房企再遭监管：拿地金额受限？有房企已超标
深处监管深水区房企年报|CCCC地产:非典型央企踩三条红线，营收大增，两年扣非盈利亏损难的房地产行业隐现着新信号。
据市场消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
“这不是一个新政策。”中国房地产报记者从去年参加过“三道红线”相关座谈会的一位房企人士处获悉，去年“三道红线”监管政策推出后，监管层就提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”房企，之后通过动态监管，要求重点房企每月报送相关监测数据。
“现在每月上报的监测表中还要报送拿地信息，包括拿地额在销售额中占比。”该房企人士称。
“三道红线”首批试点企业的一位人士表示，“现在都是以收定支，房企大都是这么做的。”
在一位业内人士看来，这一监管思路并不意外，近日高层已不断释放出加强房地产融资端监管信号。7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”
这日，住建部相关领导亦表示，“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则”“加强住房、土地和金融信贷政策协调”。
一系列“负面”消息下，7月26日，房地产股遭遇“黑色”星期一，多只地产股下挫。
“重点盯三个维度”
2020年8月底，住建部、央行在京召开房地产企业座谈会。会议指出，为控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”。参与此次座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。
2020年最后一天，有关部门再次召开关于“三道红线”座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。恒大、融创、阳光城、碧桂园、万科5家企业参加房企年报|CCCC地产:非典型央企踩三条红线，营收大增，两年扣非盈利亏损难了第二次座谈会，此外还新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。
“三道红线”下，房企纷纷将“零踩线”、降负债列为头等大事。但同时，不断有市场人士担心，融资新规虽能有效控制企业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金房企年报|CCCC地产:非典型央企踩三条红线，营收大增，两年扣非盈利亏损难；此外，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。
尤其在首批集中供地中，开发商多“马甲”拿地、利用收购并躲避监管的现象不断被媒体曝出，部分头部房企激进拿地的情况也引发监管层注意，监管开始升级。
据一位券商人士透露，今年监管部门对于“三道红线”试点房企重点盯上了三个维度，一是当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%；二是过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；三是每月上报商票数据。
就在6月30日，央行等监管部门将商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。现在，拿地数据也被纳入房企每月须上报的监测报表中。
40%拿地金额占比上限，在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，大大限制了房企运用财务杠杆和高周转来做大规模回转空间，对于地方政府土地出让金收入的负面影响也是必然的，但总体而言有利于房企财务运行与现金流回归到安全稳健区间。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该政策对热点城市影响比较大。开发商拿地开始回归热点城市，特别是龙头开发商对“两个集中”供地模式下热点地块争夺非常激烈。弊运雀部分开发商还有做大规模动力，有些企业冲千亿、冲万亿企业积极性很高，对这部分企业影响也比较大。
这些房企上半年拿地销售比已超40%
中国房地产报记者注意到，根据买地金额不得超年度销售额40%上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。
一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。
上半年国企央企中拿地最为激进的是越秀地产。根据克而瑞数据，前6个月越秀地产实现销售收入487亿元，却豪掷436亿元租早用于拿地，拿地销售比高达89.5%。
4月26-27日，在广州的集中供地中，越秀地产一次拿下8幅地块，拿地金额悄态为171.97亿元，成为当之无愧的“黑马”。
2021年越秀地产销售目标为1122亿元，以此计算，其全年拿地金额上限应为448.8亿元，这也意味着即使完成全年业绩目标，下半年不再拿一块地，越秀拿地销售比依然超标。
在几个月前的年度业绩发布会上，越秀地产地产副董事长、执行董事兼总经理林峰透露，公司今年计划买地金额将达到520亿元以上，继续保持较大投资力度。
