本篇文章百科互动给大家谈谈可转换债券，替换新票据...多家房企公布海外债务重组进展，以及中国可转换公司债券对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
本文目录：
- 1、舆情两极反转，大唐地产又行了？
- 2、流动性环境现改善迹象 房企集体实施债务重组
- 3、446家房企宣布破产！“80%开发商死掉”真的要来？
- 4、深夜预警！恒大汽车停产风险，寻290亿融资，考虑处置住宅
舆情两极反转，大唐地产又行了？
从《又一闽系房企躺平》、《下一个暴雷房企——大唐地产》、《大唐地产6月是个坎》负面舆情四起。
到《大部分投资人支持大唐地产积极处置美元债 这一举措释放特别信号》、《房企“不躺平” 大唐地产寻求债务经营平衡》、《以高息换时间,大唐集团解了美债之危房贷利率下调、放款加速》、《大唐地产荣膺“稳定性”大奖》正面舆情占领高地。
短短几天时间，大唐地产舆情出现了两极反转。
事件的起因便是大唐地产即将到期的美元债。5月23日，该公司公告称，将对旗下美元债“12.5% GTD SNR 06/06/22 USD ISN:XS2339781325”未偿付本金额的至少2.7亿美元或90%发起要约交换。
这是一笔发行于2021年6月、票息12.5%的债券，当前余额为3亿美元，原定兑付时间为2022年6月6日。公告披露的要约方案显示，该票据将被同比例置换成展期后的新票据，并支付2022年6月到期债券的应付利息，相当于借新换旧。新票据将于2023年5月30日到期，维持原票据12.5%的利率不变。
资料显示，交换要约又称债券置换，灵活度相比破产清算、破产重整等处置方式要高，但本质上仍是一种向债权人寻求债券展期的行为。作为2021年度少数“增收又增利”的房企之一，大唐地产此番债务展期之举颇让外界感到意外。
6月1日，大唐集团控股有限公司发布完成有关2022年到期年息为12.50%优先票据交换要约、发行新票据及现有票据退市的公告。这意味着笔交换要约不仅成功了，根据交换要约大唐地产还发行了本金为2.8395亿美元的新票据。
大唐地产的成功，并非投资人有多看好。因为大唐地产自己说若债券要约无法成功实施，公司或无法悉数偿还现有票据，产生足够现金流以履行财务承诺的努力或会受限。因此，公司或会考虑其他债务重组方式。
言外之意，就是不给我交换要约，那我直接摆烂给你看。不管要约成功不成功，其实背后的信号本身就透露着，大唐地产现金流安全性并不高。
虽然市场颇为意外，大唐地产的流动性压力却也并非无迹可寻。去年11月，标普曾对大唐地产给出“负面”展望，警惕其流动性风险。
标普指出，大唐地产境外到期债务再融资面临不确定性，公司流动性或因此受到冲击。
不仅如此，今年4月份，位于柳州市独静路的大唐观邸工地，突然贴出一张停工通告，称该项目已无法按期交付给业主，具体复工时间待定。这则消息一出，立即在柳州地产圈传开了。
据悉，这是总包方贴出的“停工通告”，称由于项目开发商“拖欠工程款，该项目已无法按期交付给业主。”
而大唐地产发布的《情况说明》表示：
简而言之，就是说，大唐地产并“不差钱”，付给总包方的钱甚至超出了合同约定。说实话，工程款按时结算，但是总包方自己把钱弄没了，这种事还真的是第一次听说。
有没有一种可能，大唐地产是拿商票来结算的？但是由于商票兑付出问题，才引起施工方闹情绪停工。
这种猜想并非没有可能。近日，上海票据交易所公布了截至2022年4月30日的商票持续逾期名单， 2021年11月1日至2022年4月30日出现3次以上付款逾期，且截至2022年4月30日有逾期余额或2022年4月当月出现付款逾期的承兑人数量为2193家。
其中， 富力地产集团有限公司、绿地控股集团股份有限公司、弘阳置地（集团）有限公司、厦门大唐房地产集团有限公司、领地集团有限公司等均在名单之列。
要知道，现在商票在开发商手里叫暴雷导火索，在总包方手里真的就像废纸一样。伴随着逾期的商票越来越多，有些承兑商现在地产票只能2-3折接收，他们还需要保留追索权。
什么是保留追索权？如果你给他们一百万的票，他们只能给你三十万，如果日子久了，他们兑不出这一百万，还可以起诉你，要求你偿还这一百万。
缺钱的信号还有很多。例如，不久前厦门大唐地产集团有限公司股权被冻结。冻结执行的法院是南昌市中级人民法院，申请冻结的金额高达1.6亿元，被执行的公司为广西唐润投资有限公司，也就是大唐地产控制的子公司。
除了厦门大唐房地产成为被执行人之外，其旗下三家子公司亦被各地法院判为被执行人。如广西大唐世家投资有限公司去年4月和8月被广西南宁青秀区法院判为被执行人，执行金额62万元。
一般来讲，无论是股权的司法冻结，还是子公司被执行事项的增多，往往预示着一家企业的经营风险进入了“危险期”。
此外，今年1月份，大唐地产还被爆出奖金没有、绩效对折、工资延期……其内部员工透露，公司正在酝酿降薪，大致幅度在30%。而此次工资延发，也与降薪有关。媒体曝光之后，大唐火速安排了工资发放。
与其他暴雷房企相似的点在于，大唐地产同样也曾发布高息内部理财。从媒体曝光的截图来看，一期筹措资金为1个小目标。5万元起投，以一万元为基数递增，期限为12个月，税前预期年化收益率为12%，到期偿还本息。
