今天百科互动给各位分享弘德基金王克宇:权益市场将面临流动性和利润改善和增长的友好环境的知识，其中也会对进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！
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高任远：对冲基金的思考和将要面临的风险
为进一步促进衍生品市场机构投资者弘德基金王克宇:权益市场将面临流动性和利润改善和增长的友好环境的培育服务，推动专业机构投资者与产业企业、专业机构投资者与专业机构投资者之间弘德基金王克宇:权益市场将面临流动性和利润改善和增长的友好环境的业务交流和对接，共促衍生品市场风险与财富管理业务开展，发挥专业机构投资者作用，服务实体经济发展，共迎衍生品市场发展新时代，大商所定于11月18日在大连举行“机构大宗商品衍生品论坛”。新浪期货全程直播。
Westfield investment创办人兼首席投资官高任远发表弘德基金王克宇:权益市场将面临流动性和利润改善和增长的友好环境了对冲基金领域的演讲，先是阐述对冲基金近几年的发展，然后是个人对全球市场现状的思考，尤其关注的风险就是明年开始的央行大幅度缩表的情况，最后分享了他的策略和几个交易实例。
以下为演讲内容：
尊敬的各位领导，朋友们，大家上午好！
非常高兴来到美丽的大连，参加今天的这样一个专业的交流活动。我两年桥档前离开华尔街卖方机构以后创办了一家对冲基金，今天我主要从一个对冲基金从业者的角度谈谈行业趋势，对当前市场的看法，和当前形势下对冲基金的盈利策略。
我们先大致了解一下对冲基金行业的总体情况，然后看看不同的细分领域的规模趋势，最后比较一下不同的投资策略过去几年的平均业绩情况。 这个统计数据是全球对冲基金行业过去5年每年的总规模，从2012年的1.8万亿增长到今天的3.2万亿美元，总体来说增长平稳。下面这组数据是不同的对冲基金策略过去5年的规模变化。可以看到特殊事件，股票多空策略的规模在缓慢下降，市场中性策略的规模在比较快的上市。这个情况说明投资人对现在市场估值水平的谨慎态度隐返。
那到底对冲基金的总体业绩如何呢弘德基金王克宇:权益市场将面临流动性和利润改善和增长的友好环境？我们来看看过去5年不同策略的平均回报。这个资料显示，全球几千家对冲基金的平均表现，不同的投资策略还是很不一样的。宏观策略的表现相对欠佳，5年总汇报接近零。市场中性策略在2016年全球市场回调时，受到的冲击较小，但总体回报不及其它几种市场相关度比较高的策略。
下面我从市场参与者的角度，谈谈当前全球市场的现状。
第一张图是美国高收益公司债券过去30年的的信用利差。这是市场对风险资产定价的一个重要指标。我们可以看到这个风险利差现在是百分之3.15。之前有三次达到10%以上，第一次是90年代初的杠杆并购泡沫，第二次是2000年以后的互联网泡沫，第三次也是迄今最严重的一次，就是2008年次级房贷引发的金融危机。我们可以看到现在的信用利差距离历史最低点2.5% 左右是有不到1% 的距离了。第二张图是全球平均的企业估值和企业现金流的比例。这个比例现在是12倍，也达到了历史最高点。第三张图是美国10年期国债收益率，过去55年里，在80年代初达到16%的峰值以后，一路下跌，现在是 2.3% 左右，接近历史最低点。第四张图是美国基础利率，和通货膨胀率。大家知道，美国基础利率在零八年金融危机后降到零，在零利率维持了7年之久，最近一年刚刚开始进入上升通道。通胀率还是维持在比较低的水平，现在在1.9%左右。总之，所有指标表明，现在全球资产的收益率是在非常低的水平，而资产估值恰恰相反，在非常高的水平。
这个资产高估值的情况背后的根源是什么呢，我认为是全球央行对市场注入巨量的流动型造成的。过去十年，美联储的资产负债表从1万亿扩大到4万亿美元。全球各国央行，从5万亿增长到20万亿美元。央行巨幅扩表，一般是通过在市场购买债券达到的，也就是所谓的量化宽松。
这个直接冲击的是债券市场。这张图显示全球48万亿美元债券总存量里，有八万亿美元收益是负的。占18%。负收益是件非常奇葩的现象，相当于借钱给别人不但不收利息，债主还要倒贴钱。可见市场的扭曲程度。