建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别为70.6%、50.9%和50.2%，亦均超标。
上半年，建发房产实现销售收入934亿元，新增土地价值659.2亿元，拿地销售比高达70.6%。且建发房产频繁高溢价拿地、夺地王，其去年才突破千亿元门槛。
值得注意的是，建发房产在去年也频繁高溢价拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求规模的同时，建发房产也面临着一些问题。
建发房产没有单独上市，但以建发股份数据来看，2020年建发股份经营性现金流净额97亿元，同比降低13.34%。2021年一季度，建发股份经营性现金流大幅下降162.3%至-407.5亿元；资产负债率达80.6%。
一位房企人士称，此次监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%，预计这些企业后期会适当降低拿地力度，以达到40%标准。
另一类则是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了多数，如卓越集团（拿地销售比93.8%）、绿城中国（65%）、中骏集团（57.9%）、中交房地产（52.1%）、新希望地产（52.6%）、融信集团（45.3%）、雅居乐（45%）等。
拿地销售比最高的是卓越集团，上半年实现销售收入683亿元，新增土地价值640.6亿元，拿地销售比高达93.8%。
上半年，卓越集团在北京狂揽四幅地。其中，5月11日，卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元/平方米，但该地块竞拍后楼面价已经高达5.32万元/平方米，中间只有不到1万元价差。
据媒体报道，2020年11月，卓越集团高层在内部会议上提出，两三年内希望能做到行业TOP20。除了规模诉求，冲刺香港IPO也是卓越凶猛拿地的一个重要原因。
绿城中国今年上半年拿地888亿元，占当期销售额比重为65%。2020年，绿城就在土地市场频频拿地，对于规模拓展野心可见一斑。有分析称，绿城中国优势是第一大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场融资提供便利。
截至2020年底，绿城中国净负债率和现金短债比分别为66%和2，已符合监管要求；但剔除预收账款的资产负债率为71%，仍“踩中”一道红线。拿地销售比超过40%的雅居乐，同样“踩中”一道红线。
值得注意的是，上半年拿地销售比达52.1%的中交地产已脚踩“三道红线”。数据显示，其2020年剔除预收款后的资产负债率为83.4%，超出70%的红线值；净负债率为296.4%，同比上升146.2%。
相比之下，之前一些参加过“三道红线”座谈会的标杆房企则从拿地百强榜上“消失”了。债务压力下，为达到国家对“三道红线”要求，房企年报|CCCC地产:非典型央企踩三条红线，营收大增，两年扣非盈利亏损难他们不得不收缩拿地，甚至通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。
无论是在某指院还是克而瑞发布的上半年拿地百强榜中，中国恒大均未能上榜，进入榜单的最低门槛是37亿元。这意味着中国恒大2021年上半年在土地市场上几无收获。
去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，上半年拿地金额也不过74.8亿元，与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。此外，中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。
分析人士预计，（40%拿地销售比）政策落地后，预计第二批集中供地热度会降低，整体土地溢价率会走低。
地产江湖大变局：三道红线之下，谁兴谁衰？
对于很多地产老板而言，这个秋天有点冷！
之所以感觉冷，是因为监管层面仿正拿的“三道红线”如泰山般压顶。
对于“三道红线”，相信大家早已有所耳闻：
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍。
如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。
踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；
踩中一条，增速不得超过 10%；
一条未中，不得超过 15%。
从最初的传闻，到一步步被证实，三道红线的最终落地似乎已不可逆转。
而一旦三道红线落地， 房地产 行业的新时代或将就此开启。
行业大洗牌、大分化或不可避免
我们先来看一张图，这是某机构依据“三道红线”标准制作的各大房企的踩线情况。
如上表所示：真正满足监管红线要求，也就是三道红线一条都没踩的只有少数几个，典型如 华润、中海、保利、龙湖、金地和滨江。
有人统计，目前百强房企中的61家上市房企，踩了一条以上红线的就有48家， 接近80%。
挺触目惊心的吧。
这其实是中国房地产上半场的真实写照： 高杠杆、高负债，拼命跑马圈地做规模。
