本篇文章百科互动给大家谈谈美国二手房价格十年来跌幅最大，但仍远高于疫情前水平，以及美国二手房价格与新房价格对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
本文目录：
- 1、二手房价格连跌，一线城市新房价格由涨转跌，出现这种情况的原因是什么？
- 2、美国房产的发展趋势是怎样的？
- 3、美国怪事：疫情使很多人失去工作，但房市却火爆异常
- 4、美国经济能承受美联储的连续加息吗
- 5、疫情对二手房价格的影响
- 6、国外二手房现状是什么样子的？
二手房价格连跌，一线城市新房价格由涨转跌，出现这种情况的原因是什么？
二手房价格连跌，一线城市新房价格由涨转跌，出现这种情况的原因是什么？我觉得有以下原因。
首先，一线城市的新房价格之所以会有涨转为跌的话，主要的原因就是市场不景气，除了自身的原因以外，还有一个重要的原因，就是现在的环境并不是特别的友好，尤其是在新冠疫情的影响之下，很多人都没有了收入，或者腊尺说收入降低，导致大家对于买房这件事情特别的谨慎，同时还有一个原因就是现在的房地产行业出现了爆雷的情况，也就是说很多的房企面临着倒闭的风险，而在这个时候如果说购买房子的话，那么对于消费者来说肯定是一种非常大的风险，随时都有可能会买到烂尾的房子，而在这种的情况之下，一线城市为了能够将这些库存的房子雀唤卖出去，只能够做低价促销，从而减轻房地产公司的经济压力。
其次，对于顷局凯现在的人来说，因为高房价的原因，所以导致很多的年轻人都不愿意买房，更不愿意成为房奴，所以很多的年轻人认为结婚买房并不是非常的重要，再加上现在的收入如果想要买一套房子的话，恐怕要奋斗很多年，所以对于他们来说，想要买房的话，基本上是不太可能的事情，而在这种的思想观念之下，大家都对买房这件事情不是那么的看重，所以需求决定市场，当年轻人的购房需求减少了以后，那么对于房地产公司来说，肯定是会受到很大的影响，而为了减轻这样的影响，房地产公司只能够做出打折的促销活动，从而让一些购房者能够购买他们的房子。
最后，按照现在的人来说，房价下降已然成为社会的趋势，在国家的相关政策之下，相信对于房价过高的情况会出现遏制，所以如果要买房的话，可以再等等。
美国房产的发展趋势是怎样的？
(1)市场持续复苏，房价继续上涨
按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。
在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。
据美国最大的地产平台Zillow数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。
而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。
下图是Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预测。其中红色虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%；绿色虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨30.8%；两者之间的黑色虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨21.4%。
即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点，房价还有上涨空间吗？
不要被表面数字蒙骗。CBS商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。
这一观点可由下图验证。下图是美国现房中位价水平，蓝线为历年名义价格，红线为经过2016年通胀水平调整后的房价，可知2007年的房价显著高于2016年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为2017年上涨空间依然存在。
(2)获得房屋抵押贷款更容易
2017年另一大变化，就是购房贷款将会放松，更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站Redfin认为，2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度，让买家能利用更多杠杆，买到价格更高的房屋。
美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。
2016年11月，该指数已高达8年来最高值174.1，进入最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款
当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利于投资者融资。
(3)抵押贷款利率将略有提高，月供变多