我们再来看股票市场。这张图显示的是在09年美联储开始扩表后，美国标敏携乱普500指数跟美联储资产负债表的同步扩张。
那么问题来了，从今年第四季度美联储开始启动缩表计划，现在预计是2018年第三四季度开始加速，以每年5000亿美元的速度，4年左右把美联储表上4万亿美元的债券资产减到2万亿左右。那么谁来接盘这个两万亿美元的资产？我个人认为，缩表将是明年市场一个非常大的不确定因素。
接盘侠最终当然是买方投资机构。在这个转折过程中，中间商往往需要给市场供应短期流动性。这些中间商就是华尔街的做市商，包括我的前雇主高盛集团。做市商这个领域，在08年以后实施的巴塞尔三监管框架下发生里翻天覆地的变化。其中一个非常重大的变化就是做市商头寸的大幅收缩。以公司债券为例，这份德银的统计资料显示做市商头寸平均减了7倍。而市场的存量却增加了两倍多。两个因素相乘，流动性的鸿沟高达14倍
那么未来的巨幅流动性冲击会带来哪些影响呢？我想这个冲击会是全方位的。首先直接影响的是债券市场。国债收益率会从历史最低位反转升高，风险资产也会重估价值，信用利差扩大。市场的波动率，也会从现在的历史最低点大幅升高。
利率回升的另一个重要影响是通胀率。过去8年全球史无前例的流动性扩张，并没有拉高通胀率，为什么利率升高发而会引起通胀上扬呢？这是因为现在的低通胀形成的机制跟以往不同。以往的通胀是因为流动性到了消费端，这次是流动性扩张2009-2016年间全球的流动性扩张是基本都到了供应端。这里面的原因是多方面的，比如世界范围内贫富分化的加剧，经济全球化和科技进步对生产成本的压缩，等等。但总之传导机制非常清晰：大量流动性涌入股市，债市，和PE/VC领域，推高资产价值，同时引发产能过剩和科技进步带来的生产率提高。这也就是为什么进几年来大量科技独角兽公司的涌现 -很多估值很高但还是负利润。这也是美国页岩石油天然气工业革命背后的金融推手。现在问题来了，流动性紧缩下，这个过程将发生反转： 资产膨胀的动力减弱-》资本投入减缓-》产能增长减缓-》供给增长减缓-》供过于求局面反转，通涨提高
另外，这个过程还会冲击利率曲线，达到收益率曲线陡峭化。现在美元2年和10年利率掉期的基差是50基点左右，未来很可能升高到百分之二以上。
那么，作为对冲基金的从业者，我们如何在动荡的市场中盈利？相对于传统的资产管理领域，对冲基金的特点是策略的灵活性和多样性，比如好的策略在市场下跌过程中同样可以盈利。而且，动荡的市场对灵活多变的对冲基金反而供应了更多的交易机会。下面我简单介绍下几种对冲基金策略，和几个实际交易的例子。
套息策略在不同领域的表现方式不同。基本思路都是通过承担和管理尾端风险，达到持续累积小幅度的盈利。趋势策略是利用市场的惯性特点，跟踪趋势达买低卖高的目的。中值回归策略是通过找到具有固定变化范围的风险因子，来预测市场未来轨迹运行交易。
这张图显示一个中值回归策略对交易信号实行的实时分析监控，在关联风险因素偏离中值时，电脑程序自动辨别买入和卖出的时间点运行交易。
基本面策略是另一个强大而且应用广泛的策略。在不同的资产类别中有具体的分析框架。限于时间关系不一一介绍了。
我们着重讨论一个商品市场的实例，跟在坐的各位商品领域专家切磋一下。全球商品市场最受关注也最具有戏剧性的当然是石油价格。过去几十年来一直受中东局势和欧佩克组织决定。到2009年左右情况开始发生变化，这个变化就是所谓的美国页岩石油革命。通过左边这张图，我们可以看到，石油价格完全是受全球供需平衡决定。2004-12 年间，供应短缺大约每天100到200万桶，占每天总供需量的1-2%。这个1-2%的短缺把石油价格推高到每桶100美元以上。高油价和低融资成本，推动了美国页岩油工业的快速发展。右边这张图显示，美国石油产量过去7年增长了一倍。这个增长量在很大程度上造成了全球石油14年开始的过剩。于是引发了15-16年油价的暴跌。到16年2月，WTI跌到30美元以下，远远低于美国页岩油生产成本。迫使页岩油开采商急剧缩减资本支出，达到被动减产的效果。同时，欧佩克产油国也主动减产，供需几年在16年发生反转。油价触底回升。