这个时代的特点可以归结为一句话：撑死胆大的，饿死胆小的。
所以，这些年，我们经常看到，忽然之间，就跑出几匹黑马，今年刚过百亿，就喊出了明年冲千亿。
当然了，你也不能说这些房企不优秀，毕竟，其中的很多人都是上半场的大赢家。
问题是，上半场的游戏规则在下半场注定是玩不通的，比如“三道红线”的泰山压顶。
很多人问，这三条红线意味着什么？
答案其实相对简单：
1、这或许是房地产上下半场的真正分水岭：那个依靠高杠杆野蛮扩张，撑死胆大的，饿死胆小的时代再也没有了。
2、房企间大分化时代正式到来：部分负债高的巨头承压，增速会放缓甚至大幅下滑，中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会。
3、稳健型的房企们，将获得丰厚回报。
再来看看这张表。
这是以今年中报为基准，并结合“三道监管”红线，对头部房企几备搭个财务指标的梳理。
在这张表上，很清晰的体现了这么几个特点：
1、多数大型房企的财务状况良好，负债率也相对可控。
2、央企表现更为优秀，比如中海地产今年上半年的净利润超过了200亿，甩开了其他房企一大截，华润置地和保利地产(600048,股吧)的净利润也都突破了百亿大关。
3、综合实力强的房企盈利能力更突出。
在前10强房企中，只有华润，中海的净利润率超过20%，超出其他十强房企一大截。
这两家房企有一个共同点，在商业地产领域优势明显，其中，华润是商业地产领域绝对的老大，2019年商业地产板块的营收超过了100亿， 有着“ 写字楼 之王”之称的中海紧随其后。
之所以把这两张表放在一起，是因为这张表大致代表了房地产上下半场两个时代：
踩中“三道红线”的多数都是上半场的大赢家，至少在规模上如此；
“三道红线”之外的稳健型房企在下半场拥有更好的未来。
房地产运行规则变了吗？
其实，监管层拟定的“三道红线”隐含着地产下半场的运行逻辑：
1、要控制发展速度，注重增长质量；
2、不要再寄望于高杠杆，要靠自己造血；
3、不要再野蛮生长，要靠精细化管理；
那么，趋势之下，哪些房企能在下半场胜出？我想大致的逻辑应该有这么几条：
1、一定的规模。
这个铁律在地产下半场仍旧管用，有规模不一定有用，但没有规模是万万不行的。
2、良好的盈利能力
简单一句话，不赚钱的都是耍流氓。
3、良好的财务结构。
这是本次监管的重点，再怎么强调也不为过。
4、良好的布局，得一二线者得天下。
未来的房地产市场将是一个大分化的市场，一二线城市高 房价 与三四线城市高库存并存。
未来，在人口、资金持续流入的一二线城市、在以北上广深为核心的大都市圈内， 楼市 还将持续繁荣，而绝大多数三四线城市将被遗忘。
5、强大的产品力。
地产下半场，既是清吵战略的竞争，也是产品的竞争。
6、相关多元的综合实力。
未来的房企会分化为两类，一是平台型的巨无霸，二是机会主义者的小型房企。
以万科、中海、保利为例，所谓的平台型房企，就是除了 住宅 开发之外，写字楼、购物中心、酒店、长租 公寓 、养老、教育等众多业态都必须会，而且做得好。
7、独特的竞争力。
在地产下半场，每个活得好的公司，都会有自己独特的竞争力，比如碧桂园强于三四线，而中海则有独特的城市更新能力，有强大的大项目运作能力。
8、优秀的掌舵者和强大的团队。
这个不做论述，因为这是常识。
哪些房企能打跑赢？
很多人问，地产下半场到底哪些企业能胜出？哪些企业又将衰落。
其实任何预测都有点像算命，我们能做的只能是依据上面的逻辑，给出了大致靠谱的评级。
五星：
中海、保利、万科
中海可能是地产下半场最具想象力的地产公司。
核心看点在于，中海的盈利能力一直是一骑绝尘的，是今年上半年唯一一个净利润突破200亿的公司，甩开第二名一大截。
另外，中海的逆势加速能力也是其他房企无法比拟的。
数据显示，今年上半年的前十强中，销售正增长的只有中海和恒大。而在过去的2018、2019年中海的销售增速分别为29.8%、25.2%，也超出前10强一大截。
中海第三大优势是其商业地产板块的低调崛起，综合实力已仅次于华润。
关键是， 中海还有行业内最好的财务结构，最低的融资成本，最高的国际信用评级。
保利地产和中海一样，综合实力强劲，无论是规模、利润还是对负债的控制都是顶级的，而且自2019年提出“不动产生态发展平台”战略后，保利的相关多元化也有声有色。
万科贵为多年的老大，这次踩中了三道红线中的一道，但整体影响不大，综合实力也没得说。
相对于中海而言，万科的综合盈利还有待提高。比如，今年上半年万科的净利率只有8.5%。
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在售
参考价格： 价格 8200-8900 元/㎡
楼盘 地址： 常德市 武陵区 常德大道与紫缘路交汇处
楼盘电话： 400-818-0066 转 065540
年报直击现场｜雅居乐：全靠多元发展交出亮眼成绩单，卖房靠不住
2020年成绩单
2020年雅居乐业绩表现
各项业绩再攀新高，超额完成销售目标的同时扩大了营收和利润空间
销售额 ：2020年雅居乐完成销售额1381.9亿元，同比上涨17.1%，超额完成全年销售目标1199.6亿元的115.2%，连续三年销售额破千亿。
营业收入 ：截止2020年底，雅居乐实现营业收入802.5亿元，同比上涨33.2%。
