今天百科互动给各位分享房企年报优等生的启示:机会只等创新者和发现者的知识，其中也会对进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！
本文目录：
- 1、产品生命周期理论对企业开展营销活动的启示
- 2、成功的秘诀：弱者等待机会，强者创造机会。
- 3、机会是留给会创新的人，只有创新才能把握机会什么时间出的
- 4、创业者应具备哪些素质和能力？
- 5、喻霖康与观点面对面：万象生诸道
产品生命周期理论对企业开展营销活动的启示
产品生命周期理论用于企业营销实践中，有以下几腔余方伍或滚面的启示：
（1）产品生命周期是由需求与技术的生命周期决定，要求企业开展市场营销活动，要从需求出发，任何产品都只是作为满足特定需要或解决问题的特定方式而团指存在，同时必须跟踪最新的科学技术开发新产品，设法运用科技创新延长产品生命周期。
（2）运用产品生命周期理论时，要善于区别产品种类、产品形式、产品品牌的生命周期。
（3）不同种类的产品，其生产周期表现的形态也不尽相同，并非所有的产品都呈现S型曲线。同样的产品，可能在国内市场与国际市场上生命周期也不尽相同。
（4）影响企业产品生命周期的因素很多，有企业外部因素也有企业内部因素。如果仅就内部而言，企业产品生命周期相当于企业各种营销活动的因变量，企业经过营销努力，完全可能改变企业产品生命周期的命运。
成功的秘诀：弱者等待机会，强者创造机会。
1、所有坚忍不拔的努力迟早会取得报酬的。安格尔
2、机遇永远是准备好的人得到的。
3、不要抱怨你父母给你的东西不够好、那可能是他们的所有了
4、每个人的生命都宛如一曲乐章房企年报优等生的启示:机会只等创新者和发现者，奏出悲欢离合描绘阴晴圆缺。
5、未来一片迷茫，我只好带上坚强勇敢去闯
6、没有翻不过的高山，没有走不出的沙漠，更没有超越不了的自我。
7、朋友让我们用自信的笑脸，去迎接人生的挫折，用百倍的勇毅去战胜一切不幸!
8、努力,努力再努力,拼搏,拼搏再拼搏。
9、让一个人变很简单，让一个人不变却很难。
10、弱者等待机会，强者创造机会。
11、赠人以言，重于珠玉；伤人以言，甚于刀剑。
12、幸福不是每天都有，错过了就要等很久。
13、路曼曼其修远兮，吾将上下而求索。--屈原《离骚》
14、后悔过去不如奋斗将来。
15、有志者能使石头长出青草来(朝鲜)
16、即便爬到最高的山上，一次也只能兢兢业业地迈一步。
17、只有经过地狱般的磨练，才能拥有创造天堂的力量房企年报优等生的启示:机会只等创新者和发现者！
18、梦想不会逃跑，会逃跑的永远都是自己。
19、学的到东西的事情是锻炼，学不到的是磨练
20、让自己感动自己一回，让自己欣赏自己一次，让自己佩服自己一把!
21、学习必须与实干相结合。
22、与积极的人在一起，可以让我们心情高昂。
23、花中牡丹最鲜艳，人间友情最可贵。
24、放得下，何愁没有快乐的春莺在啼鸣，何愁没有快乐的泉溪在歌唱，何愁没有快乐的鲜花绽放！ 在人生里程中，难免会遇到一些失败挫折，甚至陷入厄运绝境，心灵会堕入寒冷黑暗中，精神会滑向崩溃的边缘，颓废绝望的情绪会紧紧攫住你，令你不能自拔，令你窒息。
25、喊价自便，但礼节要恭
26、追求享受是人的本能，但巧没也要有所节制。
27、爱是一颗心遇到另一颗心，而不是一张脸遇到另一张脸。---苏菲.玛索
28、小鸟眷恋春天，因为它懂得飞翔才是生命的价值。
29、冲刺拼搏，在前进中寻找乐趣。
30、贫穷是一切艺术职业的母亲(托里安诺)
31、Let bygones be bygones过去的就让它过去吧。
32、在最悲伤的时候不能失去信念，在最幸福的时候不能忘记挫折。
33、相信时间的力量，可以冲淡很多东西
34、泰山不让土壤，故能成其大；河海不择细流，故能就其深。李斯
35、气不鼓不能前进，气太足可能爆胎。
36、健康的身体是实现目标的基石。
37、在学习上不肯钻研的人是不会提出问题的；在事业上缺乏突破力的人是不会有所创新的。
38、不管失败多少次，都要面对生活，充满雹毁希望。
39、青春是打开了就合不上的书源宽备，人生是踏上了就回不了头的路，爱情是扔出了就收不回的赌注。
40、人、要不就好好的活着，要不马上死去。
41、一个人如果想做他喜欢的事情 首先要做很多他不喜欢的事情
42、乐学实学，挑战中考;勤勉向上，成就自我。
43、曾经痛苦，才知道真正的痛苦；曾经执著，才能够放下执著。
44、爱自己，靠自己，做自己
45、积一时之跬步，臻千里之遥程。
46、懂得暴力的人，是强壮的，懂得克制暴力的人，才是强大的。
47、不可能只存在於蠢人的字典里。
48、现实很近又很冷，梦想很远却很温暖。
富有哲理的名言 强者把握机会，弱者等待机会
一、心之何如，有似万丈迷津，遥亘千里，其中并无舟子可以渡人，除了自渡，他人爱莫能助。三毛跟着理智走，要有勇气；跟着感觉走，要有倾其所有的决心。
二、一个人临死的时候，天使和恶魔会在你身旁打牌，你所做过的善事，就是天使手中的牌。
三、生活中的每一件事 ,都可以用三个字总结：会过去.