供需平衡的一个重要指标是库存量。我们可以通过库存变化的趋势来预测明年的石油价格走势。图中红线是美国5年的均值库存量，黄线是现在库存的走势，蓝色区域代表库存超出均值的幅度。可以看到，2015-16年间库存的巨幅增加导致市场恐慌性下跌。2016年以来供需重回平衡点，库存迅速下降，现在的去库存趋势如果继续下去，明年上半年美国原油库存将会低于均值。如果这样，油价会回到70以上的可持续价位。
下面讲一下跨资产策略。不同种类资产的市场参与者往往不同，对信息的反应和风险的评估也往往不同。跨资产并且有关联性的资产类别之间运行多空交易和相对价值交易
下面是一个交易实例。因为今天会议的主题是大宗商品和衍生品，我还是用石油相关的一个交易实例。这个例子是利用石油开采公司的债券价格和石油商品价格之间的关联，运行风险对冲和套利。具体的方法是做多债券，同时做空石油商品ETF。两者的价格波动基本可以对冲。而债券因为有债息盈利，同时石油期货因为近端期货曲线升水，做空亦可以有盈利。这样就可能做到在对冲油价风险的同时在多头和空头两端同时盈利。
总结一下一下，今天主要和大家分享三个方面，第一，全球对冲基金近年来较为平稳。第二 是我个人对全球市场现状的一些思考，重点讲述了明年可能发生的市场风险。第三是介绍了对冲基金策略和几个交易的实例。
如何全面准确把握当前我国经济形势的特点和变化?
2010年中国经济形势分析和值得关注的问题
◆2009年中国经济运行特点
2009年以来弘德基金王克宇:权益市场将面临流动性和利润改善和增长的友好环境，面对国际金融危机带来的严峻挑战和极其复杂的国际国内形势弘德基金王克宇:权益市场将面临流动性和利润改善和增长的友好环境，中国政府坚持宏观调控政策取向不动摇，坚持实施积极财政政策和适度宽松货币政策。随着2008年四季度出台的应对危机保持经济平稳较快发展的一揽子计划的实施，较快扭转弘德基金王克宇:权益市场将面临流动性和利润改善和增长的友好环境了经济增速下滑的态势，经济企稳回升势头逐步增强，整体向好态势趋于明显，取得了显著的成效。
1、我国经济增长逐季加速，稳步上升趋势基本确立
前三季度国内生产总值217817亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。分季度看，一季度GDP同比增长6.1%，二季度增长7.9%，三季度增长8.9%。连续2个季度的持续上升，表明宏观经济企稳的态势已经明确。
2、快速回升主要依靠内需拉动，投资和消费增势强劲
据测算，在2009年前三个季度的数据中，消费对经济增长的贡献是4个百分点，投资的贡献率为7.3个百分点。而出口在三个季度对GDP的拉动则是负的3.6个百分点。2009年中国经济企稳回升，内需起到了关键作用。
3、进出口跌幅收窄，出口已在低位企稳
前三季度的外贸数据表明中国出口已经低位企稳。11月份，全国进出口总额增长9.8%，实现年内首次月度同比正增长。11月份，全国出口同比下降1.2%，环比增长2.6%。
4、CPI和PPI环比由降转升，同比降幅收窄
数据显示，前三季度我国居民消费价格(CPI)同比下降1.1%，工业品出厂价格(PPI)同比下降6.5%，二者均呈现环比由降转升，同比降幅收窄态势。悉碧轿
◆2010年中国经济发展环境分析
2010年，中国经济增长的内在动力依然较强，经济仍具备实现平稳快速增长的有利条件。但也应看到，经济运行仍然面临许多困难因素，一些长期性的矛盾和问题还需要通过深层次的改革和调整来加以解决。
(一)外部条件分析
2010年我国经济增长的外部环境有所改善，但外部需求恢复增长需要较长时期。在各国开出的“强力药方”作用下,全球经济出现大病初愈迹象。美国经济在经历了前几个季度的衰退后初露增长曙光。世界各大主要经济体均出现不同程度增长。美、欧、日等主要经济体开始出现复苏迹象，但目前仍面临失业率飙升、财政赤字剧增和消费不振等诸多挑战，经济刺激计划也将收缩或陆续退出，经济全面复苏将是一个曲折而漫长的过程。
(二)内部条件分析
1、国内消费市场拓展空间广阔，但难度增大