盈利指标 ：2020年雅居乐净利润完成122.5亿元，同比上涨31.3%；归母净利润同比上涨26.1%，达到94.8亿元；全年毛利率30%与去年基本持平；净资产收益率19.9%，同比上涨2.3%。
再次踩线，资产结构仍然有待优化
三道红线 ：雅居乐地产20年“三道红线“仍然踩中一道，继续归于黄档 。 20年扣除预收款后的资产负债率为72.2%，虽然较去年下降4个百分点，但仍高于70%；净负债率为62.3%，同比下降21%；现金短债比为1.29，同比上涨0.29，需提高警惕。
2021年规划 ： 3月23日，雅居乐2020年业绩会以线上方式举行。业绩会上，对于今年未来公司的增长及目标，潘智勇表示，2021年雅居乐的地产销售目标为 1500亿元 。同时，其表示，雅居乐今年总体投资大概会在 400亿左右，其中地产方面是320亿元，其他产业大概80亿左右。 “再好一点可能会加一点，达到450亿元左右的总投资额。”
表：雅居乐2020年成绩单
通过对雅居乐的财务能力与发展能力两大维度下的 规模性、成长能力、盈利能力、营运能力、资金与偿债能力、土储能力、市场份额、变现能力、企业性质 9大因素对应的33个三级指标综合评估， 雅居乐2020年综合实力等级评定为A+，综合实力评分为8分，评级梯队跟去年一致，但评分略微上涨 。
壹
公司发展战略
广东省品牌房企，八大业务协同发展，创多元共赢优势 ：成立于1992年，是一家以地产为主，多元业务协同发展的综合性企业集团。经过28年的发展，雅居乐已经形成 地产，雅生活（物业），环保，雅城（生态人居服务），房管，资本投资，商业管理和城市更新 八大产业集团春世物并行运营的格局，总资产超3137亿元。
深耕大湾区及长三角，审慎拓展海外市场 ： 截止2020年底雅居乐业务范围覆盖国内外 200 个城市；总土地储备约为5301万平方米，分别分布于华南区域，华东区域，西部区域，华中区域，海南及云南区域，华北区域，香港及海外共计 84 个城市。其中在 大湾区 的土地储备约为1354万平方米，占比 25.5%，返纳 于 长三角 拥有694万平方米的土地储备，占比 13.1% ；在吉隆坡，金边和三扒液藩市等海外城市已累计开发5个项目，土地储备约为36万平方米，占比 0.7% 。
深化全国布局，坚持多元化策略性购地 ： 2020年雅居乐通过 招拍挂，勾地及股权收购 等方式增添 40 个新项目，总计新增总建面达836.1万平方米，约占19年总土储的18.7%。权益面积为636.8万平方米（76%）。年内新开拓了 宝鸡、贵阳、启东、泰兴、太原及肇庆 6个新市场。
贰
财务能力分析
（一）营收规模
多元化业务发展加快了整体业绩增速，带动毛利同比上涨31.3%
自17年以来，雅居乐营业收入，归母净利润和销售额一直保持上涨趋势， 20年的营收同比增速和归母净利润同比增速又进一步扩大到33.2%和26.1%，同时毛利同比上涨31.3% 。
在高地价和新房限价的双重挤压下，房企的利润空间逐步压缩，毛利下滑在2020年也成为普遍现象。而雅居乐逆势上涨31.3%， 其背后的支撑并不仅仅是销售额的增加，还得力于物业管理和环保的的亮眼表现 。
20年物业管理和环保的营收同比增速分别为119.3%和51.7% 。在业务占比上，集团20年多元业务的占比达到14%，同比上升4%，以期扩大营业收入。
销售面积增速力度减弱，销售额结转营收比例下降，需提高项目周期运转速度，加快资金回笼
雅居乐20年销售面积相对于其他各项指标则增速较缓慢，从 销售额结转营收来看，20年只结转了50% ，虽然较19年上涨4个百分点，但仍然低于17年和18年的结转比例。
受各项调控政策限制，许多传统房企也纷纷拓展企业多元化业务平衡风险，加大利润空间，延续发展。我们预计接下来雅居乐的多元业务比重将会逐步加大。
（二）盈利能力
非经营性收入占比相对较高，需加强主营业务盈利能力从而提高收益质量
通过对雅居乐20年的净利润、净资产收益率和净收益营运指数三项指标与梯队均值对比分析发现，雅居乐20年的 净利润（122.1亿元）和净资产收益率（19.9%）均高于梯队均值（95.8亿元和16.8%），但净收益营运指数（65.55%）略低于行业均值（76.12%） 。
主要是由于 其非经营性收入相对占比较高 ，这其中包括雅居乐出售其附属公司和合营企业及联营公司的收入约为26.6亿元。
雅居乐的 净收益营运指数已连续两年低于梯队均值 ，但各项指标较去年表现进步，未来还需进一步调整业务结构，加大销售增速。
（三）营运能力
营运能力整体偏低，周转速度持续下降后2020年略有提升
自17年以来，雅居乐的周转速度持续走低。进人20年后， 总资产周转率和存货周转率开始加快 ，我们也看到去年整个房地产行业都在缩短项目运转周期，加速销售回款。
随着今年“两集中”政策的颁布，未来对房企周转速度的要求将更高，雅居乐接下来还需继续提升营运能力才能保证自己的市场份额和竞争力。
（四）资金与偿债能力
仍然踩中“三道红线“中的一道，借贷比率和融资成本较高，雅城分拆上市将提供更多资金
20年雅居乐的 净负债率为62.3%，同比下降21个百分点；扣除预收款后的资产负债率为72.2%，同比下降4个百分点；现金短债比为1.29，同比上升0.29。 20年扣除预收款后的资产负债率仍然踩中红线，未来有息负债增速将被限制在10%。