四、对于世界而言，你是一个人；但是对于某个人，你是他的整个世界。
五、每个人都有自己的难题要解，对他人，可以以诚相待，但不必寄予厚望。
六、智者创造机会，强者把握机会，弱者等待机会。
七、没有人告诉我们应该怎么样去生活，生活是自己的，我们自己提出的问题应该是自己来回答，我们最重要的是改变，改变身边每个人，改变身边每件事，唯一不变的是此时此刻的勇气，如果能够做到这一点，我们将改变全世界。《中国合伙人》
八、想被满溢的心所爱，自己必须知道怎样成为一个海绵。--尼采
九、如何遇见不要紧，要紧的是，如何告别。有些人，没有在一起，也好。当回忆时，心里仍旧生出温暖，那终究是一场善缘。
十、爱情使人心的憧憬升华到至善之境。但丁
十一、人之高贵在于，知道周遭的污浊，仍努力爱着它；宽阔的胸怀，让你出落得更美丽。
十二、一个人，先得受伤才能明了，先得跌倒才开始成长，先得丢失才会有收获。很多时候，就是在跌跌拌拌中，我们学会了生活。
十三、人生中大多数的痛苦不是别人给你造成的，而是自己跟自己过不去。实际上，每个人都会遭受到两支箭的攻击：第一支箭是外界射向你的，它就是我们经常遇到的困难和挫折本身；第二支箭是自己射向自己的，它就是因困难和挫折而产生的负面情绪。
十四、爱，不只是对视，而是往一个方向看去；爱，不是往一个方向看去，而是想法也是一致。
十五、爱情是两个人的灵魂结合起来飞向上帝的天使，这个天使将把世上光辉带给上帝。 显克微支
十六、生活中的历练，让我们理解了责任，理解了这个社会能给我们的所有尊重，于艰难中，懂得了承受，懂得了坚定，慢慢的丰满我们自己。人生，就没有，永远的悲伤；也没有，永远的欢欣。
十七、只要男女真心相爱，即使终了不成眷属，也还是甜蜜的。丁尼生
十八、那种用美好的感情和思想使我们升华并赋予我们力量的爱情，才能算是一种高尚的热情；而使我们自私自利，胆小怯弱，使我们流于盲目本能的下流行为的爱情，应该算是一种邪恶的热情。 乔治桑
十九、当爱情轻敲肩膀时，连平对诗情画意都不屑一顾的男人，都会变成诗人。柏拉图
二十、爱情没有规则，也不应该有条件。黎里
二十一、亲善产生幸福，文明带来和谐-维克多?雨果
二十二、爱情是生命长河中不断的绽放的美丽的浪花，但长河不能因欣赏美丽的浪花而回浪不前。 莫贵英
二十三、爱情使人心的憧憬升华到至善之境。 但丁
二十四、过了很多年才知道，当年急于舍弃的，却是现在想找也难以找到的。
二十五、爱情是生命的盐。 约谢菲尔德
不要等待机会，而要创造机会。
修行不是抬起头朝天上看而是低下头学会谦卑和诚实。
没有天生的信心，只有不断培养的信心。
只有一条路不能选择那就是放弃的路;只有一条路不能拒绝那就是成长的路。
人格的完善是本，财富的确立是末。
当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。
世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。
积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。
莫找借口失败，只找理由成功。
在冷峻的雪山上很多朝圣者倒在半路上。
这世界上没有不适合学习的人，只是有人没有找到适合自己的学习方法罢了。
人性最可怜的就是：我们总是梦想着天边的一座奇妙的玫瑰园，而不去欣赏今天就开在我们窗口的玫瑰。
伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。
世上没有绝望的处境，只有对处境绝望的人。
人之所以能，是相信能。
一个有信念者所开发出的力量，大于个只有兴趣者。
不要等待机会，而要创造机会。
当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。
强者之争终有停息，弱者之战，永无休止，因为弱者从来不承认自己是弱者。
笑容，是众人皆醉我独醒的孤独。
人生如白驹过隙死不足恨但夙心往志，不闻于末世矣。
世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。
没有一种不通过蔑视忍受和奋斗就可以征服的命运。
行动是治愈恐惧的良药，而犹豫拖延将不断滋养恐惧。
如果寒暄只是打个招呼就了事的话，那与猴子的呼叫声有什么不同呢?事实上，正确的寒暄必须在短短一句话中明显地表露出你对他的关怀。
昨晚多几分钟的准备，今天少几小时的麻烦。
再长的路，一步步也能走完，再短的路，不迈开双脚也无法到达。
任何业绩的质变都来自于量变的积累。
成功不是将来才有的，而是从决定去做的那一刻起，持续累积而成。
大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己。
做对的事情比把事情做对重要。
欲望以提升热忱，毅力以磨平高山。
一个能从别人的观念来看事情，能了解别人心灵活动的人，永远不必为自己的前途担心。
一个人最大的破产是绝望，最大的资产是希望。
每一发奋努力的背后，必有加倍的赏赐。
人生伟业的建立 ，不在能知，乃在能行。
任何的限制，都是从自己的内心开始的。