包括NAR, Zillow, MBA等多家机构都认为，2017年的30年期固定利率抵押贷款利率，将维持在4.5-5%，高于过去5年4%以下的水平。这意味着买一套房产，月供可能增加100多美元。
不过，房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一，经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比，美国工作岗位增加700万个，工资增长显示出加速迹象；第二，抵押贷款数额扩大，更易获得房贷。
因此，房贷利率小幅上行，难以浇灭买房需求。
(4)房屋交易活跃，流动性增强
据老洞Redfin统计，2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天，这是自2009年以来的最佳纪录，并认为2017年将打破这一纪录。
下图的红线，表示从开始搜索至交易完成，仿族整个购房过程平均83天，比去年同期减少了7天；蓝线表示在市场上待售的日期，为52天。两条曲线都呈下降趋势，说明房屋的流动性也在增加，且2017年将更好。
除了市场景气之外，行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家对在线报价流程感兴趣，使交易更快捷。
(5)Surban运动在美国如火如荼
如果阅读美国大机构的预测，你一定会发现一个新词“Surban”。该词来自suburb（郊区）和urban（城市），指在城市的近郊，直接发展郊区（卫星城）市中心，完善城市功能的配套设施，并在城郊的市中心建造住房和社区。
未来，美国将更多地开发城郊地区内，靠近公交站的住宅社区，这一计划也与特朗普的基建计划吻合，促进郊区和卫星城市的发展。郊区将增添更多城市的设施，以便让居民能在城市的核心部分以外，同样享受生活、工作和休闲。
Surban生活方式，能让人们通过便捷的交通（近公交站），享受城市的生活便利，也能以更低的价格受益于郊区更好的居住条件。约翰·伯恩斯咨询公司预计，未来10年，近80%的侍大枯住宅增长将出现在郊区。2010-2015年，71%的新住宅增长来自郊区，而城市地区到2025年的住宅增长，只有15%。
(6)住房供应增加，库存仍紧张
近年来，美国房屋开工数量持续增加，一是应对居住需求，二是美国房屋建筑协会（NAHB）的建筑商感知指数显示，建筑商的信心已恢复到11年前的高点，全美开建的新房也逐年增多。
AR表示，虽然在建房屋数量增加了，但开工数仍只有正常速度的60%，房屋库存在2017年依旧紧张。2016年9月底的房屋库存总量增加了1.5%，有204万套现房待售，但仍比去年同期水平低7%。
NAR认为2017年新房销售将上涨10%。2016年542万套的销售成绩，是近10年的新高。而二手房销售将上升2%，从536万套升至546万套，这将是2006年以来的最好销量（647万），在2018年将上涨4%，达到569万套。
即便房屋开工数将持续增加，但销售依然旺盛，库存紧张仍会是常态，将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因，是供给有限和需求旺盛。
(7)建筑成本继续上涨，或进一步推升新房房价
2016年，美国深受建筑工人短缺之痛，根据美国房屋建筑协会（NAHB）的数据，建筑行业现今约有20万个职位缺口。包括Total Mortgage、Zillow、NAHB等在内的专业机构都认为，建筑工短缺的趋势仍将在2017年继续。
在此情况下，建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资，而增加的人工成本。可以想见，由此产生的成本上涨，会被转嫁给买家或投资者。
大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。若他严格执行驱赶非法移民的竞选宣言，可能导致建筑工人短期内大量缺口，进一步提高房屋建造成本。
(8)租金收益的涨幅变慢
许多机构指出，出租房屋供需将逐步达到平衡，且美国住房自有率近期出现拐点，更多人将拥有自己的住房，因而租金增长幅度将减缓。
美国城市土地研究所指出，未来三年公寓出租增长率将逐年放缓，2016-2018年的增长率分别为3.5%、3.0%、2.9%。
公寓租用需求减缓，使得租金涨幅降低。根据Zillow预测，虽然2017年多数大城市的租金将继续增长，但增长率仅为1.7%，与2016年的增长率相当。
虽然过去几年，许多地方的租金呈现两位数增长，但近期租金的温和增长显示，建筑商建造了更多公寓，使出租用房的供给赶上需求，以适应近40%选择租房的美国人的居住需求。
(9)千禧一代将变成有房者，提高住房自有率提升。
令人意外的是，几乎80%的报告都提及“千禧一代”（1982-2000出生）将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群，也将促进地产市场景气，推动房价上涨。