同时我们也看到雅居乐开始调整自己的资产结构， 20年净借贷比率61%，同比下降21.8% ，但6.6%的融资成本在行业内还是相对较高。
这两年雅居乐的债务结构比较平稳，其中 70%的借款主要来自于银行借款和其他借款 。2020年6月，集团已申请旗下雅城题卷在港股上市，随着融资渠道的拓宽，预计未来将负债压力可控。
叁
发展能力分析
（一）土储能力
销售面积的增加没有带动拿地力度，投销比低于梯队均值，资金利用不充分
自18年以来，雅居乐新增土储面积逐年减少，20年雅居乐 新增土储面积只有836万平方米，同比下降23.3% ，但 销售面积同比增加15%达到1025万平方米，为三年来最高 。
对比雅居乐18年以来的地销比发现，20年雅居乐 地销比仅为0.82， 较19年减少0.4，首次低于梯队均值0.87 ，同时 权益地销比也大幅度缩水至0.5 ，此前雅居乐18年和19年的地销比均高于行业均值。
从销售额连年递增的情况来看，雅 居 乐的 资金利用效率较低，未能充分利用资金扩大土地储备 。
拿地成本控制得当，溢价率持续走低，20年拿地溢价率低于梯队均值
20年雅居乐 拿地平均楼面价为3627元/平方米，同比上涨7.8% ，但 溢价率从19年的15.6%下降到10.6% ，低于梯队均值16.2%。
这主要是因为20年雅居乐在大湾区和华东区域的拿地城市做了调整， 减少了高溢价二线城市的拿地面积，同时增加了一线城市的布局 ，以此来平衡整体溢价率和拿地成本。
此外在拿地渠道上，雅居乐也通过 积极开发城市更新项目，使得拿地成本进一步降低 。可见雅居乐在拿地策略上越来越谨慎。
土储质量提高，一二线城市新增土储占比增加到50%，坚持深耕大湾区，重点布局华东区域
20年雅居乐地产 一二线城市新增土储占比达到50.5%，同比上涨15个百分点 ，但还是低于梯队均值61%。新增土储中 华南区域占比最高达30.5% ，其次为 华东区域占比为25.8% 。而雅居乐20年在大本营大湾区拿地占比为25.2%，直接持平整个华东区域拿地比例。
重点城市拿地面积和金额占比均达到70%，其中广州，中山，天津，无锡，昆明，成都，常州，肇庆等城市量价占比均较高，但深耕力度不够，未来可指望城市更新项目
雅居乐20年在 9个重点城市拿地总金额为163亿元，占比70% ，其中广州单城市拿地金额为27.5亿元，占比为12%，大湾区总拿地金额占比达32%。
拿地面积上，雅居乐在 11个重点城市总拿地面积为584万平方米，占比70% ，其中中山单城市拿地面积为92万平方米，占比达11%。而对比同等销售规模的房企重点城市拿地占比均值80%来看，雅居乐的深耕能力还是不够，同时城市布局较为分散。
20年 新增了6个市场使总土地城市覆盖数量达到84个 。相对比同为深耕大湾区的越秀地产，雅居乐在大湾区的拿地比例32%远远抵不过越秀的68%，深耕能力还有待加强。
（二）市场份额
超额完成全年销售目标的115.2%，销售面积增长大过销售均价，销地均价比持续走低，坚持走“刚需”产品路线
20年雅居乐 实现全年销售合同1381.9亿元，同比上涨17.1%，超出全年目标115.2%， 合同销售均价约为13482元/m2，仅同比上升1.8% 。而从雅居乐一二线城市销售额占比来看，这个销售均价对应的多半是城市“刚需型“产品。
销地均价比 从18年开始就持续走低 ，虽然总体来看仍高于梯队均值，但是雅居乐的土地储备对销售额的支撑度还有待加强，同时可考虑提升项目品质，以期提高销售均价。
重点城市销售额占比71%，除广州和中山之外，其他城市销售额贡献度小，销售城市较分散，需加强深耕力度，保证单城市销售额贡献度
根据中科财金人工智能研究院统计，雅居乐2020年的 销售额合理性差值为-1008亿元，较19年差值减少367亿元 ，但仍远低于当前梯队均值-670亿元。
销售额差值存在的原因是因为 雅居乐除了在广州和中山坚持多年深耕外，其他城市分布较为分 散， 重点城市拿地和销售额占比都在70%左右，均低于梯队均值 ，没办法从量价上保证单城市贡献度。
从今年销售额分布来看，在 天津、佛山、南京、重庆、无锡等新重点二线城市实现的销售额均未超过50亿 ，未来如何加大其他区域重点城市拿地力度也是雅居乐需要思考的拓展战略。
（三）变现能力
变现速度有所提高，库存去化周期较快，应适当增加优质土储货值以提升销售力度
20年雅居乐的全年可售货值为2200亿元，除以20年销售额1382亿元；得出 消化当年货值所需时间约为20个月，低于梯队均值30个月 ；同时 库存去化周期也较快，约为22个月 。
从三年变现趋势来看， 地销比（金额）也在逐年递减，20年仅为0.22 。而此前我们分析雅居乐在拿地上资金利用并不充分，未来应适当增加优质土储，加大单城市深耕力度来进一步加快公司发展。
肆
销售额预测
2021年期初库存货值+城市更新锁定货值可支撑2021年超额完成其自己规划的销售目标1500亿元
截止到2020年底，雅居乐共拥有土地储备5301万m2, 按平均销售价格13482元/m2计算，期末货值约为7147亿元，为2020年销售额的5.2倍，期末货值储备充足。2021年初公司新增土储和项目可售货值约为1662亿元， 预计2021年雅居乐全年可实现销售额1045亿元 。
但是此前雅居乐并未将城市更新项目完全转化为土地储备，目前公司城市更新项目锁定总货值为3600亿元， 我们预计21年雅居乐将能超额完成其自己定下的销售目标1500亿元。
