本篇文章百科互动给大家谈谈建业地产:三个票据交换要约和同意征集已到期，将发行约7.58亿美元新票据，以及对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
本文目录：
- 1、海外融资僵局难破 房企频频寻求“债务展期”
- 2、2022年美元债到期增多，多家房企交换要约成功
- 3、舆情两极反转，大唐地产又行了？
- 4、美元债交换要约不同意的那部分怎么办
- 5、什么是美元境外票据交换要约
海外融资僵局难破 房企频频寻求“债务展期”
在房地产销售低迷以及融资渠道受限压力之下建业地产:三个票据交换要约和同意征集已到期，将发行约7.58亿美元新票据，商票、债务已成为悬在房企头顶上的“达摩克利斯之剑”。
虽然房企信用债连续3个月发行额环比小幅增长建业地产:三个票据交换要约和同意征集已到期，将发行约7.58亿美元新票据，但是海外债新增融资仍难以破局，目前多家房企因美元债到期与投资人达成交换要约发行新债。机构数据显示，7月房企通过交换要约重新上市的海外债金额达395.8亿元，占今年以来交换要约金额的52.9%。野大业内人士预计，海外融资将继续以延长存量债务期限为主。
据机构统计，7月房企通过交换要约重新上市的海外债金额达395.8亿元。 资料图片
7月房企信用债规模占比超半数
当前房企融资仍然延续二季度走势，“融资难”问题仍然突出。据克而瑞研究中心的数据显示，7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。房企融资总量已连续4个月环比减少。
另据中指研究院7月融资月报显示，房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%。从融资结构来看，7月房地产企业信用债规模占比超过半数，海外债占比不到1%。
而在融资额波动上，7月房地产企业信用债融资同比下降5.6%，环比上升7.2%；海外债融资同比下降98%，环比下降74.5%，具体来看，仅有卓越商管发行了一笔海外债。
对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析，此前境内信用债发行已受到政策支持，因此成为当前非银融资类的主要发行渠道。从上述数据可以看到，境内信用债发行基本稳定，已经连续3个月发行额环比小幅正向增长，这也意味着境内融资已经进入平稳时期。
早在5月，包括碧桂园、龙湖集团、新城控股、旭辉控股集团和颂册竖美的置业在内的5家民营房企成为首批启动信用保护工具融资的企业，并被监管机构选定为示范房企。
不过，在刘水看来，目前从信用债发行主体来看，国企、央企依然为主力，且今年以来的发行主体以信用等级较高的国企、央企为主。在上述5家示范房企成功发行多笔信用债后，少有民企积极跟进。
值得关注的是，在债务压顶的7月，房企在多渠道融资的同时寻求债务展期，成为近期市场的主要特征。据中指研究院数据显示，7月房企信用债展期总额达135.3亿元，占当月到期额的16.6%。
此外，海外债的展期也在加剧。包括富力、宝龙在内的多家房企，因美元债到期与投资人达成交换要约发行新债。整体来看，据中指研究院数据显示，7月通过交换要约重新上市的海外债金额达395.8亿元，占今年以来交换要约金额的52.9%。
7月4家房企海外债出现违约
从7月房企融资表现来看，发债量最大的企业为万科。据克而瑞姿尺、中指研究院统计数据显示，7月万科发债总量达到了64亿元，共发行了两笔合计34亿元的公司债，以及一笔30亿元的绿色中期票据。而从发债年限来看，万科和保利都发行了一笔期限长达7年的公司债。
在融资成本方面，同策研究院高级分析师陈舒表示，7月融资成本范围在2%-7.13%；在已披露的数据中，融资成本最低的为招商蛇口发行的其他债权融资，融资金额约12.9亿元，票面利率约为2%；而融资成本高者为宝龙地产发行的公司债，融资金额约17.72亿元，票面利率为7.13%。