一方面，这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%；另一方面，他们中年纪较大的人，也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。
他们中与父母居住比例虽高，短期内抑制了购房需求，但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由，短期与父母同住只是过渡，最终他们还是会买房，并独立居住。
根据NAR统计，现在全美有1500万年轻人与父母同住，而十年前只有1000万。2016年，61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人，“千禧一代”这批潜在的购房人群，将在2017年逐步爆发。
(10)房地产中介佣金将持续下降
西方国家进行房屋买卖时，都要通过中介机构和经纪人进行，所以佣金也成为投资时不可回避的一笔花销，它的变动直接意味着购房固定成本的高低。
随着房地产经纪的替代业务变得越来越普遍，人们在2017年及未来，或将支付更少的佣金。 2016年Redfin的调查显示，大多数卖家支付给他们经纪人的佣金有所减少，同样，几乎有一半的买家也享受了佣金的折扣。这比2015年大幅增加，当时只有37%的买家获得500美元以上的佣金优惠。
越来越多的创新公司出现，它们提供更省钱的方式来进行房屋买卖，更多的消费者采用这些省钱的方法。如若不然，也可以继续通过传统经纪服务，来买卖房屋，但投资人应该对所支付的佣金进行更多谈判和议价。
美国怪事：疫情使很多人失去工作，但房市却火爆异常
全球大流行病破坏了世界秩序，2020年第二季度美国经济遭受了自大萧条以来最严重的打击。除了电商行业之外，几乎所有的行业都驶入了暗黑的隧道。
美国的房地产市场在春季也曾短暂地陷入停滞。在2020年3月，由于普遍实施的居家令和陡增的失业率，房地产市场看起来将会急剧下跌。
但美国的住宅房地产市场却出人意料地显示出强大的弹性。到目前为止，房地产行业对美国的经济复苏起到了很大的支撑作用，已成为经济的支柱。
不仅如此，在疫情的横行肆虐之下，2020年的美国房地产市场竟然成为了破纪录的一年。根据Zillow的数据，2020年共售出564万套住房，比2019年增长5.6%。
而且，去年12月，美国普通住宅均价266,104美元，同比上涨8.4%(增幅约合20,587美元)。所有主要市场的房价都在继续上涨。
根据经济学家和市场观察人士的说法，房屋价值正以一代人以来最快的速度增长，并且，2021年没有任何放缓的迹象。
尽管数以百万计的人被解雇或暂时休假，但这并没有阻止全国范围内的购房热。买家必须比往常更快地出手，才能购得他们的梦想之家。
因此，美国目前房地产市场出现了自2005年史无前例的房地产繁荣达到顶峰以来的最高销售增长速度。
不过，那次扩张是由次级抵押贷款市场上的低质贷款推动的，而当前的房地产繁荣则是由强烈的需求和创纪录低点的抵押贷款利率推动的。这两个因素都是由冠状病毒大流行驱动。
在疫情到来之前，房价已经开始上涨，但疫情导致房价以两位数的速度快速上涨。2020年春天疫情爆发期间，美国住房市场一度停滞，但自6月份以来，美国住房市场出现了创纪录的增长。
随着房价逐月攀升，这显示了美国房地产市场面对持续的经济衰退的韧性。尽管经济前景不明朗，选举备受争议，疫情加剧，购房者仍继续迅速抢购相对较少的待售房屋。
这场大流行病确实削弱了建筑商填橡肢补住房供应的能力，因为他们的土地正在耗尽。住房市场上的二手房已经供不应求。
待售房屋数量大幅下降，比近年的正常水平低30%左右，市场需求持续高企，供应只能满足的三分之二。
房屋库存和抵押贷款利率目前都处于 历史 低点。本月待售成屋供应量降至1.9个月，为1999年开始这一数据以来的最低水平。
由于库存如此紧张，现房销售不太可能继续以去年的速度增长，这意味着2021年全年现房销售可能会略有放缓。预计2021年房屋销售将增长3.8%。
远程办公的兴起也引发了郊区的新繁荣，开发土地的稀缺意味着建筑商可能无法满足不断增长的需求，2021年房价将继续上涨。
有一件事已经被谈论了很多，那就是郊区的住房市场正在蓬勃发展，因为人们从城市向外迁移。疫情已经导致一些购房者在与原计划不同的地区寻找住房。
然而，有一份详尽的研究报告，研究了每一个可以想象得到的与城市和郊区相关的住房市场数据点，以确定是否存在城市向郊区迁移的重大趋势。
根据Zillow得调研数据，与城市市场相比，郊区住房市场并没有以不成比例的速度走强。目前，这两种类型的房地产市场似乎都很火爆。
然而，大流行增加了人们对拥有更大空间和花园的房子的渴望。再加上创纪录的低利率，从城市到郊区市场的房价都在大幅上涨。
2021年住房负担能力危机
强劲的需求加上较低的抵押贷款利率，已将房价推高至难以攒钱支付首付的水平，对首次购房者来说尤其如此。
虽然美国今后仍面临经济和卫生方面的挑战，但毫无疑问，国神并家将继续从这场大流行病中恢复过来，房地产市场将保持强劲势头，并将在2021年打破更多纪录。