结 语
雅居乐在经历了艰难的19年后，没想到又迎来了20年的疫情。本以为雅居乐20年的业绩会比19年更让人堪忧，但是雅居乐却出人意料的给大家呈现了一份看似完美的成绩单。多个核心指标均同比涨幅30%左右，同时毛利率也保持在了30%，而深入透析后发现尽管雅居乐也开始走下高杠杆 游戏 的舞台，但是其仍不可避免的踩中一道红线，同时6.6%的融资成本在业界内还是相对较高。
而对房企，我们除了看财务指标外，其实更关心的是企业的地拿的好不好，拿的多不多以及房子卖的怎么样。 在雅居乐的营业收入和净利润高速增长的背后我们发现公司房子卖得慢了，地拿的少了，房价涨得慢了，开始卖子求发展了，主营业务盈利能力开始下降了，而多元化业务如物业、环保等开始救市了，传统开发市场份额不保了，开始转向城市更新谋出路了 。
21年雅居乐给自己定下了1500亿元的销售目标，同比上涨仅8.5%，是今年增速的一半。结合其城市更新项目，我们预测雅居乐有能力超额完成销售目标，但是其各项财务指标又是否会像20年一样亮眼还有待考察。
房企负债率排名2021
NO.1：恒大
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：全国房地产龙头，岌岌可危，每天都有商票逾期，债券经被停止融资融业务，裁员60%，因不惜一切代价保交房导致金融机构恐慌，2家信托要求提前偿还贷款。 负债万亿级别，表外负债（商票等）千亿级别。
穆迪信用评级：公司“Ca”（倒数第二级），无抵押票据“C”（倒数第一级），评级展望“负面”。
NO.2：华夏幸福
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：2020房地产10强，河北龙头房企，负债总额4000亿，3月宣布资金链断裂，上半年亏损近100亿，截至9月4日，违约债务本息合计878.99亿元，账上几无可动用资金。
曾作为华夏幸福白衣骑士和最大金主的中国平安，计提损失359亿。
中诚信国际，已将华夏幸福从信用评级名单中除名。
NO.3：新华联
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：债务违约,抵押、质押、被查封、扣押、冻结的资产账面价值总额454.58亿元。
NO.4：鸿坤地产：
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：
鸿坤地产业绩大幅下滑，经营性现金流腰斩，融资成本高且融资环境持续恶化，债务压力和流动性问题开始显现。
NO.5：恒泰地产：
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上榜理由：频繁纳入被执行人。
NO.6：实地地产
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上榜理由：大规模商票逾期未兑付,供应商、持票人赴实地总部维权。
NO.7：蓝光发展
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上榜理由：号称“西南王者”，负债2000亿，曾一脚踏入千亿房企 。多地项目停工，据蓝光2021半年报，其账面可自由动用资金仅为3亿元。9月3日，蓝光控股股东蓝光集团所持股份全数被自然人顾斌竞得，成交总价仅为2亿元，平均每股价格为2元。裂樱
20.成飞建设： 频繁纳入被执行人 。
NO.8：宝能集团
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上榜理由：蔽源颤金交所理财产品逾期，员工讨薪。
NO.9：荣盛发展
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上榜理由：房地产16强，负债2500亿，近一年内股价腰斩。
踩中大部分红线。短期债务占比较大，偿债压力巨大。
上半年现金流量净额仅为12亿元，几近枯竭。
上半年频繁为下属子公司提供融资担保，已发布逾20份担保公告，担保规模巨大。
近期多个项目大幅降价抛售，环京和青岛等地房价折扣甚至低至五折。
美元债异常低迷,评级下调,外部融资遇阻,在未来一到两年内,荣盛发展的运营 和财务状况将将面临各种挑战,。
NO.10：泰禾地产
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：负债2000亿，上半年营业收入仅为6.62亿元；归属上市公司股东净利润亏损8.52亿元；经营活动产生的现金流量净额—8.99亿元，总资产负债率91.81%。
8月28日，泰禾集团在中国院子召开记者招待会，老板黄其森亲自上台推销中国院子的房子。现场有烂尾楼业主上台，替全国数十万烂尾楼业主，给黄其森赠送锦旗，锦旗上写着：百城千楼项目烂尾，十万业主无家可归。业主被泰禾保安打伤。
NO.11：天房集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：天房集团，曾是天津最大国有房企，于2018年爆雷，负债近2000亿。
天房发展，曾为天房集团所控股，2021年半年报实现营业收入4.86亿元，净利润—1.06亿元。