也有媒体发布出未经证实的理财总额，大概有几十个亿，而且有很大一部分项目现在都是亏的。
目前，内部员工理财还没有啥消息。但是现在美元债都交换要约了，要知道美元债关系着在海外融资的商誉，不还真的没办法再从海外融资，所以一般房企不会轻易让这件事发生，除非是万不得已。
还需要注意的是，无论是美元债，还是员工内部高息理财，大唐地产利率都远远高于市场均值，这种饮鸩止渴的办法无疑将极大吞噬企业利润空间。
在市场底还未探明的当下，房企回款主要还是寄希望于销售。但从眼下来看，大唐地产销售并不乐观。
据统计，今年前4月，市场持续低迷，叠加疫情反复，大唐地产的销售额同比下降超40%。
不仅如此，有些项目甚至有卖不出去的风险。2021年6月25日17:00左右，在大唐锦绣世家1# 3#、5# 20#楼及地下室项目发生1起高处坠落事故，造成1人死亡。
据悉，该项目建设单位是漳州唐顺房地产开发有限公司，负责人为吴懿，项目负责人为林炳清；施工单位是福建一建集团有限公司，负责人为林镇土，项目经理为蔡上华；专业承包单位是福建省四建建设工程有限公司，负责人为许世花，项目经理为许世花；监理单位是福建创实工程咨询有限公司，负责人为陈志勇，项目总监为陈启明。
通过企查查股权穿透图来看，建设单位“漳州唐顺房地产开发有限公司”的大股东是厦门大唐房地产集团有限公司，福建一建集团有限公司持有其49%的股份。
需要注意的是，美元债交换要约成功是因为交换要约等庭外处置操作已是最优选，若真到了要破产清算、破产重整或者诉讼那一步，对债券人和发行人都没好处。因此，并非资本市场有多认可大唐地产。
这家刚刚上市没多久的房企，说实话确实有点没赶上好时候。想要上市就伴随着借钱、拿地、冲规模，然而在市场从高点像底部切换的阶段上市成功，无疑属于追高行为。
据财报数据显示，截至2021年末，大唐地产拥有现金及银行结余约为55.09亿元，同比下降3%；若刨除受限制部分后，实际金额为43.1亿元，还同比增长了18.4%。
同期，大唐集团总有息负债为107.8亿元，同比增长5%，但其中约57%为银行贷款；全年整体综合借贷利率为9.3%，同比上升了1.03个百分点，主要因其他借款的利率有所上升，未来融创成本仍有待改善。
根据财报中大唐地产对自身借款的到期年限划分，截至2021年末，其将于一年内到期的借款为38.17亿元；即非受限制现金43.1亿元，可覆盖这部分债务。
但是真的能覆盖么？如果可以大唐地产也不必走到美元债展期这一步。除了我们上面提到的高息融资、员工理财、商票兑付等压力外，大唐地产或许还面临着表外负债的隐形炸弹。
翻阅大唐地产财报可知，2019年至2021年，该公司的非控股权益由2.07亿元增至45.82亿元，但归属母公司股东的权益仅由28.77亿元增至56.23亿元。换言之，大唐地产的少数股东权益在三年间增长了22倍，但归母股东权益仅增长了1.9倍。
有分析认为，大唐地产少数股东权益占比远高于其利润分配比例，确实有“明股实债”的可能。也就是说，大唐地产的一部分股份可能是债务，按照利息而不是股息分配利润。
因此，债券交换要约并非大唐地产债务问题的终点，恰恰是一个起点。在销售不利、融资困难的当下，一大堆钱等着还的大唐地产，到底是行还是不行，时间会给我们答案。
流动性环境现改善迹象 房企集体实施债务重组
地产行业依然身处寒意之中。
从房企披露的2022年半年报数据来看，营收净利呈现正增长的企业屈指可数，盈利大幅下挫成了行业常态。证券时报记者统计数据显示，已发布半年报的194家A股与港股房企中，净利润同比下滑的达141家，占比73%。另还有恒大、融创等19家房企的财报迟迟未发布。
从销售端来看，今年前8个月绝大部分房企合同销售金额和面积都出现大幅下降。恒大1~6月合同销售额下滑97%，世茂、融创、禹州集团等1~8月下滑幅度均在60%以上，万科、碧桂园、金地集团(11.23 1.72%,诊股)等1~8月同比下滑在30%左右。
资金回笼不理想加上融资环境趋紧，导致房地产行业信用风险攀升，包括“理财产品”兑付危机、债券展期、延期支付利息、实质性违约等若干形式。截至9月19日，地产债包含展期在内的债券余额违约规模达到1340亿元，涉及30家发债主体。
某券商风险管理部经理杨华（化名）向证券时报记者表示：“现在地产债基本发不出，我们公司今年3月份就明确规定不允许买地产债，无论是央企、国企还是民企地产债都不能买。并且还将之前持有的部分地产债全都出手。”
房企正陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。
为打破负循环，改善信用，面对压顶债务，多数房企想尽办法化债，一方面加大销售去化、处置资产积极回笼资金；另一方面通过提前与债权人沟通商议展期，避免触发交叉违约条款，以时间换资金周转的空间。此外还有引入国企央企等战投增信措施，获得资金支持。
房企流动性困境
商品房销售额是反映房地产市场全行业流动性强弱的关键指标。