这一次，房地产市场主要受两个因素驱动:可用住房库存短缺和极低的利率。挂牌价和售价的两位数年增长率显示出极度缺乏库存和难以置信的需求——卖方房地产市场的一个迹象。
虽然房地产市场依然梁瞎世火热，但我们可能会开始看到房价上涨损害了人们的房价负担能力，除非2021年抵押贷款利率继续下降。
目前抵押贷款利率较1月初的低点略有上升，但仍处于 历史 低位，这应该会继续支持抵押贷款需求。
根据截至2021年1月22日调查数据，抵押贷款申请较前一周减少4.1%。再融资指数较前一周下降5%，较上年同期上升83%。
上周抵押贷款利率涨跌不一，30年期固定利率升至2.95%，为2020年11月以来最高水平，其他所有调查利率均下滑。
尽管住房抵押贷款利率低于3%，但由于较低的抵押贷款利率(对购房者而言)的影响被两位数的房价增长所抵消，住房可承受性已经下降。
2021年，抵押贷款利率预计将停止下降。全美房地产经纪人协会预计2021年抵押贷款利率平均为3.1%，抵押贷款银行家协会预计2021年抵押贷款利率平均为3.3%。
这些利率预测均高于2020年3.0%的抵押贷款平均利率，但低于2019年的平均利率。
抵押贷款利率上升和房价上涨将加速购买力的下降，并进一步挤压春季房屋销售季节的潜在购房者。
抵押贷款利率本周跟随10年期美国国债收益率的走势进一步下跌。根据Bankrate对全国最大抵押贷款机构的最新调查：2021年1月29日，基准30年期固定抵押贷款利率为2.860%。
预计抵押贷款利率将继续徘徊在 历史 低点附近。美联储保证将保持利率和债券购买计划不变——淡化了将借贷成本从接近于零的 历史 最低水平回升的紧迫性。
按目前30年期的固定利率计算，你每借10万美元，每月需要支付414美元的本息，而上周是421.60美元。一年前，30年期的固定利率是3.70%，所以同样的金额你每月需要支付460美元。
根据Realtor.com的数据，美国的房价中位数较去年同期增长14.4%，连续24周以两位数的速度增长。
由于需求仍然很高而供应仍然有限，这条道路在未来几个月似乎不太可能改变。2021年，预计房地产市场仍将炙手可热，这将影响买家的购买住房的负担能力。
现在，房价中位数是34万美元，30年期固定抵押贷款利率是2.860%，假设买家支付20%的首付，抵押贷款的本金和利息将是每月1,126美元。
与此形成对比的是，根据房地美的数据，2019年12月，美国房价中位数在30万美元左右，30年期抵押贷款的平均利率在3.58%左右。
此时，一位买家面临的月还款额为1088美元，比他现在的月还款少38美元——这里假设建筑商和卖家满足了买家的需求，使房屋价格能够全年持平。
较低的抵押贷款利率将导致每月支付993美元，或与一年前相比每月节省95美元。如果房价继续快速上涨，低抵押贷款利率有助于但不能消除住房市场仍可能面临的负担能力紧缩的风险。
在卖方市场，买房会让人觉得你在赔钱。也许你可能只需要再等几个月甚至一年，这样价格就会趋于平稳(或下降)。问题是，价格也有可能会持续上涨，直到你被挤出市场。
谁也不能保证这两种方式将会出现哪一种。因此，理智得方法是找一个正确的时间来购买您梦想的房地产或您可以选择再融资，以今天的利率，至少减少您的每月按揭付款。
2021年房屋价值预测：增长尚未结束
目前，没有迹象表明价格增长将放缓。Zillow经济研究预测，到2021年年中，房屋价值的年增长率将高达13.5%，到2021年底，房屋价值将比当前水平增长10.5%。
目前的预测还表明，未来一年的销量将保持增长，2021年，销量将达到690万套，为2005年以来的最高水平。
目前的极端需求反映在急剧上涨的房价上，这可以归因于2020年3月至7月期间被压抑的购房需求，当时美国大部分地区处于全面封锁状态。
由于库存越来越少，需求越来越高，房屋销售和价格在秋季和冬季保持强劲。成屋销售也显示出有记录以来最紧张的房地产市场状况。
自去年5月/ 6月以来，需求并没有明显减少，买家和卖家继续以创纪录的速度联系。2020年12月成屋销售较11月增长0.7%。
这一趋势表明，房地产市场和房地产泡沫时期一样强劲。这与你所能想象的房地产市场的平衡水平相差甚远。
全国各地的房屋销售持续增长，销售价格中位数继续保持两位数增长。从2020年秋季开始，买卖双方的交易量一直居高不下。
不仅住房需求，新屋供应量也达到疫情爆发以来的最高点。虽然卖家正在出售越来越多的房屋，但美国需要更多的新房供应来增加库存，并减缓这些急剧上涨的价格。
正如预期的那样，与去年相比，刚过去的这个假期期间的房地产活动要好得多。
与2019年相比，2020年的挂牌价格继续以两位数的速度增长，这是受购房者需求的推动，购房的速度也比去年快了近两周。极低的抵押贷款利率促进了需求和相对购买力。
去年全国库存下降了39.6%，首次降至70万以下 。
在过去的一年里，全国新上市房产的库存下降了0.8%，而大型城市的库存增长了7.6%。
2020年12月份全国挂牌价格中位数为34万美元，比2019年上涨13.4%。与2019年相比，大型城市的平均价格上涨了8.8%。