国内消费市场仍有很大的潜力：首先，农村消费市场将会迅速启动并形成新的经济增长点。其次，城镇居民收入和消费信心增加，有利于刺激本轮消费升级。但是，在当前就业形势严峻、农民增收困难情况下，同时受未来支出和消费习惯等多重因素制约，我国消费增长难以持续保持在一个较高的水平上。
2、国内投资增长具备潜力，但民间投资意愿不强
我国的国内投资增长具备一定的潜力，主要表现在：就业压力和改善现状的迫切愿望，形成睁肆了高涨的投资热情；房地产、汽车工业发展带来的产业规模扩大以及工业化、城市化进程加快等变化，为投资提供了广阔空间；巨大的国民总储蓄和国外投资，为投慧握资提供了充足的资金支持。但目前经济增长动力主要还是依靠投资拉动，政府投资增速比民间投资增速要快得多。实现经济明显复苏的关键还是要带动民间的投资。
3、稳定出口政策成效明显，但外贸形势不容乐观
首先，近期人民币升值压力有所上升，美元出现较大幅度贬值。美元中长期弱势格局难以根本改变，而中国拥有世界第一的外汇储备和巨大的贸易顺差，人民币升值压力近期有所上升，不利于中国出口回升。其次，国际贸易摩擦加剧。国际贸易保护主义升温，中国成为最大的受害国。中国未来要想重现出口20%、30%及以上的持续高速增长局面已不太现实。
4、工业增长条件充足，但结构调整难度很大
一方面，工业经济增速发展条件充足：工业企业利润的增长惯性依然存在；公司治理和管理水平的改善；消费升级步伐的不断加快，投资较快增长的态势将增大对制造业产品的需求。另一方面，工业快速增长的同时也带来了产能过剩这一中国经济的顽疾。前几年出口的指数型增长，吸收了我国不断产生的过剩产能。
5、财政和金融环境良好，但通胀预期逐渐显现
2010年我国面临的财政和金融环境相对比较稳定和良好。首先，财政实力和外汇储备实力逐渐增强。近年来，中国财政收入出现快速增长趋势，财政实力不断增强。其次，我国的外债偿债率，负债率等各项指标均持续回落。再者，金融监管体系在稳健提高。但也要看到，2010年全国通货膨胀的预期和压力，都将逐步增强。
◆2010年中国经济走势预测
2010年总需求的变化将呈温和走高的趋势，随着世界经济回暖，外贸出口的状况将发生比较明显的转变。在此背景下，2010年的经济增长将会保持平稳上升的趋势。
1、投资仍将保持较大规模
2010年投资增长的可持续性仍然乐观。主要原因在于：其一，新开工项目增速达81.1%，显示未来仍有大量在建投资项目支撑较快的投资增速；其二，2009年中央政府安排新增的财政投资4875亿元之中仍有2000亿元左右尚未投入使用，政府投资空间较大；其三，随着外需可能逐渐恢复，政府支持中小企业发展的相关政策奏效，民间投资有望进一步回升。
2、消费增速会进一步加快
2010年，随着中国消费信贷市场的发展，政府公共教育和医疗支出的增加，社会保障体系的完善，新农村建设的实施和推进，中西部消费潜力的释放，以及其它推动消费的政策和结构性改革，将对居民消费起到更有力的推动作用。
3、出口有望转负为正
从目前情况分析，2010年世界经济有望出现缓慢复苏，中国外贸发展面临的环境总体趋于改善。国际货币基金组织预测，2010年全球经济将增长3.1%。随着各国稳定金融市场的政策措施取得明显成效，金融市场风险降低，增强了金融机构放贷的信心。
4、严重通胀不会出现
面对2009年的天量货币供给、国际大宗商品价格的上涨等因素，“2010年必定通胀”是极富市场感召力的一种观点。在一个封闭的经济体中，通货膨胀的生成可能源于中央银行对货币发行权的使用，向市场注入了过多的流动性，也可能源于商业银行扩大信贷供给，在货币乘数的放大效应下，导致了货币扩张。但是，在一个开放的系统中，通货膨胀的生成不仅仅导源于以上两个原因，外部因素推动也是一个重要导因。基于国内和全球过剩产能的存在和总需求的不足，我们认为，2010年不会出现严重通胀。
5、积极的财政政策和适度宽松的货币政策会延续，结构调整将成为主要抓手
2010年我国将继续实施积极的财政政策，但是2010年的支出结构将会更加优化，对于民生、社会保障等领域会加大投入。2010年货币政策走向成为人们关注的焦点。
2010年将继续落实适度宽松的货币政策，引导金融机构合理把握信贷投放节奏，发挥好货币政策在支持经济平稳较快发展中的积极作用。适时适度开展公开市场操作，保持银行体系流动性合理充裕。