9月16日，国家统计局公布2022年1~8月房地产行业数据，单8月全国共完成商品房销售面积9712万平方米及销售金额1.01万亿元，同比分别下降23%和20%。全国商品房销售表现仍处于历史较低水平。
从销售回款（个人按揭款 定金及预付款）来看，2022年前8月销售回款为4.9万亿元，同比下降32.5%；单8月销售回款为6218亿元，同比下降23.6%。
销售数据体现在具体房企上更为直观。证券时报记者统计20家知名房企1~8月份的销售数据显示，20家房企合同销售额合计2.04万亿元，占前8月全行业的41.6%。销售金额最高的为保利发展(17.69 0.80%,诊股)，达到2817亿元，同比减少24.72%；其次是万科，销售金额为2799亿元，同比下降36.8%。销售签约金额同比大幅减少60%以上的，包括恒大、世贸股份、融创、禹州集团、富力地产在内的6家房企；销售签约金额同比下滑30%~55%的有10家，包含万科、中国金茂、华侨城A(4.84 -2.42%,诊股)等龙头房企。
销售不畅直接影响房企半年报数据。从已发布的2022年半年报来看，营收同比下滑的房企数量占比达到60%，净利润同比下滑的占比达73%。亏损几乎成为行业常态。
其中，富力地产今年上半年归母净利润亏损达69.2亿元，其次为建业地产亏损达到56亿元。亏损规模同样惊人的蓝光发展(1.35 -2.88%,诊股)，在继2021年亏损超百亿之后，今年上半年再度亏损近50亿元。与此同时，泰禾、阳光城(2.03 -3.79%,诊股)、荣盛发展(2.45 -4.67%,诊股)归母净利润同样亏损在20亿~40亿元。
一边是房企大面积亏损，一边是随着预售资金监管政策趋严。房企滞留了大量资金在项目公司层面，无法回到母公司层面。
深圳某大型房企一高管向证券时报记者表示：“现在来钱的主要渠道除了销售就是变卖资产，但大部分销售回款的钱都在监管账户里，能够使用的比例很小，可能不到20%。集团很难从项目上拿到钱，导致集团流动性困难。”
根据克而瑞统计的71家重点上市房企的财务情况来看，今年上半年重点样本上市房企的现金持有量较期初出现15%的下滑，且限制性现金规模占比仍有增加趋势。与此同时，总有息债略有下滑，但短期有息负债上升1.39%。在此背景下，非受限现金短债比下降至1.1，如果剔除预售监管资金，该比值将更低，短期安全边界引发忧虑。
另一关键性指标同样反映了当前房企流动性吃紧——融资性净现金流。
受行业降杠杆趋势影响，地产企业融资规模不断下降，融资性现金流净流入从2017年、2018年的约7000亿元，降低至2019年~2020年上半年约3400亿元，下滑幅度达到51%。2021年下半年开始，企业融资受限程度加大，下半年融资性现金流净流出3978亿元，最终使得2021年融资性现金流净流出1893亿元。2022年上半年，房企融资性现金流净额再度净流出，达到1439亿元，若港股房企全部披露半年报，这一数据还将上升。
销售下滑与融资净流出共同拖累房地产行业，部分房企流动性陷入困境，导致信用风险事件接连发生。
债务违约多发 美元债尤甚
2021年，地产债违约金额达到735亿元，涉及债券67只，违约规模达到近年峰值。2022年至今，房地产行业信用面仍未得以明显改善。
证券时报记者统计发现，以违约、展期日计算，截至9月21日，一共有168只地产债违约或者展期，其中发生实质违约的有97只，违约债券规模达到563.24亿元，债券展期有71只，债券展期规模1267.1亿元。
债券投资人杨颜告诉记者：“就当下来说，债券展期实际也是违约。比如我自己购买的禹州地产美元债，本来今年3月份就到期了，但一直未兑付，开发商跟我们谈展期，但因为没有谈拢，所以一直拖着。目前市场上地产债券展期说到底就是没钱还了。”
如果算上展期规模，今年地产债违约规模实际上已经达到1830亿元，创历史新高。该等债券涉及发行发债主体54家，全部为民营企业，涵盖了除万科、碧桂园以外的大部分知名房企，比如融创、正荣地产、中梁控股、佳兆业、富力地产、世茂集团、花样年、禹州等。
值得一提的是，发生实质性违约的97只地产债中，有65只为美元债，占比67%，违约规模310.3亿元，占比55%。
中指研究院数据显示，今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中海外债占比35.4%；截至9月21日，一年内到期债券余额为9723.7亿元，其中海外债占比38%。
行业内掀起了违约浪潮，引起了固定收益投资者的不安。“一个接一个，手上持有的所有美元地产债全部逾期，我们目前不再关心收益率，而是紧盯公司如何兑付。”另一持有地产美元债的投资人郑琼说。
受个体信用风险事件影响，中资美元债二级市场也持续下行。Wind数据显示，目前有近百只地产美元债价格在10美元以下，阳光集团有一只债券甚至报价0.763美元，而债券发行票面价格是100美元/张，票面价格已经下跌99%。这意味着投资人认为公司并没有能力兑付，于是公开在二级市场用脚投票。
截至9月21日，亚洲中资美元债券指数（Markit·iBoxx）最新报170.02，亚洲中资美元房地产投资级别债券指数报187.97，亚洲中资美元房地产高收益债券指数报135.76，均处于历史相对低位，且在此前的8月中旬创下最低。