征服畏惧建立自信的最快最确实的方法，就是去做你害怕的事，直到你获得成功的经验。
失败是什么?没有什么，只是更走近成功一步;成功是什么?就是走过了所有通向失败的路，只剩下一条路，那就是成功的路。
让我们将事前的忧虑，换为事前的思考和计划吧。
励志 不要等待机会，而要创造机会
推销产品要针对顾客的心，不要针对顾客的头。
伟人所达到并保持着的高处，并不是一飞就到的，而是他们在同伴们都睡着的时候，一步步艰辛地向上攀爬的。
行动是成功的阶梯，行动越多，登得越高。
生命对某些人来说是美丽的，这些人的一生都为某个目标而奋斗。
使用双手的是劳工，使用双手和头脑的舵手，使用双手、头脑与心灵的是艺术家，只有合作双手、头脑、心灵再加上双脚的才是推销员。
世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。
事实上，成功仅代表了你工作的1%，成功是99%失败的结果。
一个人最大的破产是绝望，最大的资产是希望。
昨晚多几分钟的准备，今天少几小时的麻烦。
积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。
不要等待机会，而要创造机会。
成功的法则极为简单，但简单并不代表容易。
如果寒暄只是打个招呼就了事的话，那与猴子的呼叫声有什么不同呢？事实上，正确的寒暄必须在短短一句话中明显地表露出你他的关怀。
当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。
当一个人先从自己的内心开始奋斗，他就是个有价值的人。
凡真心尝试助人者，没有不帮到自己的。
环境永远不会十全十美，消极的人受环境控制，积极的人却控制环境。
没有人富有得可以不要别人的帮助，也没有人穷得不能在某方面给他人帮助。
拿望远镜看别人，拿放大镜看自己。
机会是留给会创新的人，只有创新才能把握机会什么时间出的
开拓创新的重要性体现在两个方面：
1、优质高效需要开拓创新
（1）服务争优要求开拓创新
（2）盈利增加仰仗开拓创新
（3）效益看好需要开拓创新
2、事业发展依靠开拓创新
（1）创新是事业快速、健康发展的巨大动力（2）创新是事业竞争取胜的最佳手段（3）创新是个人事业获得成功的关键因素
如何成为创新型的人
（1）有很强的好奇心和求知欲望；（2）有很强的自我学习与探索的能力；（3）在某一领域或某一方面拥有广博而扎实的知识，有较高的专业水平；（4）具有良好的道德修养，能够与他人合作或共处；（5）有健康的体魄和良好的心理素质，能承担艰苦的工作。需要具备人格、智能和身心三方面基本要素。
1．及时记录下来一些创新想法
人们在工作、生活、交际和思考过程中，常会出现许多想法，而其中的大部分都会因为不合时宜而被人们放弃直至彻底忘却。
其实，在创新领域里，从来就不存在“坏主意”这个词汇。三年前你的某个想法也许不合时宜，而三年后却可以成为一个真正的好主意。更何况，那些看来是怪诞的远非成熟的想法，也许更能激发你的创新意识。
如果你能及时地将自己的想法记录下来，那么，当你需要新主意时，就可以从回顾旧主意着手。而这样做，并不仅仅是为了给旧主意以新的机会，更是一种重新思考，重新整理的过程，在这个过程中，可以轻易地捕捉到新的创新性的思想。
2．自己提问自己“为什么”
我记得物理学家理查德.费恩曼有一首精彩段纳的科学诗很有指导意义：
我想知道这是为什么。
我想知道这是为什么。
我想知道
为什么我想知道这是为什么。
我想知道究竟为什么我非要知道
我为什么想知道这是为什么
中国教育家陶行知用前线的语言深刻的说明了这个道理——天地是个闷葫芦，闷葫芦里有妙理。你不问它你怕它，它一被问它怕你。你若愿意问问看，一问直须问到底。
如果不问许多“为什么”，你就不会产生创新性的见解。就像在学习上，你不问自己“这个问题为什么这么回答？”，你就永远蒙在鼓里，永远都摸索不到胜利的答案。
为了避免这个常犯的错误，成功者总是透过所有的表面现象去寻找真正的问题。他们从来不把任何事情看作是理所当然的结果；他们也从来不把任何事情看作是水到渠成的过程。他们总是提问的是最简单、最基础的问题，而且成功的领导者身后必定有一群智囊团等着去回答他的问题。其实在我们身后也存在着一帮智囊团——同学、老师、长辈、书籍、网络等等，他们就一直待在那里，我们要做的只是提出问题。那些不明确的，看来似乎是一时冲动之中提出来的问题，往往包含着更多的创新性思维的火花。
3．经常表达出自己的想法
如果你有了想法，不管是什么样的想法，你都应当表达出来。如果是独自一人，你就对自己表达一番；如果你身处群体之中，不妨告诉其他人共同进行探讨。
一个人一生中的大多数想法，都被无意识的自我审查所否决。这种无意识的自我审查机制将一切离奇的想法都当作“杂草”，巴不得尽快地加以根除。
循规蹈矩的心境里没有“杂草”，但循规蹈矩的心境也没有创造力。如果想要有创造力，就必须照料好每一株“杂草”，把它们当作有潜在经济价值的新作物。
把你的不寻常的离奇想法说出来，把它们从头脑中解放出来。一旦它们进入到交流领域之中，便能够免受无意识领域中自我审查机制的摧残。这样做，使你有机会更仔细更充分地去审视、探索和品味，去发现它们真正的实用价值。