预计2010年GDP增长将达到9%左右；2009年1—10月全社会固定资产投资名义增长率达到33.1%的水平，2010年的投资增长速度仍将延续；从消费增长率来看，2009年10月份，社会消费品零售总额11718亿元，同比增长16.2%，全年将保持16%的水平，2010年的消费增长率将是温和上升趋势；进口增长率在2009年1—9月累计同比负20.4%，出口增长率负21.3%，但自8月份进出口已出现收窄趋势，2010年外贸情况会有所改善。
◆值得关注的几个问题
(一)通胀问题
2010年，一方面我国内需强劲恢复、货币信贷高增长，以及资源、能源价格体制进一步改革，都将形成重新推高物价的动能；但另一方面也存在一些抑制通胀的因素。因此，在两方面因素的综合影响下，2010年的通胀问题不会非常突出，但下半年开始通胀的压力可能明显增强。
(二)房地产问题
当前，对房地产“泡沫化”的担忧与日俱增。2009年前三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%。房价上涨较快，投资、投机往往大于消费，虚拟资产的特征就会明显突出。解决房地产“泡沫化”的政策取向：一是关注和控制楼市中虚拟资产因素对宏观经济的负面影响；二是切实增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性住房建设；三是鼓励居民从投资实体经济中获得更多的财产性收入；四是运用税收、金融等手段，抑制投资性住房需求。
(三)结构调整问题
1、以增加居民收入、扩大内需为突破口
当前结构调整的关键，就是要从最终消费需求入手。第一，要抓紧国民收入分配结构的调整，形成合理的居民收入分配机制。坚持市场化方向，创新生产要素按贡献参与分配的机制；建立居民财产性收入增长的保障机制；通过对低收入群体加薪，提高劳动报酬在初次分配中的比重。第二，要尽快提高国民的社会保障水平，扩大社会保障的覆盖面。财政要更快地向公共财政转型；不断完善农村社会保障体系、降低农村居民的不确定性。第三，要改革现有的城乡分割的二元分配机制。制定能够调动城市政府主动接纳农民进城的积极性的公共政策；积极建立进城农民工的社会保障制度和公共服务制度；建立失地农民的补偿制度。
2、全面加大产业结构调整力度
第一，通过进一步深化改革完善市场机制。政府要把主要精力放在完善市场机制上；通过设立设备规模、能耗、污染物排放等技术性指标作为市场准入门槛。第二，加快提升技术进步贡献率。各级财政应及时将政策支持重点转移到调结构方面来。
(四)战略性新兴产业问题
新能源、新材料、生命科学、生物医药、信息网络、海洋工程和地质勘探七大行业符合战略性新兴产业的发展条件。培育战略性新兴产业的政策取向是：第一，加快制订和实施产业振兴发展规划。第二，加大政府科技投入。第三，鼓励企业扩展投资主体且引入风险投资。第四，培育重点产业的新增长点。
流动性环境现改善迹象 房企集体实施债务重组
地产行业依然身处寒意之中。
从房企披露的2022年半年报数据来看，营收净利呈现正增长的企业屈指可数，盈利大幅下挫成了行业常态。证券时报记者统计数据显示，已发布半年报的194家A股与港股房企中，净利润同比下滑的达141家，占比73%。另还有恒大、融创等19家房企的财报迟迟未发布。
从销售端来看，今年前8个月绝大部分房企合同销售金额和面积都出现大幅下降。恒大1~6月合同销售额下滑97%，世茂、融创、禹州集团等1~8月下滑幅度均在60%以上，万科、碧桂园、金地集团(11.23 1.72%,诊股)等1~8月同比下滑在30%左右。
资金回笼不理想加上融资环境趋紧，导致房地产行业信用风险攀升，包括“理财产品”兑付危机、债券展期、延期支付利息、实质性违约等若干形式。截至9月19日，地产债包含展期在内的债券余额违约规模达到1340亿元，涉及30家发债主体。
某券商风险管理部经理杨华（化名）向证券时报记者表示：“现在地产债基本发不出，我们公司今年3月份就明确规定不允许买地产债，无论是央企、国企还是民企地产债都不能买。并且还将之前持有的部分地产债全都出手。”