地产美元债二级市场的大幅震荡，意味着房企再融资面临考验，行业信用风险再一次暴露。美元债违约，带来的影响不容小觑，杨华说，“在公开市场违约的话，会直接导致企业无法再从资本市场公开融资，从而使企业资金面进一步恶化，而且也会影响其他房企的发债和融资成本。”
发债虽受阻 已有改善迹象
“我们今年3月份下发通知，要求不允许买地产债，无论国企还是民企地产债都不允许买。之前地产债加起来有20多亿元，目前存量地产债大概4亿~5亿元左右，在3月份之前就已经砍掉了不少。现在看来，当时卖的这个决定还是正确的。”杨华称。
据杨华介绍，目前大部分券商都有或明或暗的规定，即不允许购买民营地产债，有些只允许购买央企或者国企地产债。
即便能发债，发行人和中介机构在实际操作过程中也小心翼翼，甚是谨慎。杨华告诉记者：“此前帮某地产公司发行超短融券，发行方案中我们作为主承销商，对债券申购不足、缴款不足、发行人违约、推迟发行等情况都作出了相关承诺和退出安排，附加条件非常多。”
在过去10年融资环境较为宽松的背景下，美元债成为房企融资的主渠道之一，但当下房地产境外债融资功能大幅缩水。
Wind数据显示，自2022年年初至9月22日，内地房企境外债发行规模为171亿美元，而去年同期境外债发行规模达到434亿美元，今年同比下降60.6%。与此同时，房企“借新还旧”已经越来越难，美元债净融资额连续12个月为负，净融资额为-420亿美元，说明目前房企所发行的新债尚不足以还旧债。
此外，根据中指研究院数据显示，2022年上半年，房地产业非银类融资规模下滑至4825.6亿元，同比大幅下降56.5%。其中，信用债同比下降24.2%，信托下降79.6%，ABS下降41.1%。
综上所述，房企已经陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。
为防止情况继续恶化，国家最新公布的支持措施包括“保交楼”2000亿元专项纾困基金。
在此前的8月，中国银行(3.06 -1.29%,诊股)间市场交易商协会召集多家民营房企举行座谈会，探讨通过中债增信公司支持房企发债融资。
作为首批参会的企业，碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股(18.12 -3.21%,诊股)、旭辉5家房企已于近期完成了发债融资工作，票面利率在3.2%~3.33%之间，发行规模10亿~15亿元，且中债增提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”。
克而瑞地产研究院房玲表示，“全额无条件不可撤销连带责任担保”，可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施，此举旨在改善房企的融资环境。
有消息称，对于参加第二次座谈会的房企，包括中南建设(2.38 -4.42%,诊股)、金科、宝龙、世茂集团、富力等多家民营房地产企业，已开始筹备增信发债事宜。
不仅如此，依然有不少房企还在积极进行负债管理，拒绝“躺平”，寄希望能熬过艰难时刻。
债务重组 积极自救
站在高筑的债台之上，房企化债之路注定漫长。尤其是应对到期美元债，截至9月30日，到期美元债规模达到521.7亿美元（约人民币3692亿元）。
据杨颜称，企业只要向投资者展示坚决的偿付意愿以及兑付方案，让投资人看到企业并非资不抵债，未来随着政策的回暖还有走出困境的可能，一般投资人都愿意坐下来好好谈。
根据标普全球评级研究报告统计，2018年至2022年8月，违约中资房企境内外债券风险处置的通常方法是置换（交换要约）和展期。已处置境外违约债券中置换占近79%，而已处置境内违约债券中展期占72%。
据证券时报记者统计，今年以来一共有47家上市房企发布了204份关于债券展期/置换公告，地产债市一片“展期”之声。截至9月21日，地产债已展期规模达到1267亿元，创历史新高。
比如富力在8月份一次性打包了总额近50亿美元的10只美元债整体展期，展期3~4年不等。文件里面，写满了关于修改利率、增加有关指定资产处置、修改“违约事件”条款等条件。
9月13日，合景泰富公告称，2022年9月两笔合计9亿美元债的置换已获本金总额约93%的投资人通过，2023年9月一笔7亿美元债的置换获本金总额约91%的投资人通过。对于其余2024年至2027年到期的6笔美元债券，开展同意征求，通过修改部分投资者保护条款以豁免与交换债券的交叉违约，或延长现有债券到期日，同意征求也获得通过。
而看似简单的公告，背后是激烈的博弈，多方拉锯。据记者获悉，合景泰富还有不到8%的债券持有人不同意置换方案，而公司还在跟这部分债权人进行沟通，希望寻求妥善解决方案。
“其实给我们的选择没有太多，因为购买地产债本身就没抵押物，所以一旦地产商违约对于我们来说没有太多的抓手，谈判的空间不大，要么同意展期，要么就直接让企业违约。只要公司没有资不抵债或者破产清算，这钱总是要还的，时间长短问题。当然购买了美元债的，还可以向香港高等法院呈请清盘，这类事件恒大、融创、花样年都经历过，但呈请清盘成功的概率很小，不过是债权人发泄不满的一种方式。”持有美元债的投资人郑琼说。