4．永远充满着创新的渴望
如果满足于现状，就不会渴望创造。没有乐观的期待，或者因为眼前无法实现而不去追求，都会妨碍创造力的发挥。
发明家和普通人其实是一样的人握消没，所不同的是，他们总是希望有更好的方法。系鞋带时，他们希望有更简便的方法，于是便想到了用带扣、按扣、橡皮带和磁铁代替鞋带。所有这一切，都来源于改进现状的愿望。
5．换一种新的方法来思考
墨守成规不可能产生创新力，也无法使人脱离困境，创新型的人才要求我们用逆向思维来看待问题。
记得一个故事，日本西武公司的创始人康次郎曾对他的儿子说：“你要记住，董事会全体成员一致赞成时是最危险的时候。”这是他一生最重要的经验之一。接受了父亲的遗训，西武公司的第二代领导人提议为自己确立了一个决策原则：“董事会全体反对时，就是正确的。“他之所以确定这条看似桥配不近人情的原则，除了相信他父亲的遗训外，也有他自己的认识。他认为，如果董事会的要员都赞成某件事，这就说明竞争对手也注意到了这一个问题，你能想到的，逼人也能想到。大家都认为正确的东西，往往反映了某种潮流。逆流而行，正式非常明确和聪明的选择。
有人喜欢用比较分析法来思考问题。面临抉择，他总是坐下来将正反两方面的理由写在纸上进行分析比较；也有人习惯于用形象思维法，把没法解决的问题画成图或列成简表。能不能换一种方法去思考，或交替使用各种不同的思考策略呢?试试看。也许，最困难的抉择也会迎刃而解。
6．有了创新性的想法，一定要努力去实施
有了创新性的想法，如果不去努力实施，再好的想法也会离你而去。想努力去做，却又因为短期内收不到成效而不持之以恒，你也会同成大事者失之交臂。爱迪生说：“天才是1％的灵感加99％的汗水。”这是他的至理名言，也是他的经验之谈。
现在的大学有很好的环境供我们发掘创新的袁泉，就我们的学校，大学期间我们尽可以利用学校给予我们的师资和知识
坚持努力，持之以恒，才会如愿以偿。
所以，在说话之前，做个深呼吸。想想：你的计划有多新？能为你周围的人带来多大好处？人们需要它的程度有多大？当你对照相机、电视或收音机节目发表评论时，先屏住呼吸，问问自己你的话有多少新意，会不会与成百万的大众们产生共鸣。人们会因为你的话记住你的名字吗？在你说话之前，深呼吸，深思考。然后大声喊：“远离既成秩序！让我们呼吸迷人小岛上的新鲜空气！”
除了以上6点行动上的要求，长期的自我观察和自我反省让我清楚自己在情商方面的弱势，所以要培养自己的情商，情商主要是指人在情绪、情感、意志、耐受挫折等方面的品质。微软副总裁李开复向中国大学生坦陈人才观，在讨论树立什么样的人才观时，他强调：情商高于智商，并开出了培养情商的药方。首先，评估自己情商的缺欠在哪儿。情商其实更多是别人如何看你、社会或市场对你认不认同。在美国公司有一种360度意见调查，每个员工都要得到上司、下属、合作者等各方面的评估，最后得到的若干份评估应该是一个别人眼中真实的你。评估是匿名的，往往能获得真诚的意见。虽然在学校里没有类似的调查，但我们学生仍然可以多听听老师、家长、同学的意见，挑选合适的目标来培养自己的情商。如果自控能力不好或脾气太坏，可以请朋友在自己要发脾气时用约定的“密语”来提醒自己平静下来。
社会发展的速度是越来越快了，昨天的高材生可能今天就成为了文盲，学习，不断的学习，没有永远的优势，只有永远的学习，是时代给我们的压力，也是时代给我们的机遇。不断的挑战自己，实现个人价值。学习，向所有人学习，不要怕丢了架子，古代的圣人都说三人行必有我师，何况我们呢？现在的社会是竞争的社会，也是实力大比拼的社会，有了实力，丢了那臭架子，又有什么关系。
积极的人才可能成功，事业的成功，人生的成功。总之，我们的人才观的树立要从树立正确的创业观和成才观入手,要提高自己的社会实践、语言表达、分析应变、创新能力、心理素质、专业技能等各方面的综合能力。大学生≠人才。大学生不能与人才划等号，大学生未必都是人才，不是大学生未必不是人才。成功总是青睐有准备的人，创新型人才将是我们社会今后急需的一种资源，所以我们要努力使自己成为一个社会需要的人才，实现自己的人生价值。
创业者应具备哪些素质和能力？
创业者需要具备的素质：
1、创业基本素质包括创业意识、创业心理品质、创业精神、竞争意识、创业能力。强烈的创业意识要想取得创业的成功，创业者必羡纳须具备自我实现、追求成功的强烈的创业意识。
2、心理素质
心理素质是指创业者的心理条件，包括自我意识、性格、气质、情感等心理构成要素。作为创业者，他的自我意识特征应为自信和自主。成功的创业者大多是不以物喜，不以己悲的，面对成功和胜利不沾沾自喜，得意忘形；在碰到困难、挫折和失败时不灰心丧气，消极悲观。
3、知识素质
创业者的知识素质对创业起着举足轻重的作用。要想成功创业是很困难的，腔枯创业者要进行创造性思维，要作出正确决策，必须掌握广博知识，具有一专多能的知识结构。
4、能力素质
创业者至少应具有如下能力：创新能伍派洞力、分析决策能力、预见能力、分析决策能力、组织协调能力。
扩展资料：
创业人群的特质：
1、乐观性
习惯从正面角度看待人与事的倾向
2、社交性
喜欢社交活动并积极与他人互动的倾向
3、坚毅性