在全国范围内，一套房子2020年12月在市场上的销售时间一般为66天，比2019年同期减少了13天。
由于回调幅度低于正常水平，市场为2021年的强劲开局做好了准备，特别是如果新供应继续改善的话。
买方需求仍远高于供应，并继续增长。由于供给受限，需求增加，房价似乎为今年打下了坚实的基础。即使未来几个月的交易活动有所下降，它们也可能维持不变。
这种稳定表明，尽管趋势有所改善，但并没有让买家松一口气，因为它不会减缓价格的增长。现货库存下降，尤其是在新屋销售增长趋势改善的情况下，这表明买家正在迅速推高房价。
由于买家兴趣浓厚，新上市房屋数量有限，活跃的上市总数一直落后于前一年。与前一年相比，房屋销售的速度越来越快。2020年12月，普通住宅在市场上的销售时间为66天，比去年减少了13天。
虽然新的库存不断进入市场，但它们很快就被众多的买家消化掉。因此，住房单元仍然供应不足，未售出的库存在目前的销售速度下仅可供应1.9个月。
2021年，住房市场和抵押贷款违约
除了创纪录的低抵押贷款利率和库存短缺，使美国住房市场保持强劲的买方需求外，还有一个重要因素，也功不可没。
疫情期间，政府的暂停了几乎所有房产的止赎活动（除了空置和废弃房产以外）。2020年年底，严重拖欠贷款的数量接近 历史 最高水平，但止赎活动处于 历史 最低水平。
由于这次延期，积压的止赎房屋越来越多。在这次的政府政策到期之前，没有人知道由此积压的房屋数量有多大。
这里积压的止赎贷款包括三种类型——政府延期偿还之前的止赎贷款；在正常情况下可能会违约的贷款；以及因疫情导致的失业而违约的贷款。
为了帮助因冠状病毒全国紧急状态而面临失去住房风险的借款人，联邦住房金融局(FHFA)宣布，房利美和房地美(“企业”)将延长单户房屋止赎和收回房屋政策期限至2021年2月28日。
这将使2800多万拥有“企业”担保抵押贷款的房主得到缓解。当然，这种止赎延期只适用于这两家金融“企业”支持的独户抵押贷款。
收回房屋政策的暂停适用于已被这两家金融“企业”通过丧失抵押品赎回权或代替抵押品赎回权交易获得的财产。目前的禁令原定于2021年1月31日到期。
对于最近三次延期，联邦住房金融局表示，将继续监测冠状病毒对抵押贷款行业的影响，并根据需要更新政策。
目前，联邦住房金融局预计，由于2019冠状病毒导致的止赎禁令及其延长，房地美和房利美将承担14亿至20亿美元的额外费用。
黑骑士(Black Knight)发布的最新数据显示，2020年12月抵押贷款违约情况有所改善，但2020年结束时，违约严重的房主数量比年初增加了170万。
2020年，有214,323套房屋申请止赎，占美国所有住房单元的0.16%，低于2019年的0.36%，也低于2010年2.23%的峰值。
报告还包括2020年12月的新数据，显示美国有10,876处房屋申请止赎，较上月增加8%，但较上年同期减少80%。
银行收回的资产比2010年的峰值下降了95%。2020年，贷款机构通过止赎权收回了50238套房产，比2019年下降65%，比2010年的峰值1,050,500套下降95%，为有数据可得（2006年）以来的最低水平。
2020年止赎率最高的州是特拉华州(0.33%的住房单位申请止赎)；新泽西州(0.31%)；伊利诺斯州(0.30%)；马里兰(0.26%)；南卡罗来纳州(0.24%)。
人口超过100万的大都市地区止赎率最高，为俄亥俄州的克利夫兰(0.34%)；伊利诺斯州芝加哥(0.30%)；马里兰州巴尔的摩(0.29%)；宾夕法尼亚州费城(0.29%)；加州河滨市(0.28%)。
新的单户住宅建设趋势
NAHB根据买家的行为和销售情况，从建筑商那里了解他们对房地产市场的信心，并纳入相关预测。建筑许可已从大流行时期的低点反弹，建筑商正竞相填补供需缺口。
根据最新的NAHB/Wells Fargo房屋市场指数(HMI)，受木材价格大涨带动，加上冠状病毒在美国大部分地区卷土重来，1月份建筑商对新建独栋房屋的信心指数下降3个点至83，但仍处于强劲水平。
HMI三大指数均在1月份下跌。衡量当前销售状况的HMI指数下降2点至90，衡量未来六个月销售预期的分项指数下降2点至83，衡量潜在买家数量的指标下降5点至68。
再让我们看看三个月的地区HMI的移动平均得分，东北部下降了6分，达到76分，中西部上升了2分，达到83分，南部下降了1分，达到86分，西部下降了1分，达到95分。
1月份建筑商信心指数的下降和11月份新屋销售的急剧下降表明，在目前令人印象深刻的速度基础上，独栋房屋开工率近期可能会放缓。1月中旬购房需求依然强劲，购房抵押贷款申请创下12年来的新高。
尽管住房需求强劲，抵押贷款利率较低，但购房者仍面临市场上新屋供应不足的问题，这加剧了购买负担能力问题。
虽然楼市继续帮助引领经济向前发展，但有限的库存限制了更强劲的增长。可建造地块的短缺，使其难以满足强劲的需求，而材料价格的上涨速度远远超过房价的上涨速度，这反过来又损害了住房的可承受性。”
新住宅销售：2020年12月