房企正陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。
为打破负循环，改善信用，面对压顶债务，多数房企想尽办法化债，一方面加大销售去化、处置资产积极回笼资金；另一方面通过提前与债权人沟通商议展期，避免触发交叉违约条款，以时间换资金周转的空间。此外还有引入国企央企等战投增信措施，获得资金支持。
房企流动性困境
商品房销售额是反映房地产市场全行业流动性强弱的关键指标。
9月16日，国家统计局公布2022年1~8月房地产行业数据，单8月全国共完成商品房销售面积9712万平方米及销售金额1.01万亿元，同比分别下降23%和20%。全国商品房销售表现仍处于历史较低水平。
从销售回款（个人按揭款 定金及预付款）来看，2022年前8月销售回款为4.9万亿元誉野森，同比下降32.5%；单8月销售回款为6218亿元，同比下降23.6%。
销售数据体现在具体房企上更为直观。证券时报记者统计20家知名房企1~8月份的销售数据显示，20家房企合同销售额合计2.04万亿元，占前8月全行业的41.6%。销售金额最高的为保利发展(17.69 0.80%,诊股)，达到2817亿元，同比减少24.72%；其次是万科，销售金额为2799亿元，同比下降36.8%。销售签约金额同比大幅减少60%以上的，包括恒大、世贸股份、融创、禹州集团、富力地产在内的6家房企；销售签约金额同比下滑30%~55%的有10家，包含万科、中国金茂、华侨城A(4.84 -2.42%,诊股)等龙头房企。
销售不畅直接影响房企半年报数据。从已发布的2022年半年报来看，营收同比下滑的房企数量占比达到60%，净利润同比下滑的占比达73%。亏损几乎成为行业常态。
其中，富力地产今年上半年归母净利润亏损达69.2亿元，其次为建业地产亏损达到56亿元。亏损规模同样惊人的蓝光发展(1.35 -2.88%,诊股)，在继2021年亏损超百亿之后，今年上半年再度亏损近50亿元。与此同时，泰禾、阳光城(2.03 -3.79%,诊股)、荣盛发展(2.45 -4.67%,诊股)归母净利润同样亏损在20亿~40亿元。
一边是房企大面积亏损，一边是随着预售资金监管政策趋严。房企滞留了大量资金在项目公司层面，无法回到母公司层面。
深圳某大型房企一高管向证券时报记者表示：“现在来钱的主要渠道除了销售就是变卖资产，但大部分销售回款的钱都在监管账户里，能够使用的比例很小，可能不到20%。集团很难从项目上拿到钱，导致集团流动性困难。”
根据克而瑞统计的71家重点上市房企的财务情况来看，今年上半年重点样本上市房企的脊拍现金持有量较期初出现15%的下滑，且限制性现金规模占比仍有增加趋势。与此同时，总有息债略有下滑，但短期有息负债上升1.39%。在此背景下，非受限现金短债比下降至1.1，如果剔除预售监管资金，该比值将更低，短期安全边界引发忧虑。
另一关键性指标同样反映了当前房企流动性吃紧——融资性净现金流。
受行业降杠杆趋势影响，地产企业融资规模不断下降，融资性现金流净流入从2017年、2018年的约7000亿元，降低至2019年~2020年上半年约3400亿元，下滑幅度达到51%。2021年下半庆亩年开始，企业融资受限程度加大，下半年融资性现金流净流出3978亿元，最终使得2021年融资性现金流净流出1893亿元。2022年上半年，房企融资性现金流净额再度净流出，达到1439亿元，若港股房企全部披露半年报，这一数据还将上升。
销售下滑与融资净流出共同拖累房地产行业，部分房企流动性陷入困境，导致信用风险事件接连发生。
债务违约多发 美元债尤甚
2021年，地产债违约金额达到735亿元，涉及债券67只，违约规模达到近年峰值。2022年至今，房地产行业信用面仍未得以明显改善。
证券时报记者统计发现，以违约、展期日计算，截至9月21日，一共有168只地产债违约或者展期，其中发生实质违约的有97只，违约债券规模达到563.24亿元，债券展期有71只，债券展期规模1267.1亿元。
债券投资人杨颜告诉记者：“就当下来说，债券展期实际也是违约。比如我自己购买的禹州地产美元债，本来今年3月份就到期了，但一直未兑付，开发商跟我们谈展期，但因为没有谈拢，所以一直拖着。目前市场上地产债券展期说到底就是没钱还了。”