几乎所有违约的民营房企都在着手进行债务重整。德勤全球应急计划及破产服务领导人黎嘉恩为积极化债求生的房企提供了自救建议。
一是股权重组。引入国企、央企战略投资者/财务投资者，并平衡投资者、原股东、债权人、中小股东的利益，评估集团整体流动性、投资价值，为利益的再平衡提供定价依据，并评估投资退出的路径与安全性，且在指定重组方案时，充分考虑如何通过资源配置进行相关方的利益再平衡，这是重组成功的关键。
二是债务重组。梳理境外控股公司、境内控股公司、境内项目公司3个层级的债务风险，并对每个层级的债务进行分层分析。针对各架构层级的分层债务，考虑相应的债务重组方案，包括具体的债务重组条件、债务重组周期、偿债资金需求、偿债资源、针对个别债权人激烈措施的应对方案、可能的再融资方案等。债务重组成功的关键是公平对待债权人，并获取主要债权人的支持，通过争取主要债权人的支持，提高重组协商的效率。
三是资产/业务重组。梳理核心和非核心资产，并分析在持续经营和清算情景下的价值，从而相应考虑保留资源、处置资源、引入第三方盘活资源、隔离风险等具体重组方式。在实施资产/业务重组的过程中，应关注涉及保交楼的资产/业务的稳定经营，以及保交楼资金的来源、该等资金进入路径和退出的安全性、资金监控方案。
除了积极推进债务重组，目前房企还引入CDS（信用违约掉期）或CRMW（信用风险缓释凭证）在内的信用保护工具。
446家房企宣布破产！“80%开发商死掉”真的要来？
临近年关可转换债券，替换新票据...多家房企公布海外债务重组进展，许多房企的日子正在变得异常辛苦。销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩，承受重重压力的房企坦言“活下去太难”。
据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。
从海外市场高息举债到频频出售地皮及项目股权回笼资金，再到降价销售、鼓动“公司全员卖房”，一系列动作背后都透露着房企身处的困境：“缺钱”。糟糕的是，在政策持续收紧的背景下，房企融资却面临多重阻碍。
毫无疑问，房地产“暴涨”大戏已经落幕，行业凌冬已至。经济学家马光远曾断言，“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉！”。这也意味着，这张房企破产名单还将继续增加。
房企“破产潮”开启
年内近450家已经出局
对于房地产企业而言，2019年的冬天早已开始。在行业融资“紧箍咒”下，金融去杠杆直接压垮了不少房地产公司，部分还不得不面临着出局的命运。
据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。
在这张长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。
过去，房地产行业都被视为最赚钱的行业，因房地产致富的老板不胜枚举，如今，一年可能接近500家房企走向破产结局，实属历史罕见。这其中，到底发生了什么。
近期，一份来自广东证监局的监管罚单可能透露着当下房企深陷的普遍困境。
11月14日，广东证监局对外公布了对颐和地产信披与违约等违规行为的情况以及对公司董事长予以警示的行政监管措施。据广东证监局调查，截至5月31日，颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额超过50亿元。
债券违约的导火索很快引爆了颐和地产这家老牌房企的资金问题，而这只是行业普遍面临的资金危机的冰山一角。
10月，三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈，原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后，三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产，并宣布该信托计划提前结束。曾是地产百强企业的三盛宏业，如今则需要成立临时监管小组来推进债务重组。
更早之前，宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团突然申请破产重整，消息流出后也引来市场热议。6月17日中午，上市公司ST银亿发了公告，银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。一家原本400亿市值的公司很快跌落到50亿市值。
从资金吃紧、销售紧张到债务问题集中爆发，几乎所有出现问题的房企都经历着相似的过程。行业拐点的过程中，让不少房地产企业感受到了凌冬已至的阵阵寒意。
不少房地产大佬还公开发表了对地产投资的看空言论，引来网友热议。近期，万通集团创始人冯仑就公开表示，“楼市政策太过严格，现阶段持有房产根本就没有意义，如果自己手里有多余的房产，就会卖了换成别的流动性大的资产。”
高杠杆模式难以为继
房企普遍融资困难