房企高利息融资也是因偿债压力。据克而瑞统计，7月，融信、俊发、宝龙及中梁4家房企旗下的海外优先票据出现了实质性债务违约，这也是2021年以来单月曝出债务违约企业数量最多的一个月。
先是融信地产在7月11日发布消息称，两笔美元债利息未能支付。7月26日，宝龙地产发布的内幕消息显示，其一笔于7月25日到期的本息合计2129.4万美元的票据尚未偿还。7月29日，中梁控股对外称，一笔于2022年7月到期的9.5%优先票据构成违约事件。
由于部分房企存在流动性问题，8月房企债务展期以及债务违约的事件还在上演。其中，8月1日，华南城发布公告称，公司5笔优先票据展期获征求同意；8月5日，中国奥园表示，已与若干境内金融机构订立延长本金逾200亿元现有境内融资安排的期限，另外其他境内融资安排展期工作已与其境内债权人进入协商阶段。
此外，8月7日，已经完成一笔境外银团贷款展期的龙光集团发布公告称，其将暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，原因是为了推进整体境外债务管理方案，公平对待所有债权人。
业内建业地产:三个票据交换要约和同意征集已到期，将发行约7.58亿美元新票据：海外融资或以延长存量债务期限为主
从目前来看，房企境内债的发行处于稳定阶段，但是新增海外债一直未见起色。而且，自去年以来，房企海外债违约多发，有必要引起重视。
针对今年年内房企尚有1328.9亿元的海外债余额，刘水认为，当前海外债展期成为存续债的主要应对方式，到期偿还率不高、企业违约情况加剧，导致投资人信心不足，新增融资难有突破，预计海外融资将继续以延长存量债务期限为主。
此外，刘水认为，非银融资主要依靠境内公开市场，而发行主体以国企、央企和少量优质民企为主。融资主体和渠道均受限，短期内行业融资环境不会有明显好转，但受监管一直强调的“满足房企合理融资需求”及各地行业支持性政策影响，融资环境也不会再度出现明显恶化。
“自5月利好政策发布以来，多种融资渠道放松，在公司债发行放松后，7月中期票据也在发力，但是从整体来看，融资形式未见显著变化，尤其是民企的融资情况尚未明显好转，在没有大量资产出售的情况下，民企融资规模不足国企一半，仍持续走低。”陈舒如是说。
值得关注的是，近期，银保监会负责人表示，在“保交楼”背景下，将主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，有效满足房企合理融资需求。对此，陈舒认为，这可以说是政策面的进一步“松口”，对市场再次释放积极信号，助力融资环境进一步改善。
2022年美元债到期增多，多家房企交换要约成功
近期，政策端频频释放积极信号，中央政治局会议及中央经济工作会议定调房地产市场良性循环和 健康 发展，支持合理购房需求；另外，信贷端不断释放维稳信号，部分优质房企近期以来融资频获审批，市场信心有所提升，因此融资环境已经出现边际宽松的迹象。
即便整体市场迎来融资开闸，但随着偿债高峰的到来，房企仍然面临很大压力，选择进行债务交换要约的企业数量明显增多，规模也明显增长。据安信证券数据显示，2021全年共15家房企的20只地产美元债进行交换要约，规模达83.2亿美元，为近5年来最高水平。
这一情况在2022年仍在持续。年初地产债券到期增多，展期的民营房企范围进一步扩大。从目前的情况来看，对美元债进行交换要约似乎是债务双方选择度最高的方案，但即便如此，并非所有的企业都能顺利达成协议。
越来越多的房企对美元债进行交换要约
1月5日，富力地产发布公告称，此前就2022年1月13日到期的本金总额为7.25亿美元的高级无抵押票据提供了A、B两个要约方案，相关方案已产生最终投票结余坦果。方案A获得71.69%的投票。方案B获得24.19%的投票。每位债券持有人只可选择A或者B中的任何一项，但一旦做出选择，则将被视作投票同意将到期日延长至2022年7月13日，不管其选择被富力地产回购与否。