NO.12：建业集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：河南地王，河南本土最大房企，2020销售额过千亿，负债1500亿。
引信来自一封求助信——《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，内容显示：受汛情、疫情影响，建业300多个地产项目处于停业、半停业状态，但需支付巨额运营成本，销售业绩出现下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元，多处工地停工，累计各种经济损失逾50亿元。
问题实际上并不仅仅来自天灾：
建业资产负债率87.2%，净负债率92.6%，现金短债比1.93，踩中红线，被归为黄档企业。
穆迪将建业地产的评级展望从"稳定"调至"负面"。
NO.13：三盛宏业
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：破产重整。
NO.14：协信远创
暴雷程度：★★★★★
上榜宏败理由：协信集团，曾为西南房地产地头强蛇，深陷债务危机后，引入投资者成立协信远创。
协信远创，负债700亿，逾100亿元债务逾期。
因为频繁的债务逾期，协信远创被联合资信等评级机构下调至垃圾级。
近期协信远创更被债权人申请破产重整。
NO.15：富力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：40亿贷款展期6个月,一年内到期债务595.76亿，三条红线天天踩。
评级机构穆迪宣布将广州富力下调至B2、香港富力下调至B3；评级展望为“负面”。
富力曾吞并万达酒店，其酒店业务持续亏损。
NO.16：阳光100
暴雷程度：★★★★
上榜理由：阳光100，负债500亿，上半年收入仅为33亿元，年利息支出却超70亿。
多次债务违约，多地项目停工。
另有超百亿债务一年内即将到期。
另外，债券价格下跌较大,商票年化收益达到36%,受限资产占比高,网传区域裁员40%。
NO.17：新力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：新力，负债约800亿。一家神秘的房地产商，从江西起家，10年时间从0做到1000亿规模。
网上流传《新力地产老板张园林求救信》称，2019年新力控股创始人张园林欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。
每天都有子公司商票逾期,拖欠进度款被总包方停工。
更频频曝出大量票据到期无法兑付。
NO.18：中南建设
暴雷程度：★★★★
上榜理由： 触碰三条红线。
NO.19：祥生地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：大量参与民间借贷,多次列为被执行人。大规模裁员。
NO.20：新城集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：负债4500亿。
NO.21：金地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：房地产20强，负债3000亿，债务相比2016年的1000亿暴增2倍，一年内到期的非流动负债为358亿元，应付债券为420亿元，有息负债总额1230亿元。上半年经营活动产生的现金流量净额为：—100亿元。
NO.22：绿地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：一直踩红线，负债超万亿；绿地已经开始大规模裁员,裁员比例40%-50%左右。
NO.23：花样年
暴雷程度：★★★★
上榜理由：花旗、瑞信私人银行不再接受花样年控股的债券作为抵押物，现在新发债券基本没有人买了。
NO.24：碧桂园
暴雷程度：★★★
上榜理由：规模不亚于恒大，负债也是万亿级别，重点布局三四线城市，打造“偏远郊区超级大盘”，2019—2020，碧桂园高溢价拿下大量三四线城市开发土地。由于三四线城市人口流失或流入少，房价虚高问题严重，市场风险极大。
投资巨大的马来西亚森林城市深陷泥潭，几近停滞。
因高周转而导致的工地事故、工程质量问题不断，业主投诉维权不断，2020年房企综合满意度垫底——行业10分的平均水平，碧桂园只有4分。
近期碧桂园“品牌部”“雇佣军”活动频繁，神似爆雷前的恒大。
NO.25：融创中国
暴雷程度：★★★
上榜理由：负债万亿级别，不但在22个重点城市花重金抢地，还在大量三四线城市，以高达50%以上的溢价拿地，创造多个地王。
市场传闻，融创跑到香港私募，报出两倍市价，把资本市场吓坏了。而且融创还在内部向职工融资借钱。最新消息是，它对万达毁约了。
孙宏斌的激进在房地产业最有名，但是他在半年报业绩会上突然变腔：“我们预计下半年市场会比较惨烈，安全放在第一位。”
“三条红线”融资新规箭在弦上 房企“债”不动许多愁
山雨欲来风满楼。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制孙碰渣度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