事实上，不仅是中小房企集体破产，过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”。除了上述知名房企之外，今年五洲国际、新光集团等先后爆出资金链危机。
在业内人士看来，这背后的信号十分明显，那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现。
北京某中型房地产企业负责人表示，过去大家积极拿地、集团发展多元化业务，依赖的是持续不断的现金流和不受限制的高杠杆。如今这种高杠杆扩张的模式，却成为压垮房企的沉重枷锁。“财务杠杆过高、资金断流、融资跟不上、借钱还不了，这就是很多公司活不下去的原因。”
天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，现在涉及违约或严重流动性困难的房企以小型房企为主，且这些企业多在业务扩张或管理上存在一定的问题。从财务数据上看，财务费用率快速上升、筹资现金流恶化、现金短债比快速下降是房企违约前比较常见的现象。高杠杆是违约房企比较一致的财务特征，多数违约房企的净负债率在100%以上。
一边是资金问题日益紧张，一边却是各种融资渠道的“关闭”，房地产企业面临着双面夹击，导致生存的压力越来越大。
11月15日，深交所披露，美的置业一笔债券被中止审核，该债券拟发行金额为10.13亿元，债券类别为ABS。与此同时，近期先后有鑫苑供应链1-10号资产支持专项计划、融创长租公寓一号资产支持专项计划等两家公司ABS项目先后被“终止”。据不完全统计，最近两个月，房企获批的ABS产品不足5只。
在股权融资市场，涉房融资项目趋于停滞状态。据了解，目前多家上市房企的定增项目仍处于停滞状态，而其可转换债券，替换新票据...多家房企公布海外债务重组进展他上市公司若融资项目涉及房地产业务，也会受到监管的从严审核以及反复问询。
据wind数据统计显示，今年以来，约有19家上市房企发布定增的预案(部分修改定增预案)，但仅有4家被证监会核准，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已经被证监会受理，近期的进展也仅仅是发审委通过，尚未拿到批文。
值得注意的是，监管对于房地产项目融资的严格程度已经从上市房企扩散到其他行业的上市公司。在多家上市公司推动再融资项目时，监管层都会对发行人提出问询，“补充披露公司和子公司是否存在房地产业务”、“未来是否会有开发和销售房地产计划”、“定增项目是否符合国家房地产调控的监管政策”等等。
在业内人士看来，之所以强化再融资涉房业务的审核，主要目的是防止一级市场募集的资金流入到房地产市场，进而影响到房地产调控的整体效果。有投行人士指出，目前监管层对再融资项目涉房业务，几乎是零容忍，若想要推进再融资项目，公司可能需要证明项目涉房属性较小，或者剥离相关房地产业务。
海外疯狂借钱不停
房企回笼资金花样多
面对生存压力，不少房企甚至患上了“资金饥渴症”，通过各类融资和回笼资金的方法，寻求突破当下的资金困局。
1、中小房企海外高息举债
越来越多的房企认为，在境内融资渠道收紧的背景下，走向海外市场融资成为解救当下资金问题的核心手段。据悉，今年以来，海外美元债发行放量明显，其中高息举债成为这波债券发行的主要特点。
7月12日，泰禾集团公告披露称其全资子公司拟计划在境外完成4亿美元债券，并在新加坡交易所挂牌，债券期限3年，债券票面年息15%，每半年支付一次。
除了泰禾集团之外，当代置业更是以最高利率15.5%的美元债发行刷新纪录。此外，天誉置业、弘阳地产、新湖中宝、阳光城、中南建设等多家房企均在今年发行了数额不等的高息地产美元债新券。
有数据显示，截至11月13日，2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元，已经接近去年全年发行总额(约616亿美元)，已经公布的融资计划则达624亿美元。
分析人士认为，房企海外举债，从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，不过其中分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有，其中大型房企的融资成本优势比较明显。比如龙头房企万科的票面利率低至3.15%，其他中小房企的美元债融资利率均在10%以上。
2、售卖地皮、股权“断臂求生”
为了求得生存空间，不少房企开始精兵减将、削减库存，同时对旗下项目频频售卖股权，用来回笼资金、解决高额债务压力。
今年9月，房地产行业资深人士杨红旭通过公众号发布消息称，负债千亿的新湖中宝开始准备卖地求生。
就在此前新湖中宝还发布公告，公司及全资子公司新湖地产集团将与融创房地产集团签署《合作协议书》，融创地产或其指定方将受让公司持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，交易总价款为67.05亿元。这项交易，让新湖中宝一次性获益5亿元，不过也被业内称为“割肉之举”。