如果算上展期规模，今年地产债违约规模实际上已经达到1830亿元，创历史新高。该等债券涉及发行发债主体54家，全部为民营企业，涵盖了除万科、碧桂园以外的大部分知名房企，比如融创、正荣地产、中梁控股、佳兆业、富力地产、世茂集团、花样年、禹州等。
值得一提的是，发生实质性违约的97只地产债中，有65只为美元债，占比67%，违约规模310.3亿元，占比55%。
中指研究院数据显示，今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中海外债占比35.4%；截至9月21日，一年内到期债券余额为9723.7亿元，其中海外债占比38%。
行业内掀起了违约浪潮，引起了固定收益投资者的不安。“一个接一个，手上持有的所有美元地产债全部逾期，我们目前不再关心收益率，而是紧盯公司如何兑付。”另一持有地产美元债的投资人郑琼说。
受个体信用风险事件影响，中资美元债二级市场也持续下行。Wind数据显示，目前有近百只地产美元债价格在10美元以下，阳光集团有一只债券甚至报价0.763美元，而债券发行票面价格是100美元/张，票面价格已经下跌99%。这意味着投资人认为公司并没有能力兑付，于是公开在二级市场用脚投票。
截至9月21日，亚洲中资美元债券指数（Markit·iBoxx）最新报170.02，亚洲中资美元房地产投资级别债券指数报187.97，亚洲中资美元房地产高收益债券指数报135.76，均处于历史相对低位，且在此前的8月中旬创下最低。
地产美元债二级市场的大幅震荡，意味着房企再融资面临考验，行业信用风险再一次暴露。美元债违约，带来的影响不容小觑，杨华说，“在公开市场违约的话，会直接导致企业无法再从资本市场公开融资，从而使企业资金面进一步恶化，而且也会影响其他房企的发债和融资成本。”
发债虽受阻 已有改善迹象
“我们今年3月份下发通知，要求不允许买地产债，无论国企还是民企地产债都不允许买。之前地产债加起来有20多亿元，目前存量地产债大概4亿~5亿元左右，在3月份之前就已经砍掉了不少。现在看来，当时卖的这个决定还是正确的。”杨华称。
据杨华介绍，目前大部分券商都有或明或暗的规定，即不允许购买民营地产债，有些只允许购买央企或者国企地产债。
即便能发债，发行人和中介机构在实际操作过程中也小心翼翼，甚是谨慎。杨华告诉记者：“此前帮某地产公司发行超短融券，发行方案中我们作为主承销商，对债券申购不足、缴款不足、发行人违约、推迟发行等情况都作出了相关承诺和退出安排，附加条件非常多。”
在过去10年融资环境较为宽松的背景下，美元债成为房企融资的主渠道之一，但当下房地产境外债融资功能大幅缩水。
Wind数据显示，自2022年年初至9月22日，内地房企境外债发行规模为171亿美元，而去年同期境外债发行规模达到434亿美元，今年同比下降60.6%。与此同时，房企“借新还旧”已经越来越难，美元债净融资额连续12个月为负，净融资额为-420亿美元，说明目前房企所发行的新债尚不足以还旧债。
此外，根据中指研究院数据显示，2022年上半年，房地产业非银类融资规模下滑至4825.6亿元，同比大幅下降56.5%。其中，信用债同比下降24.2%，信托下降79.6%，ABS下降41.1%。
综上所述，房企已经陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。
为防止情况继续恶化，国家最新公布的支持措施包括“保交楼”2000亿元专项纾困基金。
在此前的8月，中国银行(3.06 -1.29%,诊股)间市场交易商协会召集多家民营房企举行座谈会，探讨通过中债增信公司支持房企发债融资。
作为首批参会的企业，碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股(18.12 -3.21%,诊股)、旭辉5家房企已于近期完成了发债融资工作，票面利率在3.2%~3.33%之间，发行规模10亿~15亿元，且中债增提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”。