做事锲而不舍，坚持不懈的倾向
4、活力
精力充沛，活动力旺盛的倾向
5、企图心
喜欢赢过别人，努力追求个人最大成就的倾向
6、领导性
喜欢担任领导者，愿意主动承担领导责任的倾向
7、冒险性
愿意尝试风险并乐于体验不确定性的倾向
8、求变性
喜欢追求变化、尝试新奇事物的倾向
9、创造性
喜欢思索独特、创新想法的倾向
10、敏觉性
喜欢观察人际互动，随时注意别人反应的倾向
参考资料：百度百科-创业
喻霖康与观点面对面：万象生诸道
编者按：11月3-4日，2020观点商业年会继续在上海召开，聚焦疫后重生的商业地产，这是一个危机与机遇并存的时代。
故此，观点地产机构向商业地产及相关产业的企业领导人、管理者、专业人士等发出采访邀请，并完成系列特稿，讲述他们过去一年的商业地产故事，并记录和解读有关中国商业地产重生与聚合的思考。
也许很多人并不知道“万象城”缘何而来。
十几年前，万象城起名之际，意指包罗万象，满足多层面的、立体的购物需求。当初被称为“很有气势的名字”。如今看来，涵义应该远不止于此。
“万象”原为道家术语，有它的原本意义，还有衍生的解释意义。
有人在社交网站上发表过这样的对话。问：归一何为？答：万象生诸道，道法纳万象。
这是作品《木图浮生》的对话内容，仔细品读发现挺适合形容当下万象城、万象汇的发展盛况，契合了华润置地商业的发展历程。
从深圳万象城出发，一步一脚印，演变成为购物中心业态的标杆，再到装入商业运营服务的华润万象生活准备上市，一切遵循其特有的商业逻辑。
这是非常难得的机会，借由对话，我们希冀从中获得华润置地商业地产的运营哲理。
大多数时候，喻霖康显得沉稳。我们用儒雅形容他，穿着合身的西装，说话不急不慢，嘴角总是带着微微笑意。即便华润置地在商业行业中已经处于领军者的位置，对于那些称赞的言语，他也总是谦虚以对。
或许这与华润置地本身的气质相关，相较于个人，喻霖康更乐意提起“团队”一词，他强调集体的力量。
生意场上，人才是经营的起点。
“华润有一个特点，用人跨度比较大，很多同事都是学工程、力学的来做购物中心。”喻霖康本身的大学专业是酒店管理，28年的华润生涯，从房地产开发、物业管理到商业板块都有涉足，他说戚谈自己喜欢华润这样的“背包文化”。
作为国内房地产商中第一个涉足商业地产的公司，华润置地基本是从零开始，无前人经验可取。喻霖康陵仔盯作为创始团队的一员深有感悟：“其实这个过程还是很纠结的。”
据说当时要找到好的管理公司并不容易，国内也没有成熟的运营模式借鉴，甚至还想过引进一些国外企业进行管理和运营。
“后来，公司还是自力更生了，从零开始逐步建立我们自己的商业运营能力。”事实证明，他们对市场长远价值的判断是正确的。
商业逻辑
从本源回溯，再反观当下，会发现一切结果都源于过往的努力。
自起步以来，华润尺和置地商业就有着透过现象看本质的理性思维，背后必定有其支撑点。
喻霖康由此提及“华润基因”，他也不止一次强调，“华润基因”是华润置地商业发展到今天最重要的因素。
一方面，华润集团作为央企所具备的责任感，需要超越利润之上的追求；另一方面，华润集团植根香港市场多年，跟其他央企也有所不同。
根据资料，华润集团的前身是于1938年在香港成立的“联和行”，1948年联和行改组更名为华润公司。
“在香港市场经济的环境下，多年经营当中耳濡目染，而且也实际参与到市场竞争行为里，形成的市场化理念是非常强的。”喻霖康称。
也因此，华润置地在充分竞争的市场环境中，避免了效率低下、固化模式等缺点，从经济发展、市场需求、客户需求等角度出发打造产品，这样的理念一直延续。
一位刚见过喻霖康的投资者，评价华润置地是一家“非典型国企”。喻霖康觉得这个评价很到位，某种程度上确实契合了华润的发展理念。
“华润基因”还为华润置地商业发展带来不少优势。
华润集团具备雄厚实力，在资金孵化、优质资产持有以及资本运作、财务控制上的能力，为商业地产提供了源源不断的资金及经营助力。
同时，与港资以持有物业运营为主的商业模式不同，华润置地采用的是住宅开发+商业开发相结合的方式，以住宅对商业进行反哺，从而减轻投资负担。商业的精细运营为住宅实现了溢价，又进一步反过来让商业实现了资产提升。住宅和商业之间，实现了良性的互动。
得益于母公司各方面的支持，华润置地的商业地产运作模式着眼点在于后期的商业地产运营，是以持有物业为主，而大部分开发商没有条件复制这样的持有模式。
这一运营模式助力下，喻霖康介绍，华润置地商业在各个城市、片区以KPI考核为重点，不以利润为驱动型。
“公司要求每个项目都应该在片区或者城市里面去争取更好的排名。”据2019年年报显示，华润置地购物中心8个项目零售额排名城市第一，18个项目零售额排名城市前三。
但他同时也承认：“KPI对市场占有率考核比较多一些，反过来可能在利润指标上，其实跟有些同行相比，公司并不是最高的。”
这可能是自谦的说法，实际上，华润置地总租金去年已经突破120亿元，购物中心租金收入达91.5亿元；其中，自持成熟期项目成本回报率33.4%，自持稳定期项目成本回报率13.1%，自持培育期项目成本回报率14.6%，高于市场水平。
自始至终，华润置地都觉得，更为重要的是先做好商业品牌。在市场经济浪潮中，喻霖康说，关键所做的一切都要符合生意逻辑、市场逻辑和需求逻辑。