1月10日，荣盛发展在新交所发布公告称，其两笔共计8亿美元债交换要约方案已获得合资格持有人支持，对现有债券的交换宣告成功。为了保护全体投资者的利益，通过协议安排的方式交换100%全部现有境外美元债。根据要约及同意征求备忘录、债权人支持协议约定，全部的现有债券将交换成为两只新债券：2023年债券以及2024年债券（合称“新债券”）。此次交易的一大亮点是新债券年期为2.5年，是近期地产美元债管理中最长年期的成功展期项目，为公司实现了境外债务存量的大幅优化和有序管理。
1月18日，大发地产称交换要约及同意征求的所有先决条件已获达成且交换要约及同意征求已完成。根据交换要约及同意征求有效提交作交换并获接纳的约1.44亿美元的现有票据已被注销。于有关注销后，剩余未偿付现有票据的本金额为4036万美元。新票据自2022年1月18日起按12.5厘的年利率计息，并须于2022年6月30日支付。
1月18日，祥生控股公告称，完成一笔美元债的交换要约。祥生控股上周宣布将就一笔将于2022年1月23日到期本金总额3亿美元的票据发起交换要约。此交换并不是公开要约形式，根据最新公告，目前交换要约已完成，根据交换要约有效提交作交换及获接纳的票据已被注销。但据了解，该票据目前裂枣仍有1947万美元维持发行在外。
1月20日，禹洲集团发布公告称，4.77亿美元的美元票据已根据交换要约有效进行了交换，占交换票据本金总额5.8亿美元的82.0%。与此同时，禹洲集团征求同意另外12支票据交换要约，每1000美元本金额的同意费为2.5美元，累计涉及未偿还本金约49.16亿美元。根据公告显示，这12支债券也全部获得了债券持有人的同意。
从特征上来看，交换要约的发起时间一般为债券到期日前的1个月左右，主要是为了缓解短期的流动性压力，荣盛有一笔美元债提前了4个月就发起交换要约；新债主要为置换旧券，额度上一般是齐平，2021年进行交换要约的海伦堡和港龙中国还增发了部分规模；期限条款上延期6个月到3年不等，荣盛发展新债券年期为2.5年，是近期地产美元债管理中最长年期的成功展期项目；新券利率上一般会高于旧券以吸引投资者的同意。
债权人同意交换要约仍需看公司基本面
当然并不是所有公司的美元债都能顺利展期。2022年1月19日晚间，一家广东房企公告称，其将不会为即将于2022年1月20日本金总额为1.88亿美元及1月23日到期本金总额为5亿美元的美元票据支付余下肆毁拆本金及最后一期利息；此外，在30天宽限期届满后，其也将不会支付于2023年6月到期本金总额为2亿美元、2024年6月到期本金总额为2亿美元的美元票据项下的最新一期利息。
2021年11月25日，一家民营房企发布公告称，由于无法偿付2021年12月7日到期的4亿美元境外债，因此提议投资人将这笔债券交换成2023年6月到期的新债券，以避免违约。要约交换至少需要获得3.8亿美元或95%债券持有人的同意才能生效。但是，12月3日，这家民营房企发布公告称，2021年12月7日到期4亿美元票据要约交换失败，仍未偿还的本金总额为4亿美元。
业内人士表示： 美元债交换要约本身就很难达成，债权人不认为同意对自己更加有利。从目前的情况来看，同意交换要约的债权人可能多认为企业面临的流动性危机只是一个偶发性情况，仍需要看公司的基本面以及偿债能力。
争取到近期地产美元债管理中最长年期的荣盛发展， 2021年完成年度销售目标约103.5%，在规模房企2021年度销售目标完成率平均在八成、九成的情况下，获得这一成绩并不容易。
据荣盛发展公告披露，2021年1-12月，荣盛发展累计实现签约面积1204.22万平方米，同比增长2.53%；累计实现签约金额1345.58亿元，同比增长5.87%。2021年初，荣盛发展制定了1300亿元的销售目标。按此计算，2021年全年完成年度销售目标约103.5%。
舆情两极反转，大唐地产又行了？