现房销售处于 历史 最高水平，新屋销售在疫情期间也有所上升。这些销售使建筑商得以提高价格。买家流量正以创纪录的速度转化为销售额。
据美国城市土地研究所预测，美国房地产市场状况和价值预计将在2021年出现反弹，2022年的趋势甚至会更高，独栋住宅的表现将超过其他行业，如商业、零售、酒店和租赁。
2020年，独栋住宅新开工数小幅下降至871,250套，2021年将升至94万套，2022年升至97.5万套，为2006年以来的最高水平。
与此同时，这份报告显示，未来三年房价平均将上涨4.1%，高于3.9%的长期平均涨幅。这份报告是对37家领先房地产机构的43名经济学者进行的调查得出的。
据估计，2020年共有81.1万套新房售出。这比2019年的68.3万人高出18.8%( 4.3%)。
根据美国人口普查局和住房和城市发展部联合发布的估计数据，2020年12月，经季节调整的新单户住宅销售年率为84.2万套。
这比11月修订后的82.9万套高出1.6%( 15.8%)，比2019年12月估计的73.1万套高出15.2%( 17.2%)。
2020年12月新房销售价格中位数为355,900美元，平均售价为394,900美元。经季节因素调整后，12月底待售新房预估为30.2万套。按照目前的销售速度，这意味着4.3个月的供应量。
全国多户住宅趋势
多户制房产继续面临这一流行病带来的严峻挑战。联邦政府在最近通过的COVID - 19救助方案中包括250亿美元的租赁援助。
全国多户住房委员会(NMHC)的租金支付跟踪调查显示，在1月20日之前，88.6%的公寓住户全额或部分支付了租金。该调查对全美1160万套由专业管理的公寓单元进行了调查。
截止到2020年1月20日，美国家庭支付租金的比例下降了2.5个百分点，即294,224个家庭，而到2020年12月20日，家庭支付租金的比例为89.8%。
这些数据涵盖了美国各地各种市场价格的出租房产，这些房产的大小、类型和平均租金各不相同。
总的来说，这次大疫情陡然把美国经济推入了黑暗的萧条隧道（2020年GDP增幅为-3.5%），但却仍然有两个亮点，其中之一就是美国房地产市场。
美国经济的这个“异常”的光点得益于市场的三个“低点”所给予的能量：住宅市场库存所处的低点、抵押贷款利率处于的低点、按揭房屋“止赎率”所处的低点。
美国经济能承受美联储的连续加息吗
2021年的时候，美联储一度以“通胀是暂时的”为由，拒绝结束宽松政策。谁知通胀率迟迟降不下来，CPI反而一路攀升至2022年3月的8.5%，创下40年来的新高，美联储这时才“慌忙”举起加息大棒，连续在3月、5月议息会议上分别加息25个、50个基点，并预计在2022年的7次议息会议（分别是3月、5月、6月、7月、9月、11月、12月的议息会议）上连续加息，将联邦基金利率由年初的0-0.25%提升至1.9%左右。
然而，一般来说，经济过热才会加息，通过加息引导经昌则济收缩至潜在经济增长率水平。但是，美国现阶段经济真的很强劲，能承受美联储的连续加息吗？
1、就业市场
从官方公布的数据来看，美国失业率已经从2020年4月最高的14.7%下降至3.6%，跟疫情前的失业率水平基本相当。但实际上，美国所谓的失业者，是指在调查周期内（4个星期）没有找到工作的人，否则就认为已经退出劳动市场，不纳入统计范围。这样的结果，实际上将一些人排除在劳动市场的统计范围，特别是因收到疫情补贴而短期不愿意出来工作的一类人。
图1 美国近期失业率
图2 美国 历史 劳动参与率（季度调整）趋势
实际上，就业市场还有一个很重要的指标是劳动参与率，即全部人口中参加工作的人衫笑口百分比。据统计，2020年2月，美国劳动参与率高达63.4%；2020年4月，失业率达到高峰，此时劳动参与率只有60.2%；随后随着经济逐步复苏，真正的就业人口逐渐增加，劳动参与率也逐步回升，2022年4月为62.2%，仍低于疫情前水平。
如果我们将劳动参与率和失业率结合起来，通过以下公式就可以计算全人口就业比例：
全人口就业比例=劳动参与率*（1-失业率）
那么，疫情前2020年2月，美国全人口就业比例为61.2%，而2022年4月，美国全人口就业比例则只有60.0%。 说明真实的就业人口比例比疫情前还要低1.2个百分点，以全美3.33亿人口计，意味着当前就业人口比疫情前少了整整400万 ！
这种情况可以从职位空缺情况得到印证，据最近公布的职位空缺和劳动力流动调查报告（JOLTS）来看，3月职位空缺数到创纪录的1150万， 劳动力供给缺口也创下3.4%的新高 。劳动力的空缺，也使得平均时薪同比增幅目前仍然处在5.5%左右的高位。 从这个角度看，由于工资的持续增长，工资-通胀的螺旋机制所带来的通胀上升压力仍然很高。
图3 美国私人部门时薪同比增长率
2、 房地产市场
2022年以来，伴随着联邦基金利率抬升等因素，30年期美国抵押贷款利率开始迅速飙升，4月份以来已经突破5%，差不多是一年前最低点的两倍，创下十多年来的新高。
图4 美国30年期抵押贷款利率走势