华润置地还培养了较强的招商引资能力，通过在当地组建、落地新的商业研究团队，对各个地方的消费习惯、消费能力等有着深刻认知：“（我们）比商家、租户更加了解市场需求，更懂得当地经济的发展以及消费者习惯。”
作为国际品牌合作最多的国内单一业主，华润置地目前已与将近近百个国际品牌开设了约300个店铺。
平衡之术
2004年，深圳万象城开业，在此之前，项目已经打造了四年之久。
这是华润置地商业的首发之作，亦是深圳购物中心故事的开端，项目后来还被人称为“深圳商业一哥”。
2019年，“收租王”深圳万象城租金收入达10.66亿元。
华润置地商业此后一直保持自己的发展节奏，并没有因项目的成功而盲目、快速复制。喻霖康说，2004年到2015年，万象城、万象汇加起来可能才开业近20个项目，并不算多。
直到2014年，华润置地商业地产才开始加速发展，首次正式发布全国商业地产战略，宣布将致力于成为“中国商业地产领导者”。
产品方面，以高端商业产品线定位的万象城、区域商业中心定位的万象汇作为旗下地产业务两大商业产品线。其中，万象城产品线还呈现出创新版万象城——万象天地等多元形态。
喻霖康提及，真正第一个10年，是从2015年开始到现在，“过去这五六年，实际上是开业更多项目的阶段，比如去年就开了10个以上的项目。”
“这是一个厚积薄发的过程。”他表示。
于2020年6月30日，华润置地已开业万象城、万象天地、万象汇合计42个，储备项目50个。而自2020年后，更是进入规模明显提升的阶段。
近年来商业地产竞争者并不少，港资企业恒隆、九龙仓、太古等不断抢占高端市场，内地房企诸如新城、龙湖等则纷纷高速扩张，留给市场的空间越来越窄，规模的重要性越来越显现。
如果按照此前的扩张速度，华润置地或许不足以在商业规模上占据绝对优势。
但对于市场竞争，喻霖康仍然持乐观态度：“行业交流、共同发展是可以做到的。”
他表示，每一家企业都有自己的特点，真正能够“跑”出来的，往往是坚持在既定赛道上的那批。
华润置地商业还是希望继续走自己的路，以产品的品质、运营的品质为主：“如果什么都要发展，可能也就失去了自己的特点，甚至在某一些效率指标上会差一些。”
尽管如此，华润置地商业仍希望取得规模和品质的平衡。“对于公司来说，市场规模还是挺重要的，但有些项目也要慢工出细活。”
喻霖康举例，2018年才落成的华润深圳湾综合体项目，包括产品设计、建设、招商等方面前前后后用了近十年时间，该项目也是他主导的首个商业项目。
另据介绍，华润置地商业对设计向来十分重视，总部便有近三十个人的设计团队，而且建造方面所用的材料、整个建设周期投入成本都比较高。
“跑”的速度，太快或者太慢都不行，华润置地商业对扩展有自己的盘算。
他预测，未来三五年管理规模会有明显的提升，加上在建设或者设计阶段的项目，公司总项目数量大约可翻一倍。而规模的提升，又可以进一步提升品牌影响力。此外公司还在持续投资，包括轻资产管理对外扩张。
“在很多重点一二线城市，希望以一个万象城加多个万象汇的方式进行发展。”随着规模的拓展特别是同城项目增加，华润置地商业管理效率也将提升。
道法万象
“商业就是随时随地观察 社会 的变迁，城市的发展，人们需求的变化。”喻霖康抛出自己的观点：“其实要说简单也很简单。”
只是逻辑越简单，想要做得好就越难。商业地产从前期定位、中期招商到后期运营各个环节，环环相扣，如果定位不准确、招商租金水平不符，后期就要对业态及租金进行大面积调整。喻霖康也认为，商业的成功是“太多方面组成的成功”。
做不成功却很容易，“其中一个方面做不好，项目就会失败，这跟住宅或者其它快周转的产品确实不一样。”
商业地产对于综合能力有着严苛的要求，喻霖康提及，想要长期运营，就先把底板做好，其次才是运营好，华润置地商业一直以来培养的便是长期运营实力。
过去几年，华润置地商业钻研管理体系化。尤其是数字化方面，他们希望过往经验沉淀，并通过数字化的模型链，保证动作复制无误，由此进行规模化发展。
除了自持项目以外，华润置地正在寻求通过管理能力的输出快速占领市场。
这就涉及轻资产方面的内容，其中轻资产商业运营管理是重要的一部分。华润置地从前端到后端都提供服务，购物中心开业后的收益跟经营业绩挂钩。
于2015年11月开业的泸州万象汇，就是华润置地首个轻资产输出项目。该项目从筹备到开业仅用时18个月，如今在泸州已占据市场第一名。
截止到2020年上半年，华润置地管理输出购物中心项目28个，其中在营项目19个，通过管理输出，不断 探索 不同类型购物中心的经营模式、积累项目改造经验，实现了项目回报的提升，也让“万象”品牌延伸到部分西部城市和其它三四线城市。
华润置地商业运营轻资产业务目前被注入华润万象生活平台，而这一平台已于8月底向港交所递交了上市申请书。尤为特别的是，华润置地是将物业和商管整合在一起上市。
资料显示，于2020年6月30日，华润万象生活为商业物业提供商业运营与物业管理服务，包括购物中心及写字楼。其分别向51个购物中心提供商业运营服务，向31个购物中心提供物业管理服务，向73栋写字楼项目提供物业管理服务。