从《又一闽系房企躺平》、《下一个暴雷房企——大唐地产》、《大唐地产6月是个坎》负面舆情四起。
到《大部分投资人支持大唐地产积极处置美元债 这一举措释放特别信号》、《房企“不躺平” 大唐地产寻求债务经营平衡》、《以高息换时间,大唐集团解了美债之危房贷利率下调、放款加速》、《大唐地产荣膺“稳定性”大奖》正面舆情占领高地。
短短几天时间，大唐地产舆情出现了两极反转。
事件的起因便是大唐地产即将到期的美元债。5月23日，该公司公告称，将对旗下美元债“12.5% GTD SNR 06/06/22 USD ISN:XS2339781325”未偿付本金额的至少2.7亿美元或90%发起要约交换。
这是一笔发行于2021年6月、票息12.5%的债券，当前余额为3亿美元，原定兑付时间为2022年6月6日。公告披露的要约方案显示，该票据将被同比例置换成展期后的新票据，并支付2022年6月到期债券的应付利息，相当于借新换旧。新票据将于2023年5月30日到期，维持原票据12.5%的利率不变。
资料显示，交换颂备要约又称债券置换，灵活度相比破产清算、破产重整等处置方式要高，但本质上仍是一种向债权人寻求债券展期的行为。作为2021年度少数“增收又增利”的房企之一，大唐地产此番债务展期之举颇让外界感到意外。
6月1日，大野游毁唐集团控股有限公司发布完成有关2022年到期年息为12.50%优先票据交换要约、发行新票据及现有票据退市的公告。这意味着笔交换要约不仅成功了，根据交换要约大唐地产还发行了本金为2.8395亿美元的新票据。
大唐地产的成功，并非投资人有多看好。因为大唐地产自己说若债券要约无法成功实施，公司或无法悉数偿还现有票据，产生足够现金流以履行财务承诺的努力或会受限。因此，公司或会考虑其他债务重组方式。
言外之意，就是不给我交换要约，那我直接摆烂给你看。不管要约成功不成功，其实背后的信号本身就透露着，大唐地产现金流安全性并不高。
虽然市场颇为意外，大唐地产的流动性压力却也并非无迹可寻。去年11月，标普曾对大唐地产给出“负面”展望，警惕其流动性风险。
标普指出，大唐地产境外到期债务再融资面临不确定性，公司流动性或因此受到冲击。
不仅如此，今年4月份，位于柳州市独静路的大唐观邸工地，突然贴出一张停工通告，称该项目已无法按期交付给业主，具体复工时间待定。这则消息一出，立即在柳州地产圈传开了。
据悉，这是总包方贴出的“停工通告”，称由于项目开发商“拖欠工程款，该项目已无法按期交付给业主。”
而大唐地产发布的《情况说明》表示：
简而言之，就是说，大唐地产并“不差钱”，付给总包方的钱甚至超出了合同约定。说实话，工程款按时结算，但是总包方自己把钱弄没了，这种事还真的是第一次听说。
有没有一种可能，大唐地产是拿商票来结算的？但是由于商票兑付出问题，才引起施工方闹情绪停工。
这种猜想并非没有可能。近日，上海票据交易所公布了截至2022年4月30日的商票持续逾期名单， 2021年11月1日至2022年4月30日出现3次以上付款逾期，且截至2022年4月30日有逾期余额或2022年4月当月出现付款逾期的承兑人数量为2193家。
其中， 富力地产集团有限公司、绿地控股集团股份有限公司、弘阳置地（集团）有限公司、厦门大唐房地产集团有限公司、领地集团有限公司等均在名单之列。
要知道，现在商票在开发商手里叫暴雷导火索，在总包方手里真的就像废纸一样。伴随着逾期的商票越来越多，有些承兑商现在地产票只能2-3折接收，他们还需要保留追索权。
什么是保留追索权？如果你给他们一百万的票，他们只能给你三十万，如果日子久了，他们兑不出这一百万，还可以起诉你，要求你偿还这一百万。
缺钱的信号还有很多。例如，不久前厦门大唐地产集团有限公司股权被冻结。冻结执行的法院是南昌市磨态中级人民法院，申请冻结的金额高达1.6亿元，被执行的公司为广西唐润投资有限公司，也就是大唐地产控制的子公司。