在此之前，以“三条红线”为标准的房企融资管理政策在市场流传。21世纪经济报道从多个渠道证实了这条消息，但关于该项政策的具体执行尺度和操作细节，尚待进一步细化落地。另据媒体报道，参会房企被要求在9月底前提交最新的资产负债表。
对房地产融资政策的收紧，已是箭在弦上。但在政策落地之前，各种分析与猜测层出不穷，刚从疫情中恢复的房地产业，再度陷入纷扰。
分析人士认为，若严格执行，未来房企的融资规模将受到限制，这不仅影响到企业的拿地和融资战略，借助“高杠杆”进行快速扩张的时代也可能面临终结。如今，大家都在等“靴子”的正式落地。
或以试点形式推开
监管层对房地产融资管理的强化，在近期有迹可循。7月24日，“房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开，并首次提出，“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。
8月13日，21世纪经济报道独家报道称，对于房企债务的管理，将以“三条红线”为标准。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。
根据“三条红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档：三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
8月20日召开的座谈会，再度强化了融资政策收紧的预期。尽管官方公布的信息较为有限，但对融资实施强监管的信号已经十分明确。
21世纪经济报道从权威人士处了解则悄到，共有12家房企参加了此次会议，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
21世纪经吵早济报道还了解到，前述会议的基调以座谈为主，监管层的主要目的，是通过对几家大型房企的座谈，了解相关情况。但当日并未公布相关政策执行的时间表。
据了解，“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。监管层希望通过房企的降负债，来控制金融机构的风险，并维持房地产市场的稳定。但这并不意味着所有的与会房企都要降负债，前述知情人士表示，一些负债率较低的企业并无这方面的执行压力。
8月28日早间，绿地香港一位管理层在业绩会上也证实了这一消息。他表示，公司了解到的情况是相关部门与房企进行了交流，融资新规的实施目前还没有明确的时间表。
另据了解，监管层很早就酝酿对重点房地产企业实施资金监测和融资管理，此前已有过多轮征求意见。未来这项政策有可能先在部分企业进行试点，然后逐渐推开。
高杠杆时代的终结？
“万科是从官方发布的信息了解到，监管机构从防范房地产行业金融风险的角度出发，出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对此公司会认真研究，尽快去适应，按照要求进行落实。”对于融资新政，在8月28日的万科中期业绩会上，万科总裁祝九胜表示。
在公开表态中，房企大多将这一政策称为一种“规范”，并认为对行业的健康发展大有裨益。但若根据“三条红线”进行实际考量，能够独善其身的企业并不多。
天风证券根据2019年财务数据，按照“三条红线”的标准对销售额较高的50家房企进行了划分。其中，同时踩到“三道红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企仅有12家。
若对参会的12家房企进行划分，则有4家房企位于全部踩线的“红档”，分别是恒大、融创、绿地、中梁；全部不踩线的“绿档”房企，为保利、中海、华润、华侨城4家央企；万科、碧桂园均因资产负债率偏高而位于“黄档”。
“如果对所有企业都按此标准执行，这一政策的影响范围可想而知。”北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示，多年来，房地产业主要依靠举债来实现规模扩张，高负债往往能带来高增长。若债务规模被控制，意味着通过高杠杆来进行扩张的时代将面临终结。
短期来看，若债务规模被控制，也将引发一系列的连锁反应。
在近期的房企中期业绩会上，不少房企提及对这一政策的看法。除了强调降负债、抓回款外，很多企业也开始注重拿地和投资，从而提高资金使用效率。
雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林就表示，“我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机遇，在收购合并或其他产业方面在铺排。下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”
21世纪经济报道了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，并已着手研究，其面临的主要疑问在于，不清楚具体的政策细节和执行尺度。一些房企已经和相熟的金融机构进行沟通，并未得到确定性的答复。有北京房企人士向记者透露，金融机构也在等待相关指导性文件的正式下发。
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