房贷利率飙升导致购房人月供金额大幅上涨，Redfin数据显示，2022年5月8日美国购房人月供中位数已经飙涨至2427美元，较2021年同期上涨超过40%，绝对值为 历史 最高。这一月供数值，大约占到美国中等家庭每月收入的三分之一（当前中等家庭每年收入为8.9万美元），这导致不少家庭不得不退出购房市场。
图5 美国购房者月供中位数（4周移动平均）
从二手房市场来看，有二手房交易平台Redfin卖方经纪人指出，或迅含由于大量买家退出，几个月前会收到10个报价的房屋现在只能收到2-3个，二手房明显降温。 Redfin数据显示，2022年4月抵押贷款申请同比下降8%，待售房屋销量同比下降6%，为2020年6月以来最大降幅。
新建住房市场也遭遇冷场，根据美国最新公布的新建住房销售数据，2022年4月共销售5.3万套，严重低于预期。 2019年1月至2022年4月，新建住房平均销售套数为6.3万套/每月，这意味着4月已经跌破长期均值，并且创下自2020年1月以来的新低。
图6 美国新建住房销售套数（千套）
3、股票市场
自2022年以来，美国资本市场也经历了较大幅度的下跌， 截至5月末，道指、纳斯达克指数、标普500分别下跌了-8.6%、-22.5%、-12.8%。 从年线的角度看，2022年是2008年以来的最大跌幅。由于美国居民财富在股票配置比例高，据统计，2021年末，美国居民和非营利机构的股票资产（包括共同基金及股票）占总资产的比例为26.7%。若以标普500计算，仅仅由于股票下跌，居民财富在今年前5个月大约缩水了4%左右。
图7 纳斯达克指数指数疫情以来的走势
根据申万宏源证券研究所的统计， 2022年4月，包括美国在内的发达国家股票市场首次由净流入转为净流出（净流出353亿美元）,而资金正在加速流入巴西、南非、沙特等资源国的股票市场。 从其中流向美国股票市场的国际资本金额来看，2022年2月、3月的净流入额已经明显放缓。
图8 美国月度国际资本流入净额（单位：亿美元）
4、整体经济
2022年美国一季度GDP环比折年率为-1.4%，增速大幅低于市场预期的1%，为2020年三季度以来的首次负值。分项来看，除了私人消费保持了2.7%（环比折年率）的增长，投资、进出口都较前期有不同程度的下滑。
不过，应当客观地认识到，美国经济增长中消费贡献度很高，2022年一季度消费贡献了2.09%的环比折年增长率，当前这一数值基本处于长期均值（2.05%）水平。
影响美国居民消费的因素是什么呢，当然主要是受当期个人收入和家庭存量财富的影响。从数据上看，经历了2020、2021年的大幅增长，2022年以来，个人可支配收入增长已是“强弩之末”，4月移动平均数据已经跌破0。其次，根据美联储公布的数据，2021年4季度美国居民及非营利机构的净资产突破150万亿美元，但由于股市下跌，若以前文4%损失计算，则居民股市财富将蒸发6.7万亿美元；根据富国银行的住房市场指数，房价在2021年12月达到新高后，2022年已经连续4个月回落，较年初已经大约下跌了8.3%，按照美国居民在房屋资产上的配置比例（接近40万亿美元），大约损失3.2万亿美元。 综上所述，截至4月份，居民财富较年初大约缩水10万亿美元，美国居民存量财富已经迎来向下拐点。因此，从中期看，美国消费可能因为居民财富效应而逐步放缓。
图9 美国个人可支配收入同比增长（季调，4月移动平均）
图10 美国家庭及非营利机构净资产（万亿美元）
5、美国新一轮加息何去何从
自从美联储于2021年底承认“通胀不是暂时的”，加息预期开始升温及至加息靴子落地，股市、房市、实体经济等开始了一轮调整。以股市为例，在当前已经加息75个基点的情况下，股市标普下跌12%，如果真如年初预计的将联邦基金利率升至1.9%，则还要加息115个基点，恐怕标普全年下跌将超过25%，那将是美股的一场腥风血雨。
我们跳开美国国内经济情况来看，美国加息政策是否能够有效地控制物价、控制通货膨胀，实际上可能不完全取决于美国经济自身，例如，一般商品价格取决于全球产业链的恢复程度，能源等大宗商品的价格则越来越多地受地缘政治等因素影响。疫情对供应链的影响、俄乌战争等地缘冲突都不是在今年内能够消除的，既然如此，就不应当高估美国加息政策的有效性，毕竟美国加息改变不了疫情、左右不了战争进程，美联储过快加息，却可能会导致美国经济快速地陷入衰退。近期，美国10年期国债收益率与2年期国债收益率曾一度倒挂，长端利率的下行，也预示着市场对经济衰退的担忧。
眺望将来，美国这一轮加息大概走得不会那么轻松，走走停停就已经不错了，走走回回也是有可能的，一路顺畅地走下去那是小概率事件。 这就好比俄乌战争，刚开始以为是闪电战，再后来认为是攻坚战，到现在波兰又掺和进来，恐怕只能是持久战了！
疫情对二手房价格的影响
疫情对二渣慧知手房价格美国二手房价格十年来跌幅最大，但仍远高于疫情前水平的影响参考以下。
1、销量严重下滑。
2、因疫情影响二手房去化变慢美国二手房价格十年来跌幅最大，但仍远高于疫情前水平，在售房源增多美国二手房价格十年来跌幅最大，但仍远高于疫情前水平，一些房源谈价空间如消碧模变大，对于购房者来说，年前不失为一个购房美国二手房价格十年来跌幅最大，但仍远高于疫情前水平的好时机。