除了厦门大唐房地产成为被执行人之外，其旗下三家子公司亦被各地法院判为被执行人。如广西大唐世家投资有限公司去年4月和8月被广西南宁青秀区法院判为被执行人，执行金额62万元。
一般来讲，无论是股权的司法冻结，还是子公司被执行事项的增多，往往预示着一家企业的经营风险进入了“危险期”。
此外，今年1月份，大唐地产还被爆出奖金没有、绩效对折、工资延期……其内部员工透露，公司正在酝酿降薪，大致幅度在30%。而此次工资延发，也与降薪有关。媒体曝光之后，大唐火速安排了工资发放。
与其他暴雷房企相似的点在于，大唐地产同样也曾发布高息内部理财。从媒体曝光的截图来看，一期筹措资金为1个小目标。5万元起投，以一万元为基数递增，期限为12个月，税前预期年化收益率为12%，到期偿还本息。
也有媒体发布出未经证实的理财总额，大概有几十个亿，而且有很大一部分项目现在都是亏的。
目前，内部员工理财还没有啥消息。但是现在美元债都交换要约了，要知道美元债关系着在海外融资的商誉，不还真的没办法再从海外融资，所以一般房企不会轻易让这件事发生，除非是万不得已。
还需要注意的是，无论是美元债，还是员工内部高息理财，大唐地产利率都远远高于市场均值，这种饮鸩止渴的办法无疑将极大吞噬企业利润空间。
在市场底还未探明的当下，房企回款主要还是寄希望于销售。但从眼下来看，大唐地产销售并不乐观。
据统计，今年前4月，市场持续低迷，叠加疫情反复，大唐地产的销售额同比下降超40%。
不仅如此，有些项目甚至有卖不出去的风险。2021年6月25日17:00左右，在大唐锦绣世家1# 3#、5# 20#楼及地下室项目发生1起高处坠落事故，造成1人死亡。
据悉，该项目建设单位是漳州唐顺房地产开发有限公司，负责人为吴懿，项目负责人为林炳清；施工单位是福建一建集团有限公司，负责人为林镇土，项目经理为蔡上华；专业承包单位是福建省四建建设工程有限公司，负责人为许世花，项目经理为许世花；监理单位是福建创实工程咨询有限公司，负责人为陈志勇，项目总监为陈启明。
通过企查查股权穿透图来看，建设单位“漳州唐顺房地产开发有限公司”的大股东是厦门大唐房地产集团有限公司，福建一建集团有限公司持有其49%的股份。
需要注意的是，美元债交换要约成功是因为交换要约等庭外处置操作已是最优选，若真到了要破产清算、破产重整或者诉讼那一步，对债券人和发行人都没好处。因此，并非资本市场有多认可大唐地产。
这家刚刚上市没多久的房企，说实话确实有点没赶上好时候。想要上市就伴随着借钱、拿地、冲规模，然而在市场从高点像底部切换的阶段上市成功，无疑属于追高行为。
据财报数据显示，截至2021年末，大唐地产拥有现金及银行结余约为55.09亿元，同比下降3%；若刨除受限制部分后，实际金额为43.1亿元，还同比增长了18.4%。
同期，大唐集团总有息负债为107.8亿元，同比增长5%，但其中约57%为银行贷款；全年整体综合借贷利率为9.3%，同比上升了1.03个百分点，主要因其他借款的利率有所上升，未来融创成本仍有待改善。
根据财报中大唐地产对自身借款的到期年限划分，截至2021年末，其将于一年内到期的借款为38.17亿元；即非受限制现金43.1亿元，可覆盖这部分债务。
但是真的能覆盖么？如果可以大唐地产也不必走到美元债展期这一步。除了我们上面提到的高息融资、员工理财、商票兑付等压力外，大唐地产或许还面临着表外负债的隐形炸弹。
翻阅大唐地产财报可知，2019年至2021年，该公司的非控股权益由2.07亿元增至45.82亿元，但归属母公司股东的权益仅由28.77亿元增至56.23亿元。换言之，大唐地产的少数股东权益在三年间增长了22倍，但归母股东权益仅增长了1.9倍。
有分析认为，大唐地产少数股东权益占比远高于其利润分配比例，确实有“明股实债”的可能。也就是说，大唐地产的一部分股份可能是债务，按照利息而不是股息分配利润。
因此，债券交换要约并非大唐地产债务问题的终点，恰恰是一个起点。在销售不利、融资困难的当下，一大堆钱等着还的大唐地产，到底是行还是不行，时间会给我们答案。