除了新湖中宝之外，今年包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。
3、房企“全员营销”、降价销售回笼资金
当然，对于很多房地产企业而言，缩短房地产销售周期、加快资金回笼，也是纾解当下资金问题的方法之一。
今年8月，恒大启动“全员营销”抢收计划，执行期8月20日至10月8日，5重优惠下最高可达6折。抢收计划包含27个地区，共涉及505个项目。多重优惠之下，恒大实现了快速抢收。不到一个月，恒大便实现了合约销售金额831亿元，刷新了集团单月合约销售金额历史记录。随后，时代中国、融创天津等两家房企先后被曝出要求全员卖房、打折销售。
今年双十一，房地产的促销力度较强，出现了大量五折房源，其他优惠减免及抽奖活动更是数不胜数。据阿里淘宝显示，上万套特价房源进入双11活动，而京东平台上一次性提供全国各种房源6000套，新房全款5折起等。同时，还有上万套恒大房源即将登陆苏宁进行销售。
不过房企这种“以价换量”的方式并没有改变行业整体销售疲软的态势。易居房地产研究院研究员王若辰表示，10月二手住宅价格有31城上涨，35城下跌，相比9月，房价下跌的城市数量增加7成。国都证券分析师王树宝表示，未来两个月由于销售压力增加，房企可能会将去化困难的项目进行降价促销，以实现回款目标。
80%房企都死掉？
房企马太效应加剧
不可忽视的事实是，遭遇资金和债务问题、融资困难的房地产企业，正在面临着一轮巨大的洗牌潮，越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。
经济学家马光远曾表示“中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。”
11月6日，融创中国董事长孙宏斌发表观点指出，当前房地产行业的头部企业，前五名的市占率大约18%，在未来五年，前五名能占到30%。
在业内人士看来，房地产行业的洗牌局开始，实际上也是行业周期发展的一个必然结果，未来缺乏资金、土地等规模优势的房企，将逐渐淘汰出去，或者被更多头部的房地产企业吸纳并入，可以预见，房地产行业的马太效应会越来越强。
联讯证券首席经济学家李奇霖指出，对房企而言，我们认为后续要规避两类风险。一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流过冬，在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。
深夜预警！恒大汽车停产风险，寻290亿融资，考虑处置住宅
目前交付超900辆
”
作者｜王磊 曹婷婷
终于出来了！
恒大公布债务重组方案，还披露了造车的最新进展。
昨天半夜，恒大把自己的家底全部曝了出来，包括外债和各个项目的进展，好消息是净外债有望重组，但汽车业务仍然面临停产风险。
目前恒大汽车集团已交付超过900辆“恒驰5”，但集团在无法获得新增流动性的情况下有停产风险。
来源：恒大
如果能获得290亿元的融资，就计划推出多款旗舰车型，并望实现量产。
在此计划下，2023年至2026年的累计无杠杆现金流预计将达到人民币负70亿元至人民币负50亿元之间。
在资产计划方面，集团正考虑处置住宅及物业发展项目。
目前恒大的债务情况是，截至2022年底，总计负债7537亿元，恒大未来三年要正常运营，需要多借3000亿。
01
求融资续命
最新的公告，主要有以下几个信息点：
一是恒大披露境外债务重组方案。表示公司债务危机处置取得进展，整体来看，恒大将发行新的债券对原债券进行置换可转换债券，替换新票据...多家房企公布海外债务重组进展；新债券年限4至12年、年息2%至7.5%；在前3年不付息，第4年初开始付息、付本金的0.5%。
来源：恒大
恒大表示，本次境外债重组主要条款的签约，意味着重组即将成功。但这依旧是一个假设，假设重组成功，也就一并解除了香港法院判令清盘的风险。
二是恒大新能源汽车目前正在寻求融资。集团在无法获得新增流动性的情况下会有停产风险。但是如果集团能在未来寻求超过人民币290亿元的融资，便计划推出多种车型，并实现量产。
换句话说，融不到钱，恒驰就无法运营。
三是对未来的计划。未来三年公司的核心任务依旧是保交楼，为复工复产作准备，努力恢复正常有序运营，但这预计需要人民币2500亿元至3000亿元的融资。
来源：恒大
公告中的内容都在说明一件事，只要融到资，恒大集团目前所有的工作都有望恢复到正常水平。
恒大也十分了解自身处境，强调这些均取决于诸多假设和前提条件，存在较多不确定性，公司无法保证按前述预测实现经营。
在公告中，恒大也公布了近两年的销售额。2021年，中国恒大的合同销售为4430亿元，合同销售建筑面积约5430万平方米。2022年，中国恒大实现合约销售约317亿元，合约销售建筑面积约390.4万平方米。
来源：恒大
恒大表示，2022年共计交付了约30.1万套房屋。截至2023年2月，中国恒大已完成交付42.1万套、4882万平方米建筑面积的任务，涉及515个项目。
在今年的前两个月，恒大已经实现合约销售约65.7亿元，合约销售建筑面积约91.1万平方米。