喻霖康表示，接下来是进入一个新的发展阶段了。事实上，华润置地考虑业务结构战略层面的问题，早在三年前已经开始。
2017年，华润置地商业地产事业部成为一级组织机构，喻霖康接管商业板块事务。
此次分拆是商业板块时隔三年的重大改变。采访中，喻霖康也说：“到了今天这样的时点，把商业运营管理分拆上市也是水到渠成的结果，能够在更大的空间里释放能力。”
无论身处哪一个发展阶段，华润置地商业都是顺应时代潮流，顺势而为。
“正好赶上这样的一个时代，赶上这样的发展时期，需要做的就是抓住机会，然后把自己要做的事情做好。”
作为商业地产行业航母般的存在，华润置地依然拥有着“万象生诸道”的本心，将自己的版图一步步扩张。
以下为观点地产新媒体对华润万象生活总裁喻霖康先生的采访实录：
观点地产新媒体：华润置地商业板块是如何发展起来的？
喻霖康： 华润置地商业发展到今天，首先还是跟华润基因有关系。尤其是华润集团虽然是央企，但根植香港很多年，今年是八十二年了，从一个小商号发展到现在世界500强排名79位的大型综合集团。
华润集团有独特的优势，一方面是央企的责任感，有超越利润之上的追求，这些都是集团一直在倡导的文化，也落地在企业经营当中。
另一方面，跟其他央企不同，集团在香港市场经济环境下，多年经营中耳濡目染，而且也实际参与到市场竞争中，形成的市场化理念是非常强的。
一开始做商业项目的时候，还是很纠结的，因为之前没有人做过，华润也没有做过。但是当时公司领导，包括宁高宁总、吴向东总，基于对市场长远的判断，最后决定做商业产品。
当时要找一个好的管理公司，其实挺不容易的，因为没有成熟的模式可借鉴，甚至还想过、谈过引进国外企业。后来还是自力更生，从零开始逐步建立商业运营的能力。
公司完全是从市场需求、经济发展、客户需求出发做商业产品，这样的理念一直延续到了今天。
商业无非就是随时随地观察 社会 的变迁、城市的发展、需求的变化，其实要说简单也很简单。产生的一切动作，包括商户调整、技术应用，其实都是围绕着上述理念开展。
这个基因是华润置地商业发展到今天最重要的因素，当然这背后离不开公司每一个人的努力。在团队培养上面，我们年复一年招聘很多学生进来，是自主培养为主的模式。
所以，华润置地商业未来的发展，公司还是很有信心的。
观点地产新媒体：今年疫情对于商业地产有什么影响？
喻霖康： 疫情之后，高端的商业，以及在一个区域或一些城市里面有自己特色或者能够得到更多人共同认可的品牌，应该说恢复得更快一些。另外，邻里便利的商业可能也恢复得不错。
华润置地的商业项目，在各个市场里面，要不是非常高端的，要不在区域市场里面比较领先。
公司要求每个项目都应该在片区或者城市里面，争取更好的排名。
观点地产新媒体：对于KPI考核您是如何看待的？
喻霖康： KPI有好处也有不好的地方，KPI对市场占有率考核比较多一些，反过来可能在利润指标上并不是最高的。
公司不是利润驱动型的，还是希望先做好产品，再创造合理利润，然后跟租户风险共担、利益共享、共同成长，主要是这样的理念。
其实在疫情期间，当时也提出这个理念，也是这么做的，这反而让公司跟租户之间的关系变得更为紧密，撤租的非常少，到现在都是保持90%以上的出租率。
观点地产新媒体：疫情期间也做了一些租金减免工作？
喻霖康： 租金减免在行业内应该算是做得比较好的，也比较早开始。
对于小微企业、中小企业，公司是有责任义务去帮一把，因为在这样的时候，公司有这个能力。大家一起合作，还是应该帮他们度过难关。有些小微企业资金比较紧张，一旦断了就真的撑不住。
除了一些减免，公司还联系了一些银行，包括金融机构，给租户做一些资金方面的贷款支持。
公司跟租户之间不是简单的收租关系，而是伙伴关系。这是全客户理念，租户也是客户，给他们提供服务，应该共同成长。
包括招商，所谓的谈判能力只是一种次要的能力。公司在市场里面竞争，关键是所做的一切都要符合生意逻辑、市场逻辑和需求逻辑。如果商家不能做生意，非要让他们付租金，那没有意义。
另外一方面，不是说凡是不来的品牌我们就放弃，就不去做努力了。华润置地还有一种能力，需要比这些品牌更加了解市场需求。
如果能够更懂得当地市场经济发展，更懂得当地消费者需求，可能就会比一些品牌更能提前做预判。之后的合作也更有支撑。
观点地产新媒体：公司旗下的商业研究团队大致是怎样的？
喻霖康： 都是在当地招的团队，市场上有些企业可能是远程操作，不一定对当地有那么深入的了解，不落地不生根。
但我们公司对各个地方消费者的消费习惯、消费能力等方面，有很深的认知和理解。
观点地产新媒体：对于规模与利润之间的关系有什么考量？
喻霖康： 我们一直在产品规模速度和品质方面力求取得平衡，因为有些企业跑得非常快，标准化程度非常高，但有些企业又太慢了，我觉得这也不行。
对于公司来说，市场规模还是挺重要的，因为我们不仅仅做最高端的市场。但是确实尝试在这里面取得一个平衡，有些项目会慢工出细活，慢慢做，比如深圳湾项目，前前后后做了不短时间，项目里面的万象天地也花了不少时间，在产品设计、建设、招商这些方面都花了更长的时间。
2004年深圳万象城完成开业，一直到2015年，可能一共也就开业十几、二十个项目，前10年开业的不多。