美元债交换要约不同意的那部分怎么办
该票据2022年12月3日到期，存续金额为3.483亿美元，最低接纳金额为3.1347亿美元。公告显示，每1000美元现有票据的交换代价为：本金额为975美元2024年到期、年化7.95%的新票据，25美元前期本金付款，5美元现金同意费，任何应计利息及资本化利息。
现有优先票据的利息将分两次支付，应计利息的50%须于结算日支付；另外50%的利息须在结算日起6个月内支付。
对于交换要约，德信中国表示，公司集中有限资源优先用于“保交付、保品质”。今年以来（截至11月10日）德信中国累计交付24批次，超2万套，100%如约交付。
德信中国称，优先票据的交换要约，是德信中国在保预售房交付、保企业正常经营的大目标下，应对短期流动性受限，做出的安排。以时间换空间，能让公司持续经营下去，最大程度保障包括客户、员工、债权人在内的所有利益相关方的权益。
特设小组称能阻止交换要约和票据的任何协议安排
高博金称，特设小组持有远超过25%的票据，能阻止交换要约和票据的扒销任何协议安排。
按照德信中国给出的条件，如果交换要约失败，如有足够的持有人支持（人数超于50%或价值超于75%)，德信可能申请协议安排重组，这通常需要至少3-6个月的时间。高博金表示，因特设小组拥有远超25%的支持率，上述条件不可能符合。
对为何不支持交换要约，高博金表示，交换要约条件不是德信所能提供最好的条件，并对持有人施加重大限制条款，该律所至少列举五个理由，第一条是，德信资金用于收购土地，而不用于偿还债券。
第二条为，重组支持协议限制债权人自由权最迟至2023年9月29日，自由权限制即使在交换要约失败的情况下仍保持约束力。重组支持协议约束持有人同时支持协议安排，持有人承诺“投票赞成协议安排”；重组支持协议禁止现有票据的处姿带置，持有人承诺除非买方也同意签署重组支持协议，不得“出售、转让或以其他方式处置现有票据”；重组支持协议最迟于2023年9月29日到期。
新票据提高交叉违约的门槛。新票据下的违约条款排除了因现有票据下某些由任何违约或违约事件直接或间接引起的交叉违约和判决违约事件，并将触发交叉违约和判决违约的门槛从现有票据下的1000万美元(或等值美元)在新票据下更改为3000万美元(或等值美元)。此外，新票据下的违约条款事件还排除了根据任何适用的破产、资不抵债或其他类似法律根据现有票据启动的任何非自愿案件或程序。
新票据只需75%持有人支持就能修改条款，现有票据需100%持有人才能对重大条款小改。新票据下主要条款包括，延长到期日、减少本金及利息支付、放弃付款违约、解除担保人、阻碍提起诉讼的权利、修改及进—步修改所需的持有人支持率及更多。
高博金还列举了部分其他条款，如：“某些初始投资者，包括本方的关联公司，可能将拥有发行的新票据较多的部分，因此能够代表所有新票据持有人行使某些权利”。
现有票据可能优先赎回。按照条款，持有现有票据的持有人可能在新票据到期之前全额支付。在此种情况下，如果后续面临破产或类似程序，新票据持有春册游人可能不会全额(或获得任何)支付。
电话会议上，高博金表示，特设小组打算在双方同意的情况下；或必要时在非双方同意的情况下，为特设小组争取更合理和更好的商业条件。
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什么是美元境外票据交换要约
答案如下：
1.所谓美元境外票据交换要约，即债券置换，主要指发行人在型轿面临流动性紧张存在无法按期兑付的可能或希望调整负债结构等情况时，通过向债券持有人发出要约，将一定比例的现有债券置换成期限、票面利率等条款可能发生变更的新债券，以实现再融资。
2.我们应理性看待美元债交换绝做要约，以时间换空间，并租衡从而化解企业经营风险。
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