目前最大的问题就是流动资金紧张，恒大表示已经在新能源汽车部分削减成本。比如进行裁员，新能源汽车厂员工已经从去年年中的3742名，削减为现在的2795名。
不过恒大汽车也在积极自救，即抛售住宅以及物业发展项目，进而获得足够的资金，以此来满足汽车的量产需求。
去年3月21日，中国恒大股票停牌，一周后，恒大汽车股票停牌，截至目前，恒大汽车和中国恒大都还没有未复牌。
最后恒大表示，没有任何一项复牌条件得到满足，所以恒大系的三家上市公司继续停牌。
与此同时，大部分的境内债权人也已经对恒大采取了法律措施，截止昨日，标的金额1亿以上未决诉讼案件数量超过789件，其标的金额总额达到约3313亿元，未决仲裁案件数量超过43件，其标的金额总额达到约322亿元。
02
恒大汽车近况
目前恒大汽车总资产595.21亿元，总负债588.3亿元。
从公告来看，都在透露着恒大正承受重压，其实对于现在的恒大来说，不仅仅是缺钱的问题。
恒大需要某些业务打开一个突破口，可以拆东墙补西墙，恒大公司当下最想看到的“新增流动性”就出现了。恒大汽车也是如此，难的是市场不买账。
来源：恒大
由于流动资金紧张，为维持基本的业务运营，恒大新能源汽车已采取措施削减成本，例如削减其员工人数。
恒大的唯一一款量产车恒驰5，在2022年9月16日正式量产，但到公告日交付的新车只有900辆，还不足千辆。这与新势力动辄月销过万相比，实在有些惨淡。
来源：恒大
曾几何时，恒大雄心壮志，号称已经投资超过3000亿，当时290亿人民币的融资对于恒大来说可以说是毛毛雨。从公告中看，现在的恒大面对寻求290亿融资，已经有了一丝乞求的味道。
而且海外的公司也不好过，恒大汽车在昨天的深夜公告中也提到了自己的瑞典附属公司National Electric Vehicle Sweden AB（NEVS）。
并非公布什么好消息，也是裁员，给出的理由是为了集中财力支持恒驰5的量产，节约成本举措，提高管理效率。
事实上，NEVS公司前段时间已经官宣了自己要裁员的消息。作为降低成本和避免破产的一部分，瑞典全球电动汽车公司（NEVS）宣布启动“冬眠计划”。
来源：NEVS
按照该计划，公司计划裁员320人，占员工总数近95%。如果计划完全落实，NEVS将只剩下20名员工。
而且这也已经不是NEVS第一次大规模裁员了，2021年恒大出现爆雷后，NEVS就向其约650名员工发出裁员通知，近乎一半的员工将被辞退。
时任首席执行官Stefan Tilk还表过，“如果NEVS在危机中能幸存下来，可能会再次雇用员工以匹配恒大在欧洲拓展业务的计划。”
NEVS公司表示，公司进入“冬眠计划”非常无奈，“这意味着可转换债券，替换新票据...多家房企公布海外债务重组进展我们将被迫降低所有成本，并在公司所有领域遭受裁员。正在与相应的工会进行沟通和谈判，以便为我们所有的员工提供支持和法律咨询，这一过程将在未来六个月内进行。”
来源：NEVS
虽然说是为了避免破产采取的措施，但20人对于一家业务涉及了电车整车制造、电机电控、智慧充电、共享出行等领域的公司而言，基本与破产无异了。
这也意味着，如果NEVS未来一段时间内没有新的投资者或被出售情况下，这家公司或将面临倒闭。
NEVS公司是恒大海外“买买买”战略时期收购的公司之一，目前是恒大的全资子公司。
来源：NEVS
恒大汽车和NEVS的纠缠开始于2018年底，那时恒大与法拉第未来出现分歧，大打了三个月的官司后，恒大健康（恒大汽车前身）便开始与NEVS接触。
2019年1月，恒大健康发布公告称，以9.3亿美元的价格通过收购MiniMinor Limited获得NEVS 51%股权。同年6月，恒大通过MiniMinor继续认购NEVS股份，恒大在NEVS的持股比例增长至82.4%，一年后恒大再度斥资3.795亿美元收购剩余17.6%的股份。
自此，NEVS已经成为MiniMinor全资附属公司，恒大汽车拥有对NEVS 100%的控股权。恒驰5的量产与NEVS公司有着密不可分的关系，它为恒大解决了最麻烦的生产资质的问题。
2017年1月，NEVS通过旗下子公司国能新能源汽车有限责任公司，成功获得了国内第九个纯电动乘用车生产资质，日后恒大汽车正是通过这一资质生产了恒驰5。
来源：恒大
根据备忘录，恒大正在为NEVS提供“新的业务方向”，但并没有提到新业务将包括什么。
NEVS只是恒大汽车在汽车产业上的布局之一，除了NEVS，恒大还拥有或持股多家汽车供应链公司，包括英国轮毂电机公司Protean、荷兰电动汽车传动系统公司e-Traction以及德国动力总成系统公司Hofer。
随着恒大汽车没有了往日的风采，这些公司很可能面临NEVS同样的遭遇。
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关于可转换债券，替换新票据...多家房企公布海外债务重组进展和中国可转换公司债券的介绍到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗 ？如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站。