克而瑞地产研究院房玲表示，“全额无条件不可撤销连带责任担保”，可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施，此举旨在改善房企的融资环境。
有消息称，对于参加第二次座谈会的房企，包括中南建设(2.38 -4.42%,诊股)、金科、宝龙、世茂集团、富力等多家民营房地产企业，已开始筹备增信发债事宜。
不仅如此，依然有不少房企还在积极进行负债管理，拒绝“躺平”，寄希望能熬过艰难时刻。
债务重组 积极自救
站在高筑的债台之上，房企化债之路注定漫长。尤其是应对到期美元债，截至9月30日，到期美元债规模达到521.7亿美元（约人民币3692亿元）。
据杨颜称，企业只要向投资者展示坚决的偿付意愿以及兑付方案，让投资人看到企业并非资不抵债，未来随着政策的回暖还有走出困境的可能，一般投资人都愿意坐下来好好谈。
根据标普全球评级研究报告统计，2018年至2022年8月，违约中资房企境内外债券风险处置的通常方法是置换（交换要约）和展期。已处置境外违约债券中置换占近79%，而已处置境内违约债券中展期占72%。
据证券时报记者统计，今年以来一共有47家上市房企发布了204份关于债券展期/置换公告，地产债市一片“展期”之声。截至9月21日，地产债已展期规模达到1267亿元，创历史新高。
比如富力在8月份一次性打包了总额近50亿美元的10只美元债整体展期，展期3~4年不等。文件里面，写满了关于修改利率、增加有关指定资产处置、修改“违约事件”条款等条件。
9月13日，合景泰富公告称，2022年9月两笔合计9亿美元债的置换已获本金总额约93%的投资人通过，2023年9月一笔7亿美元债的置换获本金总额约91%的投资人通过。对于其余2024年至2027年到期的6笔美元债券，开展同意征求，通过修改部分投资者保护条款以豁免与交换债券的交叉违约，或延长现有债券到期日，同意征求也获得通过。
而看似简单的公告，背后是激烈的博弈，多方拉锯。据记者获悉，合景泰富还有不到8%的债券持有人不同意置换方案，而公司还在跟这部分债权人进行沟通，希望寻求妥善解决方案。
“其实给我们的选择没有太多，因为购买地产债本身就没抵押物，所以一旦地产商违约对于我们来说没有太多的抓手，谈判的空间不大，要么同意展期，要么就直接让企业违约。只要公司没有资不抵债或者破产清算，这钱总是要还的，时间长短问题。当然购买了美元债的，还可以向香港高等法院呈请清盘，这类事件恒大、融创、花样年都经历过，但呈请清盘成功的概率很小，不过是债权人发泄不满的一种方式。”持有美元债的投资人郑琼说。
几乎所有违约的民营房企都在着手进行债务重整。德勤全球应急计划及破产服务领导人黎嘉恩为积极化债求生的房企提供了自救建议。
一是股权重组。引入国企、央企战略投资者/财务投资者，并平衡投资者、原股东、债权人、中小股东的利益，评估集团整体流动性、投资价值，为利益的再平衡提供定价依据，并评估投资退出的路径与安全性，且在指定重组方案时，充分考虑如何通过资源配置进行相关方的利益再平衡，这是重组成功的关键。
二是债务重组。梳理境外控股公司、境内控股公司、境内项目公司3个层级的债务风险，并对每个层级的债务进行分层分析。针对各架构层级的分层债务，考虑相应的债务重组方案，包括具体的债务重组条件、债务重组周期、偿债资金需求、偿债资源、针对个别债权人激烈措施的应对方案、可能的再融资方案等。债务重组成功的关键是公平对待债权人，并获取主要债权人的支持，通过争取主要债权人的支持，提高重组协商的效率。
三是资产/业务重组。梳理核心和非核心资产，并分析在持续经营和清算情景下的价值，从而相应考虑保留资源、处置资源、引入第三方盘活资源、隔离风险等具体重组方式。在实施资产/业务重组的过程中，应关注涉及保交楼的资产/业务的稳定经营，以及保交楼资金的来源、该等资金进入路径和退出的安全性、资金监控方案。
除了积极推进债务重组，目前房企还引入CDS（信用违约掉期）或CRMW（信用风险缓释凭证）在内的信用保护工具。
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