真正快速发展是从2015年开始到现在，过去这五六年，实际上开业了更多项目，去年都开了10个以上，前年也是开业高峰。明后年也都是每年会有10个以上项目开业，这是一个厚积薄发的过程。
之所以可以这样发展，要有一个好团队。因为做商业跟别的不太一样，商业确实要花一点时间沉淀和打磨，很多经验教训，要是没有经历过，好像很难真正领悟。
另外，要有一个好的产品，公司一直对设计都非常重视，设计团队也是一个比较庞大的团队，总部都有大概三四十个同事在专门看设计。
过去发展那么多项目，沉淀了很多经验，有很多数据支撑，产品也能做到更好。
最后，要有一个好的管理体系，随着规模做大，靠个人的力量肯定会出现偏差，所以过去这几年管理也形成了体系。尤其是数字化方面进行了很多投入，希望经验沉淀为数字化的模型链，能够真正进行规模化发展。
通过上述努力，公司现在比较自信，可以在市场上进一步发展。除了自己的项目外，也能够通过管理能力输出快速占领市场。
观点地产新媒体：商业地产要做好，最重要的是什么？
喻霖康： 商业地产是由许多元素组成的“成功”，做不成其实也很容易，其中一个方面做不好就会失败，跟住宅或者其它快速周转的产品确实不一样。
想要长期运营下去，先要把底板做好，然后是运营要做好，这对综合能力要求是会更高一些。
观点地产新媒体：疫情后的消费您如何看待？
喻霖康： 恰好，今天公布了国家最新的 GDP增长，是4.9%，这一个数字今年在国际上可以说已经是极限了。
年底那么多节假日，本来就是消费旺季，中国的经济增长在全世界确实是奇迹，所以这次疫情会让大家对中国的未来发展增强信心。
华润置地商业都是顺应时代潮流，顺势而为，肯定是比逆流而上要好得多。赶上这样一个时代，赶上这样的发展时期，需要做的就是抓住机会，然后把自己要做的事情做好。
观点地产新媒体：商业地产竞争越来越大，实际上做得好的并不多。
喻霖康： 未来商业的话，还是要找一个突破点，这个比较重要。
对于公司来说，已经形成了自己的模式，未来会更顺利一些。但如果是一个项目，确实有同质化的问题，要想做起来还是有一定难度。
观点地产新媒体：公司在商业地产上有何发展特点？为什么要坚持保持自己的特点？
喻霖康： 在这个行业，大家能够共处交流、共同发展是可以做到的。其实每一家企业都有自己的特点，有的是成本领先，有的专攻TOD,有的是网红型,有的做高端产品。
每家真正能够做到一定规模或者相对跑出来的，都会坚持在自己的赛道上发展，但如果确实完全没有自己的特色，就要再想一想。
对于公司来说，有时候也会羡慕别人在某一方面做得特别好，但有时候也想，如果什么都涉足的话，可能就会失去自己的特点，所以还是希望坚持产品品质、运营品质，走自己的路。
可能在一些效率指标上会差一些，比如说别人花30个月就开业了，公司要花更长的时间；或者别人一些指标，比如租售比很高，但公司可能是拿到相对中间的数。
但还是要做自己，如果什么都要，可能以后就不是华润置地商业了。
观点地产新媒体：华润置地未来的规模水平会是什么样的？
喻霖康： 加上已经在手、在建或者设计阶段的项目，数量大概应该可以翻一倍。未来5年，相信一定可以做到差不多120个项目，这是已经公布的。
而且现在还在持续投资，包括轻资产扩张，所以未来三五年规模会有明显提升。
这种规模的提升，体现在两个方面，一方面是品牌影响力可以进一步提升，毕竟公司在很多重点一二线城市，是希望以一个万象城加多个万象汇的方式来进行发展。
另一方面，同城项目增加的话，管理效率也会提升，很多内容是可以共享的。
观点地产新媒体：华润置地用人团队有什么特点？
喻霖康： 对于华润来说，这叫集体的力量。
华润有一个特点，用人跨度比较大，很多同事，都是学工程的、力学的，然后来做购物中心的。
不是说不看重在商业方面的经历，也要看一个人的基本素质，如果愿意去学的话，在组织里面会有很大空间。
我自己是做酒店管理出身的，还做过房地产开发，而且第一次完全主持的项目，就是深圳湾 体育 中心综合体。
“春茧”建筑造型非常独特，而且建设工程施工挑战度非常大，不是一个简单的 体育 场馆。
其实在公司里，信任要给到每一个同事，至少激发他们工作或学习的动能，然后尽心尽力把工作做好。
观点地产新媒体：对华润万象生活上市有何看法？
喻霖康： 公司是中国房地产开发商里面第一个开始转型做商业地产的，从2004年第一家万象城开业到现在，超过15年时间。在今天这样的时点分拆上市，是水到渠成的结果，能够在更大的空间里释放能力。
这样的安排，是希望为过去一直支持公司的股东、投资者创造更大价值。另一方面，也希望把这两个商业品牌做得更加有影响力，为更多消费者提供服务。
其实对于消费者而言，是与城市共同成长。公司当时提了一个口号，“一座城改变一座城”，一座万象城确实改变了很多地方，给当地的消费者带来了完全不一样的消费感受和生活方式。对这一点我们还是很自豪的，也希望通过上市，能把公司带到更多地方。
按照华润的文化和理念，一方面在商言商，肯定是要赚取利润，但是央企也有 社会 责任，超越利润之上。另一方面，希望能够给消费者带来更好的产品体验和服务。
本文源自观点地产网
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