国外二手房现状是什么样子的？
美国：二手房越旧越好卖 今年2月25日，美国全国房地产经纪人协会发表美国二手房价格十年来跌幅最大，但仍远高于疫情前水平的一个报告显示，今年1月份美国二手房销量比去年12月份增长了3%，达到609万套；每套住房的平均价格为16万美元，比锋闷去年同期上涨6.7%。其中，二手房与新房的交易比例为3.22：1。这份报告是就美国全国范围而言的，在美国的大城市，二手房的交易数量要远远大于这个比例。根据美国房产交易的有关统计资料，在大城市中，所成交的4套房产中，二手房至少占到3套。 美国人买房子，对周围的环境很挑剔，而所谓环境也无非是交通方便、周围有好学校、社区安全。可以说，符合这些条件的房子基本都在城市的繁华区，在这种地段基本没有新建的房子，都是二手、三手乃至四手的旧房子。即使有银拆弯新建的房子，那价格也绝对不是一般人能承受的。因此，在美国买房子，大都是买二手房。 在美国，近年来开发的新房大多建在新开发区，距市中心较远，交通多有不便，价格又比旧房子高出不少，因此，二手房市场中的老房子最受消费者青睐。建筑年龄在50年以下的二手房，如果价格在30万美元以内，那么一定非常抢手，因为无论是房屋状况还是价格都符合白领阶层的要求。 其实，美国人平均每隔六七年就要换一次房，换房的主要目的是为了赚钱。每当美国经济出现下滑的时候，美国的房地产业就一定会红火起来。因为通过买卖房屋可以从中获得一笔不小的收入。许多人通过买卖房屋，支付孩子的教育费用、老人的养老开支。近年来，随着移民大量进入，二手房的购买者又增加了一支生力军。他们中的许多人也投入到房屋交易的大军中来，通过这种投资方式迅速改变了自己的经济状况。现在，洛杉矶的华人中流行着一个顺口溜:"租房不如买房，买房不如卖房，卖新房不如卖旧房。"说的就是二手房容易升值、容易出售的情况。 在美国，贷款买房是最主要的购房形式。如果美国二手房价格十年来跌幅最大，但仍远高于疫情前水平你是美国公民，只要能够提交相应的信用证明，比如从来没有拖欠贷款、按时交纳各种费用、没有不良记录等，就可以在银行轻松贷到购房款。银行支付的第一笔购房贷款一般是房屋总价的10%或20%。 近年来，美国连续降低利率，为想买房的人开了绿灯。由于二手房持续走高，美国银行都很看好住房贷款市场，不断推出新的优惠措施，降低贷款门槛，刺激人们贷款购房。 澳大利亚：二手房带装修 澳大利亚的居住条件居世界领先地位，平均每2.7人拥有一套住宅，平均每套住宅的居住面积是187平方米。澳大利亚典型的住房是带花园的独立住宅，即中国人所说的花园洋房，住宅都有冷热水、灶具、烤炉和抽水马桶、淋浴等基本起居设施。 在澳大利亚买房可通过报纸的广告或房地产经纪人了解房屋信息。澳大利亚的住房不管是新房还是二手房，一般都装修齐全，购房人基本不必再额外开支。在澳大利亚买二手房也可通过银行提供的贷款购买，贷款金额可占到整个房价的95%，贷款期限长达25年。 法国：城市郊区二手房好卖 法国住房御洞紧张，54%的法国人有自己的房子，其余的人都是租私人住宅或者住公有住房。公有住房是政府兴建的"低租金住宅"，专门提供给那些低收入家庭居住。不过，如果个人购买住房的话，政府会提供住房抵押贷款，并根据各个家庭的收入和人口情况给予补贴。虽然近年来法国政府加大了新房的建设力度，出现了一批新的住宅，但由于价格不菲，房屋市场还是租赁占了优势。当然，也有部分法国人在城市郊区购买比较便宜的二手房，那些独立小楼式的住宅非常好卖。 但是，这样的旧房大都需要经过自己装修才能居住，可以说价格便宜，但很费精力。 英国：七八年就换一次房 在英国，70%的人拥有自己的住房，许多人不到30岁就能有自己的房子。大多数中产阶级家庭基本上都拥有自己的小楼或高级公寓，条件相对差一些的也能住上门户独立的房子。即使是租房住的人，只要租住达到一定年限，都可向英国的半官方机构--房屋管理委员会提出申请，经审核符合条件后即可按比市场便宜40%到50%的价格购买租住的房子。不过，英国人经常"弃旧从新"，每隔七八年就要换一次房子，因此，二手房市场也很活跃。 另外，在英国中央银行降息的带动下，住房贷款利率不断下降，任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年。这也使英国的住房市场更趋完善。 德国：二手房市场不活跃 对普通德国人来说，要买一栋房子并不是件容易事。有统计表明，德国有实力购房的人不足半数，大多数德国人选择租房住，二手房市场不活跃。 为了增加租房价格的透明度，德国的多数城市都制定了一个叫做"房租明镜"的价目表。这个价目表列出了该城市各种房产的大致租价。虽然房主和租房者可以就具体租金讨价还价，但最后价格必须在这个价目表所规定的浮动范围内。这个价目表一般是由各个城市的住房管理机构在对住房情况进行综合评估后共同确定的，很有权威性，就连法院在判决有关住房租金纠纷时，也会参照这面"镜子"。
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